文：張文慧 朱耘
ID：BMR2004
近日，華僑城集團因頻繁的股權轉讓一度成為焦點。
2019年7月2日，華僑城集團旗下公司雲南華僑城置業有限公司擬轉讓50%股權的消息正式披露，並進入報名競爭價階段，掛牌底價為7.48億元。引起外界關注的是，此次股權轉讓距上一次轉讓披露僅隔三天——6月28日，成都地潤置業發展有限公司轉讓51%股權的信息正式披露，掛牌底價10.42億元。
根據資料顯示，自2019年1月以來，華僑城集團已經提請5起股權轉讓，其中6月14日至今，不到一個月的時間就已4度掛牌轉讓資產。頻繁的拋售資產，或許透露了華僑城對資金的飢渴。
除轉讓股權外，多次發行債券也是華僑城集團引發外界質疑資金存在問題的一大原因。根據資料顯示，深圳華僑城集團2018年發行債券6次，總額達到95億元，截至目前，新增借款額度達到286.94億元。
頻繁轉讓股權、多次發行債券究竟出於何種原因，深圳華僑城股份有限公司董事會祕書處的工作人員向《商學院》記者強調，轉讓股權和發行債券都是出於快速回籠資金需要的正常操作，資產負債仍舊在可控範圍，部分網絡新聞所提到的華僑城集團資金出現問題的情況並不屬實。但情況真如此嗎？
資金承壓
根據深圳華僑城股份有限公司發佈的2019年一季度報告顯示，華僑城集團一季度營業收入較上年同期提升24.95%，經營性活動產生的現金流量淨額為-6.37億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《商學院》記者表示，轉讓股權本質上是為了盤活存量項目，為後續包括文旅在內的產業提供更多資金。頻繁轉讓股權說明此前項目收購節奏較快，力度較大，對資金造成一定壓力。
在證券行業人士看來，轉讓股權、賣出項目、發行債券能夠緩解資金需求是肯定的，但在一定意義上，這些舉動會進一步加重企業的負債壓力，對企業的盈利能力會提出更高要求。據悉，2019年第一季度，深圳華僑城股份有限公司負債金額已達2627.25億元，較上年末增長457.20億元。
5月24日，國家發展改革委公佈的《國家發展改革委關於華僑城集團有限公司發行公司債券核准的批覆》提到“同意你公司公開發行公司債券不超過150億元，所籌資金75億元用於符合國家產業政策的文化旅遊產業項目，75億元用於補充營運資金。本次債券募集資金不得借與他人，不得用於房地產投資和過剩產能投資，不得用於金融板塊業務投資，不得用於境外投資，不得用於彌補虧損和非生產性支出”，這在一定程度上表明瞭華僑城集團繼續投入文旅項目的決心，也在一定程度上說明了華僑城集團資金方面稍顯緊張。
當記者提及股權轉讓是否會持續下去時，董事會祕書處工作人員表示，要依據具體規劃而言，不能給出明確答覆。
“輸血”文旅？
事實上，華僑城集團股權轉讓大潮於2018年開啟，在轉讓過程中，涉及多個一線城市的優質項目，例如北京豐臺槐新項目、深圳阪田工業區舊改項目、上海華僑城中意文化廣場二期項目、上海合利坊舊改項目、上海市閔行區浦江鎮的兩塊土地等。
與此同時，反觀華僑城集團本年度已經披露的五起股權交易，其中涉及的產業項目豐富，但仍舊以地產項目為主要核心。對此，深圳華僑城股份有限公司董事會祕書處提到：“我們轉讓股權只是單純考慮產業佈局和戰略意義，不存在偏重某一板塊產業之說。”
目前，關於華僑城集團賣出地產項目，“輸血”文旅項目的說法甚囂塵上。根據記者瞭解，截至今年上半年，華僑城集團宣佈投資的新項目中，與文旅相關的項目共15個，佔比70%。包括合作打造東莞水鄉道滘特色小鎮項目、參與鑫茂航旅小鎮項目、打造小漠文旅小鎮項目、打造白水寨創意山水文旅小鎮項目。
根據官方資料顯示，特色小鎮項目只是華僑城集團佈局文旅產業、以“文化+旅遊+城鎮化”為發展模式中的一個類別。華僑城集團在調整以往的“旅遊+地產”發展模式後，確立了五大產業格局。作為五大產業格局之一，文化產業體系開拓了微縮景觀型主題公園、互動遊樂型主題公園、生態旅遊度假村、都市娛樂海岸、特色小鎮及美麗鄉村等文化主題景區項目。
值得關注的是，新的發展模式似乎並未完全從舊模式中脫離。在“旅遊+地產”的舊創業模式中，華僑城集團資料顯示，要“用旅遊擴大影響，用地產反哺旅遊”。而對比華僑城集團近三年的年度報告，可以發現，房地產業務營業收入佔比分別為53.39%，55.17%，58.25%，旅遊綜合業務營業收入佔比分別為45.17%，43.16%，40.83%。關於旅遊綜合業務佔營業收入比重為何持續下降，記者並未獲得華僑城集團的回覆。
山西師範大學歷史與旅遊文化學院主任衛紅向《商學院》記者提出了自己的看法，他認為，文旅項目需要兼顧文化和旅遊兩方面，前期投入多，收益見效慢。但是，在全域旅遊發展的背景下，“文化+旅遊+城鎮化”會進一步融合，形成新的發展趨勢，這離不開專業團隊。而文化旅遊項目的打磨需要時間，打造成熟的文旅項目需要5-10年，甚至更長的時間，這樣才能形成品牌並帶動周邊產業發展，實現“旅遊+”的倍數效應。
嚴躍進對此看法表示認同，“對於此類（華僑城集團開展的）文旅產業來說，未來發展具有比較好的意義，關鍵是要和住宅產業進行匹配發展，這樣可以確保資金狀況順暢”。
機會何在？
華僑城是諸多房地產企業中較早佈局文旅產業的企業之一，歡樂谷、世界之窗歡樂海岸等均系華僑城旗下的文注品牌。
2019年的公司目標中，華僑集團董事長段先念提到公司將聚焦主題公園為核心的旅遊業務增長。
然而，近年來華僑城旗下的主題公園表現平平。2016年~2017年，華僑城旗下北京、深圳歡樂谷的遊客數呈下滑狀態。而來自外部的競爭亦加劇。根據有關部門分析，中國在2025年前將建設完成的主題公園項目至少有70個，目前在建項目約50個。不僅如此，海外主題公園也正在佈局國內市場。
注：表格信息來源於中國產業信息網《2019年中國主題公園行業發展概況及發展趨勢分析》
聯合信用評級有限公司2019年5月發佈的華僑城債券跟蹤評級報告顯示，華僑城面臨著優質旅遊資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅遊市場競爭風險， “旅遊+地產”模式推廣具有不確定性，公司項目未來投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風險。
近年來，主題樂園在國內如火如荼，提起主題樂園，迪士尼擁有諸多迪士尼形象IP，環球影城有變形金剛，華強方特則有熊大熊二和光頭強IP，但相比而言，沒有成熟的IP一直是歡樂谷的短板。據悉歡樂谷未來將通過租賃、買斷以及自主研發等方式引入多元化的新IP。但打造IP的長尾並非一朝一夕就能見效的，但競爭正加劇。
華僑城集團入行雖早，且有房地產行業做產業支持，但是如何在市場紛爭中站穩腳跟，仍需慎重考慮，謹慎佈局。而眼下，採取轉讓股權、發行債券等方式能否加快資金運轉、彌補高額且持續增長的負債，甚至最終平穩過渡到安全地帶等問題亟待解決。
嚴躍進表示，競爭項目分流、文旅產業消費需求變化、文旅項目拓展速度太快都是華僑城集團要面臨的挑戰。此類方式在短期內可以改善資金狀況，但是對於後續來說，本質上還是要研究文旅項目的資金狀況，防範部分項目開發週期長等風險。他認為，除傳統的銀行貸款和公司債券發行融資手段之外，還應當積極研究證券化的產品，例如對部分文旅項目可以集中打包，以其潛在的門票收入等資產收益，適當開展資產證券化的產品。
在提及文旅項目發展時，衛紅特別提到，發展文旅項目應當立足於當地發展水平，選取文化要慎重，要優先跟主導產業結合，實現良性互動。對於華僑城集團而言，文化選取、城鎮化、鄉村振興要全面考慮。
關於華僑城集團的短期規劃以及近期行動計劃，深圳華僑城股份有限公司董事會祕書處的工作人員並未給出答覆。而華僑城集團接下來有怎樣的大動作，對業務關聯方會產生何種影響，《商學院》將持續關注。
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