'美凱龍入局房產經紀 上市公司忙撇清 自稱3.0時代卻不被業內看好？'

調動一切力量來支持。

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8月18日，紅星美凱龍在上海宣佈成立子品牌“美凱龍愛家”，正式進入房地產經紀行業。會上，美凱龍愛家總裁馮全林介紹，已篩選出100家門店，並預計會在未來三個月內落實百家門店。紅星美凱龍創始人車建新當場表示，“會調動一切力量來支持美凱龍愛家。”

企查查顯示，上海美凱龍愛家互聯網科技有限公司成立於2019年8月6日，法定代表人為馮全林。經營範圍為房地產經紀、建築材料、裝潢材料等業務。100%控股股東為紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱 紅星控股）。上市公司紅星美凱龍家居集團股份有限公司（簡稱 紅星美凱龍）迴應時間財經稱，佈局房地產中介是母公司行為，和上市公司無關。

獨立地產經濟學者、前方圓地產首席市場分析師鄧浩志對時間財經表示，“個人不看好美凱龍愛家的前景”。因為房地產中介行業已經經過幾輪洗牌，是一個充分競爭的紅海，此前有渠道背景、有互聯網基因以及有大量資金的團隊都嘗試過，基本都失敗了。“更何況，將裝修、家居購買綁定到買房，並不能對買房形成一個有力的吸引力和支撐。”

時間財經多次聯繫紅星控股，截至發稿時間未收到回覆。

自稱3.0

紅星控股旗下主要資產為上市公司紅星美凱龍，目前紅星控股佔紅星美凱龍67.90%。截至2019年3月31日，公司資產總額1151.62億元，營業總收入35.35億元，淨利潤13.93億元，經營活動淨現金流為1.16億元。公司主要從事家居商場的經營、管理和專業諮詢業務。

據弗若斯特沙利文統計，紅星美凱龍經營商場零售額佔連鎖家居裝飾及傢俱零售商場行業的市場份額15.20%，佔家居裝飾及傢俱商場行業（包括連鎖及非連鎖）的市場份額6.00%，系中國經營面積最大、商場數量最多、地域覆蓋面最廣的全國性家居裝飾及傢俱商場運營企業。

早在今年5月，就曾傳出紅星控股有意進軍房產中介行業的消息。企查查顯示，6月28日，紅星控股在浙江湖州註冊成立了第一家公司，接下來在8月6日再於上海成立了第二家公司。

紅星控股董事長車建新在子品牌“美凱龍愛家”發佈現場表示，美凱龍愛家從供給側給整個行業帶來不一樣的價值，希望能基於家居服務體系的生態閉環，推動整個行業的升級。

馮全林則認為，中介行業的價值始終是被低估的，原因在於服務過於單一。如果只是撮合房屋買賣，客戶普遍會覺得不值。客戶想買的是一個家，而非毛坯房。買房之後的設計、裝修、家居或者改造等需求均無法被直接滿足。

因此，馮全林提出了“房產中介3.0時代”，認為1.0時代是打擊“黑中介”，2.0時代是“真房源時代”，如今的3.0時代應該是“綜合服務時代”。而美凱龍愛家提出不同於已有地產中介公司的模式是，兼顧“房產中介-設計-裝修-家居購物-住家維保”五個方面，為用戶提供更全面的業務類型。

這一說法似有意指向鏈家和我愛我家等傳統房屋中介機構，對此，我愛我家和鏈家均未迴應。我愛我家對時間財經表示，不方便評論。

基於此，美凱龍愛家方面還稱，背靠紅星控股的資源，公司雖是後來者，但有巨大的優勢。因為紅星控股有一級市場的土地資源、二級市場的開發資源，還是設計裝修、家居服務等均有強大的資源。車建新也表態稱，除了家居商城、地產公司，紅星控股下還有設計雲、人工智能、紅星雲管理軟件等業務，“會調動一切力量來支持美凱龍愛家。”

地產行業某分析師對時間財經表示，紅星控股此舉，或許是因為地產行業降溫後，家居市場必然會受到不利影響，因此希望通過前端的房產中介來帶動後續的家居用品消費。美凱龍家居的所提的服務模式具有一定的創新性，或在高端消費人群有一定的市場。但目前還談不上對行業有什麼影響力。

鄧浩志並不這麼認為。鄧表示客戶不會因為中介能提供裝修、買傢俱的服務，而決定買他推薦的房子，關鍵還在於房子本身的性價比，這需要依賴中介的房源和專業度。實際上，紅星美凱龍可以與房屋中介合作完成它所提出的完整鏈條的服務，畢竟其後半段的設計、裝修、家居購物和住家維保與前半段的中介，形成不了呼應，也提供不了支撐。

鄧自稱在房產中介行業從業近十年，他認為中介公司核心不在於服務的疊加，遏住公司喉嚨的是“飛單”，即部分業務員在拿到訂單後，不將訂單交由自己公司，卻將訂單放在別的公司做，自己賺取更高額的提成。因為房產中介從業人員普遍水平偏低，對相應的管理經驗要求非常高，“沒有做房產中介的經驗和基因，基本都避免不了飛單，這會導致公司最後為中介人員做嫁衣”。

雖然房地產中介服務的都是高淨值人群，但實際行業中的公司發展結果就是並不理想。這從資本市場可見一斑。萬億地產行業催生了大量的房地產開發商，但房產中介企業迄今為止上市的企業只有4家，並且市盈率都不高。

想要創新，講新故事是很多企業的慣用手法，“但房企中介公司本身也在尋求轉型求生，紅星美凱龍還往裡衝，就比較傻了。”鄧浩志講。

前車之鑑

除了裝修、家居購物等業務的嫁接，美凱龍愛家更直接仰賴的應該是紅星控股的地產開發業務。據紅星控股現場稱，其地產開發業務在2018年的銷售450億元，2019年上半年銷售額近300億元，預計2019年全年銷售額將達600億元。

無獨有偶。此前成立於2011年的國內首家移動互聯網房產交易平臺房多多，早期便通過與房地產開發企業合作開拓業務。財經評論員嚴躍進告訴時間財經，房多多早期的房源直接和萬科掛鉤，導致房源業務經營不用愁。但類似房多多這樣的公司其尷尬在於，市場行情好的時候，開發商並不願意給予這些中介房源。而在市場差時，平臺獲取了房源也會面臨很大的銷售壓力。所以本質上還是因為此類機構的地位不高，缺乏資源聚攏的能力。

彼時，房多多還直接引入萬科原副總裁、有著“金牌董祕”之稱的肖莉。但是“肖莉其實進公司一年之後，就已經基本上處於沒什麼作為的狀態了，業內都知道。”鄧浩志稱。由此，房多多在2015年獲得C輪融資後，再無融資消息。更何況，紅星控股旗下的房地產開發業務，與萬科不在一個量級。

有意思的是，主業同業不是房地產的上市主體紅星美凱龍，也常常依賴房地產業務作為“增高墊”。2016年至2018年，紅星美凱龍利潤總額分別為48.02億元、59.86億元和60.19億元，同期公司公允價值變動收益分別為17.54億元、19.96億元和17.67億元，主要系按公允價值計量的投資性房地產增值所致。為此，中誠信憑證在評級報告中提出，紅星美凱龍利潤總額中公允價值變動收益及投資收益佔比仍較高，非經常性損益的持續性值得關注。

互聯網化似乎是美凱龍愛家另一個宣傳的點。馮全林稱，美凱龍愛家從成立之初便著手打造一支互聯網時代的行業“軍隊”。美凱龍愛家採用扁平化快響應等級管理，“總部-城市-門店”三級模式，取代了傳統中介數十級的企業制度。

實際上，真正在房地產中介行業浸淫過的人，必然對房企中介的“互聯網化”避之不及。

回頭看那些帶著互聯網思維想改造二手房交易市場的企業，目前均死傷慘重。由三位原土豆視頻網高管聯合創辦的“互聯網房屋中介”公司愛屋吉屋，是最具互聯網基因的房屋中介公司。明星創業人引來了淡馬錫、高瓴資本，GGV紀源資本等明星資本，一度以融資速度創造世界紀錄：從A輪到E輪只花了一年零三個月，累積融資3.5億美元，估值大到10億美元，是全世界獨角獸裡最快的那一隻。2019年初，愛屋吉屋宣告失敗死亡。平安好房、Q房網和好屋中國同樣遭遇不測。

值得一提的是，上市公司紅星美凱龍3次互聯網化轉型，堅持6年仍未見成效。先後開發了電商網站紅美商城、星易家、家品會和現在的IPM、龍翼平臺。公開資料顯示，星易家曾耗資2億元，銷售額僅有4萬元。紅星美凱龍2018年年報顯示，在互聯網零售方面，報告期內通過線上平臺優惠券實現的線下門店銷售26.9萬單，成交金額達81.6億元。

可以對比的是，以家電大賣場起家的蘇寧，2018年商品銷售規模達3367.57億元，線上平臺商品交易規模達2083.54億元，佔比達61.9%。對此，長江商學院案例研究中心研究員點評稱，紅星美凱龍的互聯網零售仍有“雷聲大雨點小”的嫌疑。（北京時間財經 陳世愛）