合生創展2018年營收增長不足1% 歸母淨利潤增速三年迴歸個位數

來源：投資時報

《投資時報》研究員 王彥強

當中國的大型房地產商，如同打通任督二脈般紛紛奔向千億規模之際，曾經身為“華南五虎”之一的的合生創展集團（0754.HK，下稱合生創展）卻仍在百億規模徘徊。

近日，合生創展發佈2018年財報，報告期內該公司實現營業收入116.48億元，同比增長0.8%；歸母淨利潤為50.60億元，同比增長4.44%；基本每股收益為2.27元，同比增長5.07%。

值得注意的是，如果以港幣計算，該公司年度確認營業收入為132.94億港元，同比下滑4%，歸母淨利潤為57.75億港元，同比下滑0.36%。

這樣的成績，顯然無法與進入快速增長通道的碧桂園（2007.HK）、中國恆大（3333.HK）等相比。僅就歸母淨利潤而言，2018年度碧桂園為346.18億元，中國恆大為373.90億元，分別是合生創展的6.84倍和7.39倍。

事實上自2010年以來，合生創展創始人朱孟依崇尚的“高溢價，慢週轉”的開發模式、高端大盤的產品定位，導致項目去化緩慢，銷售業績一直不溫不火。不過，2018年情況似乎有所變化。數據顯示，該公司年度合約銷售額實現149.75億元，較2017年上升62.3%。

此外，該公司6年無行政總裁的歷史也在2018年9月終結。從建設銀行走出的席榮貴走馬上任，至於其是否能逃脫職業經理人“魔咒”，還需觀察。

《投資時報》研究員注意到，該公司2018年營業收入較2017年增速略有回升，歸母淨利潤增速創三年新低，淨資產收益率較2017年小幅下滑，資產負債率小幅增加，應收賬款及票據顯著增加，總資產及總負債分別較2017年增加11.8%和15.31%，截至2018年12月31日，集團土地儲備達2922萬平方米，而2017年則為2933萬平方米。

就市場普遍關注的問題，《投資時報》研究員聯繫該公司相關人員，對方表示對於本報提出的問題無法回答。

鐵打營盤流水的兵

1992年，朱孟依與好友一起在香港創辦合生創展。次年，朱以港商的身份回到內地，並乘著東風迅速在廣州崛起。

1997年香港迴歸。這一年，朱孟依將在資本市場有著深厚人脈關係的謝世東聘為行政總裁。其老東家為恆基（中國）房地產投資發展有限公司，謝世東曾在該公司擔任總經理職務。

隨後，朱孟依有意將企業與香港資本市場對接，而謝世東主導推進了合生創展的上市事宜。1998年，合生創展登陸資本市場。5年後的秋天，合約未滿的謝世東選擇離開。

在謝世東離開後，合生創展執行總裁的位置出現了一年半左右的斷檔期。2005年4月，武捷思上任。從某種程度上來說，曾擔任深圳副市長的武捷思的到來，解了當時合生創展的資金之渴，其除了為合生創展引入淡馬錫以及老虎基金外，還成功通過配股和發行可轉債為公司籌得了大筆資金。

2008年1月，距離合同到期尚有些時日，武捷思以身體原因辭任總裁。頗有意味的是，他此後迅即加盟了中國奧園擔任執行董事兼董事局副主席。

接班武捷思的陳長纓是中海集團舊將，且深諳營銷之道。2008年部分銀行一度暫停對合生創展放貸，導致公司資金緊張。在此關鍵節點，陳長纓發揮所長，不惜降價銷售北京、上海等地樓盤，終於將公司從資金的懸崖邊上拉了回來。2010年初，陳長纓以“希望有更多時間處理個人事務”為由辭去總裁一職。

兩個月後，薛虎出任合生創展行政總裁。與前幾位不同的是，薛虎是合生創展自己培養的高管，然而這一出身並未改變最終的結局。2012年3月，薛虎選擇告歸。

此後6年時間裡，合生創展公司執行總裁一欄始終填寫的是“本公司目前並無任何人員出任行政總裁一職，日常業務及管理由執行董事及高級管理層監察”。直至2018年9月3日，合生創展公告稱，委任席榮貴為該公司的執行董事及行政總裁。

公開資料顯示，加入合生創展前，席榮貴曾於中國建設銀行股份有限公司任職23年，於2009年至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前擔任中國建設銀行廣東省分行副行長。

掙扎的財務

過去數年間，合生創展的財務數據並不亮眼且時有波動。

據Wind數據顯示，該公司2018年實現營業總收入116.48億元，較2017年115.56億元，同比增長0.8%。而2016年至2018年，該公司的營業收入分別為145.41億元、115.56億元和116.48億元，同比增長分別為35.12%、-20.53%和0.80%。若從營收增速看，2018年僅僅是在止跌後略有回升。

同年，合生創展歸母淨利潤為50.60億元，較2017年48.45億元同比增長4.44%，而近三年的歸母淨利潤增速分別為150.94%、40.02%和4.44%，從上述數據可以看出，三年間歸母淨利潤增速出現大幅回調。

從其盈利能力來看，2018年該公司淨資產收益率為8.90%，較2017年同比下滑0.88個百分點。同期應收賬款及票據為6.88億元，較2017年的5.27億元同比增長30.55%。另外，其2018年資產負債率為58.70%，較2017年的56.94%增加1.76個百分點。而同樣截至2018年底，合生創展資產總值為1437.94億元，負債總額為844.11億元，分別較2017年增加11.8%和15.31%。

對此，合生創展在年報中表示，資產總值增長主要由於投資性物業及可供出售已落成物業增加所致，負債總額增長主要由於借貸及應付賬款增加所致。

房企競爭最終還是要歸結到土地儲備競爭上，擁有充足的土地儲備是企業發展的根基。截至2018年12月31日，合生創展土地儲備為2922萬平方米，而2017年則為2933萬平方米，不升反降11萬平方米。

值得特別注意的是，受市場因素及銷售產品結構的影響，該公司2018年平均合約售價為11547元/平方米，低於2017年的12680元/平方米。

此外，從營運能力來看，合生創展2018年度存貨週轉天數為3750天，較2017年同比增長34.37%，總資產週轉率較2017年下滑0.02%，“慢週轉”的開發模式短期內或無法改變。