A股的白馬股、二線白馬股今年上半年以來，頻頻發佈暴雷信息。讓不少投資者又回頭看看那些房地產股，似乎房地產依然還是在不斷吸金賺錢，反而比不少其他行業的上市公司表現更強勁。

然而，港股上的恆大集團，最近發佈了半年度的盈利公告，消息似乎並不是那麼樂觀。

中國恆大發布盈利預警公告，預計2019年上半年淨利潤同比下滑49%至270億元。同日，恆大健康也發佈盈利預警公告，上半年錄得約20億元虧損。

淨利潤同比腰斬，恆大被質疑去年提前釋放業績帶來今年巨壓

查閱了一下恆大2018年上半年的數據，淨利潤530億，同比增長129%；轉眼到今年的2019年上半年，淨利潤腰斬，同比下滑49%。真是此一時彼一時，顯然恆大還是受到了這一輪房地產調控的明顯影響，更受到了其靚麗業績背後高增長的高負債影響。

有業內人士早早就在恆大發布其2018年財報時就指出，恆大的財務風險正在不斷積聚。

2018年，恆大合約銷售額5513億，同比增長10.1%。但是，預收款卻不增反降，2018年，恆大的預收客戶墊款+合約負債是1858億，比2017年，減少820億。

因此，當時也有質疑恆大在2018年過度釋放業績。而預收款的大幅降低，將會給恆大2019年業績帶來巨大壓力。從剛剛披露的2019年半年度盈利公告來看，這一點顯然已經被證實了。

同時，對比競爭對手，恆大碧桂園萬科三家的合約銷售額在一個水平，但是，預收款這塊，恆大掉隊了。恆大的預收款只有碧桂園、萬科的三分之一。

銷售額持續狂奔後，今年上半年恆大的房子有點賣不動了

根據恆大披露的數據顯示，從2015年到2017年，恆大的合約銷售額分別為2013億元、3734億元、5010億元，3年間的複合增長率為58%；同期，全國商品房銷售金額平均複合增速為24%，恆大遠高於行業平均水平。

然而，到了2018年，恆大的合約銷售金額5513億，增長率只有10.1%。而剛剛發佈的2019年上半年數據，恆大的合約銷售額進一步下滑，同比下降7.33%。由2018年上半年的3041億，下降到2019年上半年的2818億；同時，2019年上半年，恆大銷售面積下降近10%。

對比全國數據來看，2019年上半年，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%；商品房銷售額70698億元，增長5.6%，恆大的銷售情況跑輸了行業平均增速。

一系列的數據都在表明，恆大今年以來的銷售情況，很不理想！業內人士表示，下半年房地產行業的壓力還將進一步加大，國家調控目前來看沒有放鬆的跡象，恆大可能還將繼續承壓。

債務壓頂，拿著比同行高利率的融資恆大負重前行

在所有問題的背後，房地產行業的核心，其實就是錢。

根據財報，2018年末，恆大總資產1.88萬億，負債為1.57萬億，負債率83.51%。這還是表內負債，表外負債不得而知，但也可想而知了。

此前有報道分析，如果剔除掉恆大此前一筆高達1300億元的戰略融資，恆大的表內資產負債率應該高達89.71%。因為外界認為，恆大的這筆戰略融資，有對賭條件，有點類似可轉債，不是單純的債務。

財報數據顯示，2018年末，恆大貨幣資金（現金+受限制現金）2041億，同比減少836億，下降幅度29.50%。現金流對於房地產公司意味著什麼，誰的心裡都沒有房地產公司更清楚。

然而，相比起手裡拿著的2041億現金來說，截至2018年末，恆大12個月內應還的借款就高達3182億，比手裡的貨幣資金超出了1141億。更為驚人的負擔是：恆大一年的利息支出在580億左右。

可想而知，在今年上半年業績下滑的時候，不僅將進一步加大償債壓力，也將對房地產企業賴以生存的融資的成本產生深遠影響。

更何況，恆大本來的融資成本就已經在業內算高的了。恆大2018年融資成本高達8.18%，不僅僅遠遠高於碧桂園的6.1%、萬科的6%左右成本，也高於絕大部分排名前二十的房企。

負重前行的恆大，是否能在下半年扭轉局勢，此次釋放的盈利預警警報是否能接觸，還是拉響的是更嚴重的信號？所有的謎團，還有待2019年全年的財報，拭目以待。