“我們是運氣好一點而已。”原本略顯嚴肅的郭英成，在談到深圳建設先行示範區時，主動將話題接了過來，看起來也有點開心。
只是口頭上還是比較謙虛，“廣東的企業，首先要感謝國務院，感謝黨中央對廣東的關愛和照顧，特別是支持深圳建設先行示範區。”郭英成稱。
近日中共中央、國務院出臺的支持深圳建設社會主義先行示範區的政策，讓紮根深圳的房企心裡“樂開了花”。這一政策對企業能產生什麼樣的影響，也成為了深圳房企業績會上記者提問的例牌。
如果為佳兆業集團股份有限公司8月27日在香港舉辦的2019年中期業績會總結幾個關鍵詞，先行示範區一定在其中有一席地位，與之並列的則是外界一向非常關注的淨負債率、舊改等。
“真的運氣不錯”
“對於廣東來說，真的是好事連天，特別是粵港澳大灣區剛公告完，又來了深圳先行示範區。”郭英成直言：“我們真的運氣不錯。”
按照郭英成的說法，一方面佳兆業從以往只是單純的房地產企業，到現在做城市運營商，除了地產之外，還有船運、文體等業務。另一方面，先行示範區更多支持的內容是深圳的科技和金融類業務，而佳兆業正好也有相關的業務板塊。
對於佳兆業而言，多元化的業務佈局，正好讓其能匹配深圳建設先行示範區的需求。
與此同時，在深圳發展的過程中，佳兆業引以為豪的城市更新業務，也將在深圳沒有新增土地供應的時候，為其提供土地，從而分享城市發展的紅利。
這或許也是為什麼原本略顯嚴肅的郭英成，在媒體提問時，主動將這一問題攬了過來，並順道將前面的幾個問題補充了一點自己的看法。
怪不得郭英成會主動、開心地攬下這個問題，據觀點地產新媒體查閱，2019年上半年，佳兆業合約銷售同比增長37%至350億元，其中，大灣區貢獻了整體銷售金額的58%，深圳貢獻了超過30%。
土地儲備方面，目前佳兆業共有近2600萬平方米建面的土地儲備，其中有55%位於大灣區。在土地稀缺的深圳，也有325萬平方米建面的土地儲備。
對於資源集中在大灣區以及大灣區核心深圳的佳兆業來講，區域政策的出臺確令其在某種程度上獲得優勢。先行示範區政策出臺後的第一個交易日，佳兆業股票大漲逾14%也證明，反應最快的資本市場嗅到了政策將為佳兆業帶來的商機。
“今天整個會的關鍵是深圳先行示範區，我覺得利好政策陸續出來，當然會刺激各行各業。”對於是否會提高銷售目標，郭英成表示：“房地產是受政策調控的，我們會遵守深圳政府的監管要求，合規合法。”
雖然上半年完成合約銷售374億元，留給下半年的銷售任務剩餘501億元，對於佳兆業的壓力看似很重。但是據介紹，下半年將有1200億元的貨值推出，完成年度目標所需要的去化率目標連50%都不到。
在此前中央政治局會議再次強調不將房地產作為短期刺激經濟手段，以及調控政策持續且穩定的背景下，佳兆業或與大部分人一樣，對前景依然保持著謹慎態度。
“淨負債目標180%以下”
先行示範區之外，在3月份全年業績會上曾詳細解答過的城市更新業務並沒有引來太多關注，令人們驚奇的是，負債率一直居高不下的佳兆業，僅僅半年時間，就將淨負債率降至191%，提前完成年初立下的200%以下的目標。
“我們的目標是180%以下。”首席財務官劉富強稱。
據瞭解，目前佳兆業總借款為1155億元，其中境內佔58%。按渠道來源來分，境內銀行借款佔38%、境內非銀行借款佔20%、境外優先票據佔40%以及境外銀行佔剩餘2%。
佳兆業能在半年時間將淨負債率從236%降至191%，無外乎幾種方法，優化資本結構，降低融資成本以及加快銷售回款。
“首先不管是境內還是境外，哪裡有便宜的融資，我們就往哪裡去追。”郭英成稱。
劉富強則表示，融資方面，美元需求佳兆業今年已經回購了一些，接下來有1.4億美元的額度，可以通過發美元債拉長年息，優化成本。將來，美元和境內債的發行，就只有一個目標，哪邊可以優化成本。
郭英成同時指出，降負債方面，佳兆業還在儘量減少重資產，“比如很多資產在做出租，會想方設法變現。長期持有的物業將會是大宗資產，比如深圳、上海佳兆業中心。”
順應著這個話題，高級顧問譚禮寧指出，按照會計準則，很多銷售的資產都是先按照原始價格進賬，特別是佳兆業有很多舊改項目的情況下，實際上公司的價值是應該比較高一點，淨負債比率不能完全反應公司實際情況。
他表示，更重要的是公司資產變現能力，能產生多少現金流對利息進行覆蓋。佳兆業跟很多企業一樣，都是差不多兩倍左右。所以不但要看淨負債比率，還要看利息覆蓋率這個指標。
此外，總共488億元，佔比達42%的境外借款，也因近期人民幣美元匯率的波動引起市場對佳兆業是否會產生較大匯兌損失的擔心。
對此，劉富強表示，佳兆業有之前有問銀行拿額度去對衝匯率下跌帶來的影響，但是對衝成本已經很貴，所以最後沒有做。同時，上半年已經在境外融資五次，基本還本付息也是用美元。
“我們會做適度的對衝。”郭英成補充道：“實際上我們覺得美元從現在開始不匯到國內的話，是不會虧的，只是說賬面上是虧的。”
以下為佳兆業集團控股有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司怎麼防範人民幣美元匯率下跌問題？如何看待境外債這一融資工具的前景？調控持續，公司怎麼看下半年的市場？具體的銷售安排是怎樣的？
劉富強：在人民幣匯率方面，我們也有研究，還有問銀行拿額度去對衝。但匯率在6.8的時候，其實對衝成本已經很貴了，是不匹配的，所以最後沒有做對衝。
第二，上半年我們境外發了五次債，還本付息也是用美元還美元，在現金流方面是沒有風險的。後面我們會密切的跟蹤中美貿易的進展，在適當的時候使用工具去對衝。
境外債融資方面，今年我們已經回購了一些美元債，接下來有1.4億美元的額度，可以通過發美元債拉長年息，優化成本。將來，美元和境內債的發行，就只有一個目標，哪邊可以優化成本。
麥帆：今年上半年賣了374億元，完成全年的目標875億元大約40%，下半年有1200億的貨值，大部分在大灣區，現在正在排布。
按照這個比例，去化率不用到50%就可以完成任務，所以今年的任務是沒問題的。
現場提問：如果推貨的時間節點主要集中在第三第四季度，是否會感覺到一些壓力？今年拿地價格上升，公司拿地的時候是如何控制收益率？
吳建新：1-7月份權益銷售400億，這樣算1-7月份已經完成了全年銷售的50%，下半年還有1200億的貨，主要是集中在9-12月份，不到50%的去化率就可以完成875億元的目標，我們的判斷市場不會大浮動。
拿地價格方面，可以看到今年拿的地主要集中在大灣區和長三角，本身土地市場價格就比較高，溢價比較高。
內部收益率方面，我們內部有一系列的嚴格控制，對利潤的追求還是比較務實的，希望通過這樣的投資策略達到公司利益最大化。
現場提問：負債其實降得比較多，會不會再降到一個理想的水平？舊改項目會不會對負債產生壓力？
劉富強：淨負債比率方面，我們會繼續做下去。今年已經提早完成目標，原本三月業績發佈會的時候表示目標年底降到200%以下，現在半年已經190%。接下來，當然要視乎銷售去化的情況，我們目標希望在180%以下。
吳建新：我們的淨負債率下降之外，資產負債率也在下降，已經下降到82.7%，這在行業也是個比較好的水平。
現場提問：最近中央支持深圳建設社會主義先行示範區，佳兆業一直紮根深圳，在深圳大灣區，在這樣的背景之下，佳兆業如何參與到先行示範區的建設中？
郭英成：我們是運氣好一點而已，廣東的企業，首先要感謝國務院，感謝黨中央對我們廣東的關愛和照顧，特別是支持深圳先行示範區。對於廣東來說好事連天，粵港澳大灣區剛公告完，又來了深圳先行示範區。
我們真是運氣不錯，從以往只是一個房地產企業，現在做的是城市運營商，除了地產以外，還有有船運、文體，特別深圳大運場館，包括足球等。
我們希望每週每天都給深圳的市民帶來更多的休閒去處和樂趣。先行示範區，國家更希望是科技和金融，我們在國內也有上市企業是關於互聯網的。
最重要是土地，城市更新是我們比較有競爭力的一個板塊，這一塊未來應該是會具備相應的競爭力。
今年上半年從各項財務指標來看，不管是負債、利潤率還是銷售價格，都逐步在改善，負債比控制在行業的可接受的水平，負債結構也相對比較合理，在繼續優化過程當中。
剛才也提到匯率問題，匯率問題對於我們來說，整體上票面是虧的。我們希望匯率比較穩定，其實我們覺得美元從現在開始不匯到國內的話，我們是不會虧的，只是說賬面上是虧的，我們會做適度的對衝。
房地產從整個中國來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對比較平穩的，同時是符合我們的投資目標。
今年以來一二線城市比較不錯，這塊我們的佔比達到80%左右，還是對經濟各方面的因素是有抗風險的能力條件。
現場提問：淨負債率降到180左右，具體怎麼降？一二線城市土地80%左右，中央融資在收緊，大家對於買房這塊，銷售端、融資端也在控制，要加快銷售，想問一下有多少貨？現在同行都說不拿地，佳兆業的意見是什麼？
郭英成：兩年時間，我們的負債比例會達到行業有競爭力水平。從我們的債務結構來說，不管是境內還是境外，哪裡融資便宜，我們就往哪裡去追。
降負債方面，我們將盡量減少重資產，這是一直在努力的，比如像很多的資產是在做出租的，會想方設法套利變現。大宗資產則會保持長期持有，比如說深圳、上海佳兆業中心。
關於銷售方面，國家調控、收緊，主要是讓房地產健康發展。佳兆業有一個明顯的優勢，主要是深圳，上週深圳推的項目銷售還是不錯的，大灣區人民相對比較富裕。
關於拿不拿土地，其實每個公司都不一樣，有錢的話我們還是在大灣區繼續尋找一些好的土地。不符合的話再逐步減少，投入結構希望逐步優化。
吳建新：補充一點，深圳市政府公佈的數字，2018年人口淨增長58萬，等於內地中等城市，很多青年人把深圳看作創業的熱土，這裡麵人氣比較旺，購買力比較強。
譚禮寧：剛才提到很多時候喜歡看負債率，但是因為會計準則，銷售的資產都是原始的價格入賬，特別是在佳兆業很多是舊改項目的情況。
舊改項目成本很便宜的，佳兆業市場的價值比較高一點，負債比率有時候沒有反應公司實際情況。
更重要是資產變現能力，能產生多少現金流覆蓋利息，這是最核心的指標。佳兆業跟很多企業一樣差不多兩倍左右，所以不單是看負債比率，還要看利息覆蓋率這個指標。
現場提問：深圳示範區的建立會讓你們提高銷售的目標嗎？
郭英成：今天整個會的關鍵都是深圳先行示範區，深圳改革開放是有目共睹的，我們作為深圳的企業覺得很榮幸。
我覺得利好政策會陸陸續續出來，當然會刺激各行各業。但房地產是受到政策調控的，我們會遵守深圳政府的監管要求，合規合法。
"