國泰君安雄安新區兩週年調研紀實：雄安是一片大海
01
一路向南
離開北京向南的高速，見證了燕趙大地正在發生的變化。
就在昨天，就在這段路的上方，四架目前最先進的民航客機依次降落北京大興國際機場，順利完成了首次試飛驗證。
我們的車正在開向雄安，一個曾經萬眾矚目，現在卻異常低調的地方。
春日北方清晨的陽光從右側車窗照在鍵盤上，跟著陽光往西的大約十幾公里，未來也將有人看到從車窗照入的陽光——再過幾個月，全長約32公里的京雄高速公路的北京段即將開工建設。
在此之前，京雄城際鐵路已於2018年初開工；
截至2019年2月，京雄城際鐵路北京新機場站主體結構全面完工；
4月，京雄城際鐵路整體從線下施工轉入線上軌道鋪設階段，預計2020年底全線開通。
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經過白洋澱的時候，所有人都湧向了一側的窗邊——早年間親眼目睹的飄著垃圾的白洋澱，比什麼保護環境的說教來的都要生動。
水環境治理是最核心的治理，而從實地看來，白洋澱的變化已經非常明顯。
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根據規劃綱要，雄安新區藍綠空間佔比要實現穩定在70％，其中“綠”是“千年秀林”工程下的造林，“藍”是白洋澱。
2017年以來，新區在控制外源汙染和整治內源汙染上進展較明顯，例如改善上游領域水質、搬遷汙染企業、治理生活和旅遊汙染等，並要求高汙染和高能耗企業須在明年底前全部退出。
截止到2019年4月，新區已完成13餘萬畝、1100多萬株的造林任務，今年目標是20萬畝。按照《河北雄安新區規劃綱要》，到2035年，新區森林覆蓋率要由現狀的11％提高到40％，街道100％林蔭化，綠化覆蓋率達到50％。
2017年11月，雄安新區重大綠色基礎設施工程“千年秀林”第一棵樹在新區未來的城市中央森林公園紮根。預計2019年造林完成後，新區森林面積將達到61萬畝（含既有林30萬畝），森林覆蓋率將達到29％，“三帶”“九片”“多廊”的整體效果初步完成。
02
士別三日
故事發展到這裡，既是情理之中，也是意料之外。
情理之中在於，自雄安2017年4月1日正式宣佈設立為國家級新區以來，由國有資本和優質民營資本為主要驅動的新區環境治理和基礎設施建設等方面發展迅速。
數據來源：雄安官網、國泰君安證券研究
意料之外在於，以首都為核心的京津冀城市群，過去在其他“城市群”眼中實在是個尷尬的存在。
在以北、上、廣（深）為代表的三大城市群中，京津冀都市圈人口雖多，卻城鎮化率較低、城區人口較少、人均產值較低。在這裡，城區人口100萬以上的城市僅6個：北京、天津、唐山、保定、石家莊和邯鄲，這其中66％的城區人口居住在北京和天津這兩個超大特大城市。這與長三角53％的人口集中度形成鮮明對比。
另外，京津冀地區的城鎮化建設最弱，其城區人口在全國的佔比是低於常住人口在全國的佔比的。這就意味著儘管聚集了大量人口，但進入城區的較少。在津冀的郊縣城區，你很難說服自己正站在象徵中國城市發展最高水平的三大城市群之一。
03
逐鹿都市圈
市民服務中心是雄安新區設立以來的第一個成規模大型建築群，主要承擔新區公共服務、規劃展示、臨時辦公、生態公園等多項便民服務功能。
該項目於2017年12月動工，2018年3月竣工，6月投入使用。
它也是外界看到雄安最多的樣子。
目前，雄三縣本地戶籍居民已經可以在市民中心辦理業務。
不過，和傳統的鄉鎮辦公樓宇不一樣的不僅是他的外觀。市民服務中心項目是雄安集團與與中標單位共同組建SPV（投資建設運營總集成商）公司，負責項目的投資、建設和運營，然後由政府部門租用。
市民服務中心
由SPV公司投資建設運營，政府租用
數據來源：雄安官網
這當然不是資本在雄安唯一的存在：過去兩年裡，包括你我所熟知的BATJ，已有49家企業進駐雄安新區，主要以金融、TMT、環保等疏解功能產業和城市建設相關產業為主，重點發展產業尚未大範圍入駐，其中：
前沿信息技術類企業14家
現代金融服務業企業15家
高端技術研究院7家（太赫茲等未來技術研究院3家、軍民融合研究中心1家）
綠色生態企業5家
其他高端服務企業7家
此外，2018年7月，中國石化集團資本有限公司（“中國石化資本”）成為在雄安新區落戶的首家央企資本投資運營平臺。中石化資本是中國石化佈局新興產業的投資平臺，著重於新能源、新材料、節能環保及智能製造等戰略性新興產業，註冊資本100億元。
與其說資本相信的是雄安奇蹟，不如說是都市圈套住了資本的心。
隨著雄安新區的越來越多的項目加速建設甚至竣工，以“大國大城”為代表的城鎮化建設正在成型。
根據國家發改委發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，要深入推進城市群的發展，其中重點強調加快京津冀協同發展、長三角區域一體化建設、粵港澳大灣區建設，並且培育成渝城市群形成新的重要增長極。
國泰君安房地產團隊認為，本次規劃對於城市發展態度相較以往有明顯轉變，從2018年的“加快培育新生中小城市”到2019年的“推動大中小城市協調發展”，中小城市的發展主要集中於都市圈和潛力型中小城市。
京津冀、長三角、珠三角和成渝城市群已形成超大和特大城市聚集。截止2017年底，全國城區人口超過300萬人的城市有19個（相較2016年減少一個），而這19大城市基本上分佈在優先發展的四大城市群中。
京津冀、長三角、珠三角和成渝城市群
已形成超大和特大城市聚集
數據來源：2017年城市統計年鑑、國泰君安證券研究
京津冀都市圈發展中的未及之處，即為潛力，也是資本眼中的紅利。
雄安新區的設立，以及新型城鎮化建設任務的定調使得京津冀發展提速。新區的兩大定位之一，即是承載北京非首都功能的產業，一定程度上緩解人口和資源過度集中在北京的問題。
儘管是繼續加大開放，但發展路徑與深圳特區和浦東新區有所不同。
在雄安新區設立以前，京津冀區域已是全國三大城市群之一，長三角有浦東新區，珠三角有深圳經濟特區。雄安新區設立時的定位與浦東新區較相似，前者是要承載疏解北京非核心功能的產業與京津冀區域協同發展，後者是為帶動浦西發展再造上海。兩者都是在舊址改造和發展成本過高和困難的情況下，另外開闢“新區”。
深圳特區與浦東新區都是在改革開放的大背景下，進一步發展外向型經濟發展的產業結構，並且通過特區的優惠政策吸引外資進入，在人口紅利、土地紅利、制度紅利的背景下發展起來。而雄安新區的設立正逢中國經濟轉型之期，未來的發展、融資、制度都將有所創新，是深化改革，培育創新驅動發展新引擎的重要支撐。
數據來源：《河北雄安新區規劃綱要》、雄安集團官網、《廣東省經濟特區條例》、澎湃新聞《蔣大衛：造城記——親歷深圳經濟特區總體規劃》、《城市的30年，我們的20年》城市規劃學刊、上海市地方誌辦公室、上海浦東官網、新華網《從改革開放窗口到攻堅破冰試驗田——從浦東開發開放看中國改革開放40年》、國泰君安證券研究
04
厚積，薄發
在成名之前，雄安和你所能想象的大多數北方城鎮一樣：地處內陸，人口密集。中低端產業聚集，其中大多以加工為主，附加值低、沒有品牌，導致產業活力不足，競爭力較差，且有汙染。
每逢供暖季節到來，凜冽的寒風把煙霾一股吹進口鼻，引人嗆咳。
2019年5月，《關於支持新區三縣傳統產業轉型升級工作的指導意見》指出，2020年高汙染和高能耗企業全部退出，並且區外承接的產業園區和區內轉型升級的企業總部基地基本建成。到2022年，現有傳統產業在經濟中比重大幅下降，高端高新產業發展格局基本形成。
雄安新區的發展要緊扣疏解北京非首都功能產業。根據北京城市總體規劃（2016年—2035年），北京城市戰略定位是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。規劃明確提出：
要堅決退出一般性製造業，疏解區域性物流基地和商品交易市場，疏解部分普通高等學校（本科教育、中等職業教育等）和大型醫療機構，以及疏解市級機關和事業機關向城市副中心轉移。
其中作為兩翼發展之一的通州，發揮疏解的帶動示範作用，以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。
在過去的兩年裡，勞動力、政策、產業與資本共同將雄安推向北京，推向一個現代化的、甚至代表全球城市規劃建設最高水平的樣版新區。
政策無疑是篤定的，它希望讓自己的努力可以給其他推手足夠的信心。在他的號召下，產業與資本也慢慢邁開腳步。
雄安兩週年，他就是一片大海。