提要
自去年8月以來，廣州土地市場的變化頗受關注。
踏入2017年近乎每月一次的集中土拍可見官方對於加大土地供應量的思路；
而為進一步為地價降溫，維護房地產市場穩定氣氛，4月13日國規委發佈權威信息，其中重點落在嚴控高地價以及增加土地供應量上；
本月，國規委官網公佈了2宗舊改的批前公示，分別為荔灣廣船地塊和白雲商業儲運公司地塊，兩個舊改項目公示中都涉及住宅用地安排，接下來小研君將為大家詳細介紹。
荔灣區廣船地塊
千呼萬喚始出來，片區發展形成體系
近年荔灣（芳村）片區的舊改力度不可謂不強，有炙手可熱的廣鋼、白鵝潭商務區組成部分的新隆沙以及與佛山緊密聯繫的茶滘片區；
本次公示的廣船地塊總用地面積為56.14萬㎡，將打造成集商業、辦公、文娛、居住合一的綜合片區；
根據本年3月廣州國際投資年會上相關負責人透露，廣船將打造成為廣州市建設國際航運樞紐的科創平臺，由中船華南總部與中信集團華南總部兩個總部合作開發；
打造珠江西岸500億海洋科創大平臺，有別於廣鋼“居住新城”的定位，將走“產城融合”路線。
其中4宗住宅用地規劃在地塊的中、南部，大部分為近年土拍市場上少見的望江靚地；
另一方面，廣州中原研究發展部認為，目前商業辦公規劃主要針對航運樞紐科創，可見官方對於廣船地塊未來發展抱有一定期望，同時對於廣州十三五期間“三大戰略樞紐”中國際航運樞紐建設起推動作用。
從整個芳村片區的情況來看，廣船地塊西部與廣鋼新城相連，廣鋼新城除居住定位外還將設立廣鋼總部大廈；
地塊南部與國際醫藥港項目地塊相連；北部為進入舊改流程的鶴洞村以及白鵝潭濱水商務區。
此外根據國規委4月12日公示，位於廣船地塊東北側5公里的白鶴沙地塊將規劃為國際科技創新產業區起步區；
加上發展成型的白鵝潭中心商務區將成為“荔灣區三大發展平臺”的重要組成部分；
廣州中原研究發展部認為，未來廣鋼、廣船、白鵝潭商務區以及國際科技創新產業區將會組成“巨無霸”產業新城，同時有望促使廣州東西部經濟均衡發展，中高端勞動人口分佈更加合理；
而對比目前廣州西部三大舊改“巨無霸”，廣船地塊佔地面積適中，同時有別於廣鋼廣紙以“居住”為主的定位，將在中心區“產城融合”領域作出探索，作為其重要特點之一。
廣州中原研究發展部認為，從廣州十三五期間構建“一江兩岸三帶”的目標來看，目前“珠江中”以珠江新城及琶洲為代表，正為廣州經濟發展提供強大動力；
而本年1月以金融城-黃埔臨港經濟區組成的“珠江東”商務區被廣州市政府升格為“第二CBD”，功能為港航服務、總部經濟以及電子商務聚集區。
而以白鵝潭中心商務區，廣鋼廣船組成的“珠江西”商務區則被定位為“廣州西部商務、互聯網產業中心，輻射廣佛片區”，可見白鵝潭中心商務區、廣船片區未來肩負廣州西部發展重任。
從樓市的角度而言，近年地價變化、市區“買少見少”的情況促使片區樓價有較明顯的上揚趨勢，目前周邊一手單位主要集中在廣鋼新城，均價4.6-5萬元/㎡，二手樓齡較短的單位價格在2.5-3萬元/㎡左右；
廣州中原研究發展部認為從長遠的角度來看，產業發展、高精尖行業帶來的優質人才流入以及住房需求，將會成為整個片區市場價值提升的重要因素。
白雲商業儲運公司地塊
舊改頻立項白雲或成中心區供地大戶？
白雲商業儲運公司地塊本月進入批前公示階段，同樣擬修改為居住用地。
根據公示，該地塊用地面積為10.47萬㎡，體量比之前掛牌出讓的幾宗白雲舊改地都要大；
假如該宗地塊一次性投入土地市場，將是近年極少數佔地面積超10萬㎡的公開出讓市中心住宅用地。
同時預期未來位於地塊周邊的工業區進行舊改的可能性較高，未來或將與早前出讓的舊改地塊連成片，成為中心區又一優質住宅新板塊。
除上述提及的地塊以外，2016年至今白雲區曾出現的擬舊改地塊如下圖標識；
由此可見，在市中心用地供應告急的情況下，白雲新市、石井、人和等地潛在大量舊改項目，在“增加土地供應量”的方針下，未來白雲或將成為中心區供地大戶。
另一方面，目前白雲釋出的項目以舊廠為主，需要協調的因素少，推進難度低，且效率較高；
對於選擇購置該區的買家而言，大量的舊改將改善區域目前不盡人意的環境，同時目前白雲新城已初具規模；
新市商業氛圍濃重，假如出現連片舊改的新商住區，對於區域價值提升亦起到重要作用；
目前白雲新市片區在售主要為二手項目，小區樓梯樓均價在1.5-2萬元/㎡之間，電梯樓均價在2.5萬元/㎡或以上，屬於市區性價比較高的板塊。
從發展的角度而言，預期未三元里-新市-石井一帶繼續推進舊改的可能性較高，未來舊改地塊連成片，或成為中心區一優質住宅新板塊。
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