'最高樓面價僅9801元/㎡，恆大底價拿下南沙兩宗巨無霸宅地'

近段時間，廣州樓市可謂“迷霧重重”，一手房降價、房貸利率飆升、土地流拍屢見不鮮。

今天，廣州土地市場又迎來了3宗地塊的出讓，其中兩宗地是大熱門的南沙萬頃沙的“10萬㎡+”大體量商住地，其出讓結果如何，一起圍觀下吧。

拍地結果↓↓↓萬頃沙2019NJY-10

這一宗總佔地面積約11萬㎡的巨無霸宅地最終被深濤生活服務(廣東)有限公司（恆大）以242340萬元底價拿下，摺合樓面價9554元/㎡。

萬頃沙2019NJY-11

該地塊也被深濤生活服務(廣東)有限公司（恆大）收入囊中，以330650萬元總價，樓面價9801元/㎡拿下。

白雲黃邊村AB2901072地塊

這一宗將建設成為“芯片設計總部大廈”的商地最終被廣州白雲區園區投資運營有限公司以18944萬元底價拿下，摺合樓面價9250元/㎡。

超“10萬㎡”巨無霸宅地來襲

粵港澳大灣區規劃出臺後，南沙便以黑馬之態殺出重圍，成為炙手可熱的新貴。

數據顯示，南沙區2019年至今已累計供應57.89萬㎡（7宗）商住用地，較去年同期增長3.8倍，是目前廣州商住地供應“NO.1”板塊。

本次推出的兩宗位於萬頃沙的宅地，都是體量超“10萬㎡”的巨無霸宅地，兩宗地總建築面積達64萬㎡，總起拍價57.2億。

其中，2019NJY-10地塊總佔地面積10.78萬㎡，總建築面積27.67萬㎡，總起拍價24.2億，扣除政府回購人才公寓後，起拍樓面價為9554元/㎡。

地塊最高限價為35.1億，到達最高限價時，樓面價為13853元/㎡。

值得一提的是，除28000㎡政府回購人才公寓外，地塊還需配建15000㎡幼兒園、小學以及計容不低於30029㎡集中式商業樓棟。

而2019NJY-11地塊總佔地面積12.69萬㎡，總建築面積36.54萬㎡，總起拍價33.07億，扣除政府回購人才公寓後，起拍樓面價為9801元/㎡。

地塊最高限價為47.9億，到達最高限價時，樓面價為14212元/㎡。

該地塊嚴格限高要求，其中，地塊一60-90米，地塊二50米。需要配建0.2萬㎡公交總站，0.72萬㎡綜合文化中心以及地塊二的集中式商業（計容約7.5萬㎡）。

大灣區“交通咽喉”

本次出讓的南沙兩宅地位置十分優越，其所在的萬頃沙板塊是整個南沙區域交通規劃最多的板塊，未來將成為串聯灣區的樞紐，成為大灣區重要“交通咽喉”。

根據南沙樞紐的詳細規劃，這裡將打造的是新型“零換乘”樞紐綜合體，規劃至少7條軌道，未來萬頃沙將是南沙港鐵路、深中通道、深茂鐵路、中南莞城際軌道、地鐵18號線等多條國鐵、軌道交通、高快速路等多重主幹線的交匯處。

其中地鐵18號線已經動工建設，預計2020年建成通車，通車後將實現30分鐘便可從萬頃沙到東站。

目前，萬頃沙鎮處於基建全面推進期，在建18/22號線將直接帶動區域起飛，等到地鐵開通、城際軌道落實後，萬頃沙將形成整個大灣區重要的交通、物流樞紐。

此外，本次兩宗地塊所在的區域定位為“保稅港加工製造業區塊”。重點推進與港澳深度合作，並在電子信息產業培育、科研方面搭建平臺。

值得一提的是，“保稅港區域”本身規劃以產業用地為主，住宅用地僅5宗。

根據規劃顯示，該片區總規劃用地732萬㎡，其中商務辦公及倉庫用地佔636萬㎡（佔87%），居住用地佔70萬㎡（佔10%），也就是說，未來片區產業建設推進順利，將形成重要“產業新城”。

廣州中原研究發展部

交通樞紐優勢為整個萬頃沙鎮規劃的“殺手鐗”。

最快2020年年底開通的18/22線將萬頃沙與珠江新城、體育西等重點商服區更加緊密地聯繫。

未來從萬頃沙到天河商務區時間將控制在35-40分鐘，將為萬頃沙產業、人口集聚帶來積極作用。

對於本次出讓地塊而言，未來可通過“公交+地鐵”的模式通往市區，預計總耗時在1-1小時15分鐘左右。

投資1600億！恆大汽車城落地萬頃沙

其實，萬頃沙已吸引多個優質產業項目進駐。例如，恆大汽車城項目，該項目總投資為1600億，將形成以整車研發生產、電池研發生產、電機研發生產三大基地。

此外，本次出讓地塊周邊保利電商港、唯品會保稅倉、美的工業園、駿德物流中心已投入使用，區域本身亦具備一定物流、自貿區相關產業發展優勢。

配套方面，地塊周邊的成熟度遠遠不如金洲-蕉門河、黃閣等板塊，周邊以低端餐飲、農貿市場為主。

但是，兩宗掛牌地塊合計佈局超10萬㎡計容建面的集中式商業、公交總站以及幼兒園小學，未來項目可“自給自足”滿足業主生活需求。

目前萬頃沙板塊多個一手項目在售，均價在2萬元/㎡左右。

廣州中原研究發展部

未來項目可通過公交接駁18/22號線（預計2020年底開通），1-1.5小時內覆蓋番禺廣場、長隆萬博、琶洲、珠江新城等重要商務區。

憑藉相對低價、配套完善優勢，加上臨江一線優勢，存在吸引部分市區上班族剛需以及改善型買家的可能性。

但需要理性看待的是，區域周邊生活環境欠佳，配套檔次以及完善度偏低。

此外，即使未來按規劃佈局，周邊亦以工廠、倉庫用地居多，宜居因素並不充分。

再者，該地塊由於面積大，拿地金額較高，而配建條件多，亦需要一定建設成本，故即使地塊以底價成交，未來住宅產品售價將處於2萬/ m²水平。

這一售價或導致部分買家轉投金洲、黃閣一二手市場，故市場接受程度尚未明朗。

9250元/㎡！廣州設計之都商服地底價成交

白雲區鶴龍街黃邊村AB2901072地塊位於白雲區鶴龍街黃邊村，總佔地面積6436㎡，計容建面為20480㎡，總起拍價18944萬元，起拍樓面價為9250元/㎡。

根據出讓要求，地塊須建設芯片設計總部大廈，建成後，競得人須按照地塊計算容積率總建築面積70%自持物業，自持物業必須整體確權（只辦理一個不動產權證）、不得銷售，自持年限與土地出讓年限一致。

地塊所在的黃邊村，將打造為廣州設計之都，自2016年底黃邊片區舊廠房改造項目正式啟動開始，設計之都建設走上“設計”之路。

黃邊工業園，改造前以汽修產業為主，部分為低端的鞋業、製衣等經濟效益低的業態類型。

設計之都的改造目標是成為設計產業集聚的國際品牌搖籃，粵港澳大灣區甚至全國設計行業領軍機構的總部落戶地。

廣州主城區內 三地鐵交匯

地塊區位優勢明顯，位於廣州主城區範圍內，距離白雲新城核心區4公里；距離嘉禾望崗商圈2公里，臨近白雲區重點打造的產業園之一白雲湖數字科技城6公里，距離白雲山2公里。

地鐵14/2/3號線三線交匯，周邊快速幹線路網完善；能快速進入機場高速、華南快速幹線，有利於快速接駁空港經濟區和天河中央商務區。

其東接白雲山西連白雲湖，北靠嘉禾望崗商圈南鄰白雲新城商務區，交通通達性較高。

目前地塊周邊配套較為完善，但是服務水平較為一般，以住宅區沿街商鋪和沿街小食店為主，大型商場如安華匯等位於白雲大道東側。

學校方面，設計之都核心區周邊有省一級小學黃邊小學，還有今年開始招生的公辦小學花城實驗小學，普通學生招收白雲區戶籍生，聽障學生面向全市招生。

4萬/㎡起！周邊以二手盤為主

設計之都周邊樓市以二手市場為主，一手樓盤主要集中在新市、羅衝圍、白雲大道、嘉禾望崗等板塊。

目前設計之都周邊建設較為完善的二手樓盤也主要集中於廣雲路沿線，普遍4萬/㎡起步。

其他二手樓盤則主要是黃邊村城中村住宅，周邊生活環境條件較差。

但是，設計之都建成運作之後，周邊環境將會得到高速飛躍，周邊樓價將會提升，有意在中心城區置辦物業的買家可以考慮入手周邊二手房