首次執行新模式，濟南唐冶樓盤拍地將再無地王？

8月初,濟南東部的唐冶片區即將迎來一次大規模的土地拍賣,也是首次執行“限地價競配建安置房面積”的拍地模式,其中包括去年帝華拍而復失的5宗地,還有中止拍賣的幾宗地。這次拍地備受關注,購房者關心的是,這次拍地房價怎麼走?片區內的在售樓盤也在分化:有的按兵不動等拍地,有的連續加推,趕在拍地前搶收,落袋為安。

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有的樓盤急賣有的坐等

7月29日,距離唐冶這次土地拍賣還有不到一週的時間,唐冶片區一在售樓盤一次性推出三棟小高層住宅,共120套房源,還有一批配套的地下室。當天,這一房源銷售一空,據介紹,成交均價13500元/平方米。在唐冶片區掛牌拍地之後,這已經是該樓盤第三次賣房,之前先後兩次加推房源,小高層均價13400元/平方米,高層10500元/平方米。

與這家樓盤緊鑼密鼓地推房源不同,附近另外幾家樓盤始終按兵不動。早在7月初,記者到唐冶一在售樓盤實地探訪時,置業顧問就表示,大概在7月底會推出一大批高層住宅房源,可以接受意向客戶登記。銷售人員也特意提到,周邊剛剛掛牌一批土地,8月初競拍,因此價格不好說。到目前為止,這家樓盤還在繼續登記意向客戶,沒有開售的時間表。

唐冶南部一樓盤早在6月底就首次認籌,但後期沒了動靜,至今仍然是毫無進展,遲遲不開盤。

拍地前搶收樓盤在分化

濟南房地產界的一位資深人士認為,唐冶各個在售樓盤的動作,說明對市場判斷有分化。按兵不動、遲遲不開盤的,有可能是施工進度的原因,拿不到預售許可證,也有可能是在等8月份的土地拍賣,畢竟去年唐冶的房價就是被地價硬生生拔起來的,期待今年再拔一節；趕在拍地之前賣房的,特別是拍地之前連續三次加推房源,原因無非有這麼幾個:一是銷售指標任務考核因素,到了節點必須出貨,二是對市場前景並不“看多”,與其等靴子落地,不如借拍地東風搶收一波客戶。搶先一步落袋為安,避開與競爭對手短兵相接。

“目前來看,高價樓盤的去化難度逐步加大,韭菜(有購房資格並且有購房實力的客戶)割一茬少一茬,房價門檻越來越高,韭菜長得沒那麼快。”省城一業內人士稱,調控措施、信貸政策步步收緊,土地供應正在增加,開發商也意識到市場的天平不可能一直向賣方傾斜。

最高限價唐冶再無地王

對於購房者來說,更為關注這次土地拍賣對唐冶的房價影響有多大?多位業內資深人士均表示,唐冶不會再出地王,房價也難以像去年一樣跳漲。

“根據目前的掛牌文件來看,唐冶這一批居住用地全部實行最高限價,並且限地價競配建安置房面積。國土部門制定一個最高限價,一旦拍到了限價,就進入加時賽,看誰無償向政府提供的安置房面積多。”濟南一家房企的負責人認為,原來意義上的“地王”是絕對不會出現了,但是房企拿地的成本並未降低,將來肯定要轉嫁到房價上。

同時,跟大多數熱點城市一樣,濟南對申請預售的住宅實行價格備案,根據拿地成本等測算房價,控制開發商的合理利潤率,防止暴利。而配建安置房等隱性成本,在測算備案價格時是不計入開發成本的。也就是全部從開發商的利潤里扣。所以,唐冶即便是拍出高地價,也不會再像去年一樣,出現房價一夜暴漲2000元的情況。

土地價格跟去年比已經不可同日而語,帝華去年拍到省殘聯康復中心北側的低容積率居住地塊時,樓面地價突破了7000元/平方米,今年再次拍賣底價就達到了6428元/平方米,隨便一拍恐怕就得過萬。這在很大程度上也迫使開發商不得不理性拿地。

（記者 趙國陸）