濟南最嚴土地拍賣今天上演！軌交+不限購！這3宗土地恐怕將被瘋搶！

15日，濟南長清區3宗土地將迎來成交。

這是濟南樓市調控政策升級後的首次土地拍賣。

按照新規，

溢價率超過100%及以上要主體封頂才能預售，

而達到150%的話，

必須現房銷售，

堪稱史上最嚴。

尚未正式開拍，

已有10家左右房企舉牌，

搶地大戰幾乎在所難免。

在此前，

長清區的土地拍賣大多以底價成交為主。

原來底價成交 如今未拍先搶

根據濟南市國土資源局4月中旬發佈的公告,網上掛牌出讓8宗國有建設用地使用權,包括5宗工業用地、3宗居住用地。

圖片來源：濟南樓市觀察

這3宗居住用地全部位於長清區,2017-G034號地面積約5.8萬平方米,位於文昌街道辦事處大柿子園村,地上容積率2.0,規劃建設高層住宅。起始價為15667.83萬元。

截至5月14日上午，已經有10家房企舉牌競價。

去年6月底，大柿子園村D地塊以底價成交，濟南匯僑房地產開發有限公司以8843.5萬元的價格拿下接近5.13萬平方米的土地，摺合樓面地價大約784元/㎡。

而這次即將拍賣的大柿子園村A地塊，即便是按起拍價來算，摺合樓面地價已經達到了1350元/㎡，前10輪舉牌已經將樓面地價抬到了1436元/㎡，接近去年成交價的兩倍。

2017-G035、2017-G036號地位於長清文昌街道辦事處的海子窪金牛街南側,捆綁出讓,總面積大約9.5萬平方米,起拍價接近2.3億元。不過,該地塊地上容積率僅為1.4,可以規劃建設多層住宅,也能夠搭配開發出小高層住宅和低密度別墅產品。這兩宗地也已經有8家開發商出價。

記者查詢最近三年的土地成交記錄發現，長清區掛牌出讓了十幾宗居住用地，基本上都是底價成交，甚至有的乾脆無人出價而流拍。

軌交帶來利好不限購成黑馬

為何原來底價成交為主，如今變得炙手可熱，眾多房企虎視眈眈？

據濟南樂居調查，長清的在售樓盤面臨房源斷貨，房價上漲、供地卻不多。

特別是普通住宅產品，恆大綠洲、中建長清湖、高速綠城蘭園、匯僑城、名流華第等，均面臨可售房源斷頓的窘況，有的工期趕不上暫時拿不到預售許可，有的清盤在即。

由於長清在今年4月19日之前不屬於限購區域，而濟南主城區從去年10月開始限購，因此當地的住宅庫存消化很快，房價漲得也快。

同時，由於軌道交通R1號線全線施工，帶來實質性利好，對沿線樓盤的房價帶動較大。某樓盤的高層住宅去年同期不過5000元/㎡左右的均價，現在普遍在8500元/㎡上下，甚至突破了9000元/㎡。據第三方機構監測統計，從2月份到現在，長清區僅有兩個項目開盤加推：中建長清湖、匯僑城，銷售狀況都相當不錯。

長清一在售樓盤，前來看房的市民不少。

記者 高玉龍 攝

據業內人士分析，長清和章丘的情況比較類似，在4·19樓市新政之前，均不在限購範圍之內，市場火得一塌糊塗。在不限購、山大東遷等利好的刺激下,章丘與歷城交界的聖井片區也成了樓市黑馬,在售樓盤紛紛賣斷貨。

章丘拍出新高長清遭遇嚴管

今年2月20日,章丘區繡源河西岸的多宗土地迎來成交,樓面地價超過了4400元/㎡,繼去年年底逼近3000元/㎡之後,再創歷史新高。

章丘區2017年首批掛牌拍賣26宗土地，其中居住用地11宗。除1宗文祖鎮的土地外，真正競價的兩個組團均高溢價率成交，其中3宗地，經過了314輪激烈競拍,以13.68億元的價格成交,平均樓面地價大約4431元/㎡,溢價率177%。

另外一宗則拼殺了217個回合,最終以39447萬元的價格被和昌地產拿下。按容積率來計算,地上樓面地價大約是4201元/㎡,溢價率169%。

這次長清也算是2017年首次拍地，不過與章丘不同，濟南已經於4月19日出臺了史上最嚴的房地產市場調控政策，不但將長清區、章丘區納入限購範圍，而且引導企業理性競價。

結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工後方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過後方可申請辦理商品房預售許可。

也就是說，溢價率超過100%，必須封頂才能賣，溢價率達到150%就得現房銷售。這對房企的實力特別是資金要求大大提高，估計開發商對這兩個限制會非常敏感，按目前的架勢來看，或許有開發商乾脆卡著99%來競價。

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受限購政策的影響，

濟南一季度住宅供應和成交同比下降較大。

4月19日，

濟南出臺了“史上最嚴”的樓市調控政策，

限購、限貸、限售、限價。

再加上銀行對房貸政策的收緊，

住宅網籤量明顯下跌。

住宅網籤量明顯下跌

據濟南一家在售樓盤的銷售負責人介紹，4·19政策出臺後，客戶到訪量直接下滑50%以上。

按照新規，一部分購房者的首付比例要提高到60%，大約有四成的客戶不得不退房，特別是外地戶口的買房人群。

“實際上，各家樓盤的情況都差不多。特別是到訪量，明顯下降。這一次，調控政策史無前例的嚴格。”

據濟南住宅與房地產信息網數據，4月份濟南的住宅成交量只有8400多套，同比去年的13000多套，減少了接近四成。特別是4月19日新的政策出臺之後，4月最後一週住宅成交量跌至低谷，只有1100多套。

部分房企不得不放緩節奏

據第三方機構的監測，整個4月份，濟南約有10個項目入市，供應量超過2100多套。在新入市房源中，約有418套公寓，1764套住宅。

5月份有不少樓盤計劃加推房源入市，但在嚴格的調控政策下，部分房企不得不放緩節奏。

據悉，除了新政外，樓市還與山東開展打擊囤房、炒房專項行動有一定關係。

專項行動規定樓盤取得預售證後三個月內不準漲價，違者不予網籤。開發商取得預售證3個月後，房價確實需要調整時，須向房地產主管部門申報，漲幅不得高於上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅。

有消息人士稱，政府仍在儲備新的政策，如果調控目標沒有達到預期效果，不排除繼續加碼。

“至少在上半年，開發商承受的壓力還能扛得住，但是下半年就難說了，目前看不到絲毫調控鬆動的跡象。畢竟銷售指標還擺在那裡，下半年有些樓盤或許就要增加營銷手段了，不排除價格小幅回落的可能性。尤其是那些資金相對緊張的開發商，重回讓利跑量的老路。”濟南房地產界一位資深人士表示，一些符合條件的購房者也許逐步進入觀望狀態。

編輯

朱藝君

綜合 生活日報記者 趙國陸 稿件