一線城市房價還要翻番？來自分析師的買房買股建議你要不要聽

新週期的東風，又吹起了一片關於房價的議論聲，部分市場人士又開始唱多房地產市場。

安信證券首席經濟學家高善文9月3日公開表示，雖然存在唱空中國房地產市場的聲音，但是中國大城市的房地產市場依舊具有超配價值，一線城市房價仍有翻一番的空間。

原華遠集團董事長任志強也繼續做堅定不移的看多者，近日在公開場合表示：中國房地產沒有泡沫，趕緊拼命買房，誰膽大誰賺錢！

如此旗幟鮮明的觀點是否令人信服？

記者發現，這些觀點背後，是今年A股、港股市場上，內地房企股價的一路飆升。

年初至今，內地房企股在港股市場上可謂風頭無兩，中國恆大股價漲幅超3.8倍，融創中國股價漲幅也超3倍。同時，在A股市場，萬科A股價累計漲幅超30%，9月7日，萬科A盤中一度漲停，收漲9.12%。

此前，胡潤研究院發佈《2017上半年胡潤全球房價指數》及《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》指出，最近一年，中國城市房價漲幅全球最快，全球漲幅排名前10位的城市中，中國佔6個，前50位中，中國佔21個。

分析師看好一線城市房價

高善文認為，中國一線城市房價泡沫大，但仍有翻一番的空間。

他表示，在校小學生人數與房價漲幅存在高度正相關性，每個城市的在校小學生人數增長比例，是判斷房價走勢較為關鍵的指標。

2012年後，適齡小學生人數增速轉正。目前，全國在校小學生人數平均漲幅為1.5%，深圳為8%，北京為7%。因此，小學生增速非常高的地區，房價將會繼續上漲。

被指出的另一個房價上漲的依據是，地產庫存週期也利好房價。

高善文提出，15個月後，也就是2018年春夏後，全國房地產市場去庫存將基本結束。如果沒有大的金融政策收緊和宏觀經濟動盪，2018年夏天后，全國範圍內，房價將普遍再次上漲，2015年以來一線城市和部分二線城市的房價暴漲，可以看做這次全國範圍大漲的預演。

此外，從需求角度來看，大城市仍存在投機性購房需求和人口流入。

高善文表示，一線城市以及一部分二線城市的供求仍然緊張，儘管有限購、限貸等調控政策，但對總體房地產行業的限制還不是那麼嚴。從投機性購房角度來講，還有一定空間。

早在2015年年底，任澤平也亮出過“一線城市房價翻番”的觀點，認為房地產長週期拐點已經出現。短期一線城市的限購限貸、貨幣條件收緊，只導致房地產行業短週期調整。未來，人口還會流向大都市圈，而目前大都市圈的土地供給，明顯不及預期。一線房地產有銷量、沒土地，具體表現為價格的上漲和地王的再現。

任澤平進一步分析，房地產在不同時間段有不同的影響因素。長期看人口，人口流入的地方，長期房價肯定上漲；中期看土地，當人員大規模流入城市之後，土地就會供不應求，如果政府還不供地，房價肯定會漲；短期看金融，如果人口流入，政府又沒有足夠土地，貨幣刺激也會使房價大漲。

房企業績表現亮眼

分析師看好一線城市房地產的觀點，並非沒有根據。

從統計數據來看，一線城市的房地產成交價格確實出現了短期調整。

近日，國家統計局發佈了2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計。國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀數據時指出，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落，10個城市環比下降或持平，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅持續回落，環比持平或下降城市個數增加。

▲數據來源：國家統計局

然而，2017年上半年，一些房地產企業的業績表現和股價表現，卻都非常靚麗。

以萬科的半年報為例，2017年上半年，萬科A實現營收698億元，實現歸屬母公司淨利潤73億元，同比增長36.5%。

記者梳理了各大房企的銷售情況和股價，如下圖可見，各大房企半年銷售額均實現同比增長，漲幅最小也有13.80%，碧桂園漲幅最大，高達131%。

▲數據來源：Wind數據

買不起房，地產股可以看看嗎？

對於地產股，券商機構也是“大力看好”。

首先，對於股市，中金公司發佈研報稱，中期可以超配A股。研報指出，短端利率下行有助於流動性改善，股債均將受益，若市場風險偏好提升，股票受益程度更大。

興業證券分析指出，房地產行業集中度提升趨勢沒有改變，龍頭地產股目前具有比較好安全邊際，由於競爭優勢明顯，集中度快速提升，龍頭地產公司都是中國的核心資產、好資產。

但業內人士指出，房地產行業是個強政策行業。

國信證券研究所所長楊均明分析：“房地產產業本身的意義有兩點，其一，房地產是中國國民經濟的支柱產業，不能垮；其二，房地產也是國家調節週期、平衡各方利益的有力工具。”

基於該判斷，楊均明構建了房地產的“小週期”理論：“當經濟開始好的時候，宏觀政策調控傾向於打壓房地產；而經濟不太好的時候，國家願意拿房地產作為工具來刺激經濟。”

這意味著，研究房地產走向，不可忽略政策預期。