房子在任何時代的任何國家，都是一筆大額支出和重要的投資標的，那如何用三宅一生的理念來指導我們的房屋購買呢？
1、人生角度看三套房：剛需/改善/終極置業
自成人之後，個人大致要經歷三個階段——單身戀愛期、成家立業期、中年穩固期，他們有著不同的家庭人口結構、經濟收入水平、職場生活壓力等，其對應的房子也就分別是剛需房、改善房和終極置業。
單身戀愛期。剛畢業或工作不久的年輕人，工作不穩定、收入很有限、沒有啥積蓄，還處於憑藉出賣職場勞動積累原始資本的初長期，此時最重要的任務就是夯實紮根大城市的基礎，努力勤奮勞累付出必不可少。
我不否認有詩和遠方，但在力所能及的範圍內買套剛需盤上車也是穩固職業/愛情/生活的重要方式。剛需盤就是要在總價受限的情況下做出取捨，當然以實用為主——交通、上班距離、商業配套最為重要，房子自然是小的。
成家立業期。當結婚成家後，有了小孩和家庭，因生活壓力大多會夫妻全職上班，通常都讓父母來照看孩子，此時原有的小房子就會顯得很侷促，慶幸的是工作有了進步、財富有了積累、第一套剛需房也有所升值，改善住房也就提上了日程。這時考慮更多就是子女教育、居住環境、生活配套等。
中年穩固期。在步入中年後，子女慢慢長大並期望更多的獨立私人空間，父母逐漸蒼老且行動不便，而此時個人財富近乎達到人生頂點，工作的動力和幹勁趨緩，開始也有條件注重享受生活了，此時就進入了終極置業階段——更看重小區品質、周邊的公園綠化環境、老人的醫療生活配套等。當然也有人會說環境更好的旅遊度假養老房才是終極置業，但目前看，市區內帶公園、近醫院、生活便利的房子似乎更適合養老。
所以，我們應以長遠變化的思路購置房產，在人生的不同階段是對應不同房子的。
2、用途角度看三套房：自住/投資/傳承子女
房子有什麼用？居住和資產增值！如果從用途的角度看，人的一生同樣應該有多套房。
居住屬性。房子的最終目的是為了居住，即使買房投資獲取收益，也是因為它具有這一功能才有了價值。上文也講了，處於人生的不同階段應該居住不同的房子（只是理論上，前提是你得有錢，現在則還要加上你得有購房資格），房子的居住價值並不是那一堆鋼筋水泥石子磚頭，而是因房子帶來的附屬價值——社保、醫療、教育、消費、生活，及其過程中人的身體和心理的滿足，深山老林裡的一套別墅自然不如市區內的一套老破小更有價值。
投資屬性。房子在任何年代都是一筆資產，稍有財力的家庭都會購置一套自己的房子，在現代家庭資產配置中，房子作為不動產是資產配置中重要的一環。因房子佔有稀缺的土地資源，其價值隨著土地的增值而不斷增值，城市的地鐵/公園/醫院等基礎建設花費的鉅額資金又會滲透到房子上並以房價的形式體現出來。
傳承子女。曾經房產可作為一筆遺產傳承給子孫，但進入近現代後，歐美國家為抑制貧富分化和鼓勵勞動創造增量財富開始徵收遺產稅，房子的財富傳承功能雖有所減弱，但仍然是資產傳承一種方式。在當下全球各地的大城市，年輕人全憑自己的努力購買一套房越來越難，大多靠父母的資助，在自住、投資外，再給子女備置一套房也成了很多人的選擇。
3、金融角度看三套房：現金流/抗通脹/提款機
房租提供穩定現金流。債務會否崩潰取決於現金流是否斷裂，管你買房貸款100萬還是1000萬，只要你能按時還月供，現金流不斷裂就沒有問題，現金流遠比債務額更重要。房租能提供穩定的現金流，且隨著物價的上漲而上漲，對於老年人來說買套小公寓收租遠比養老金/存錢吃利息更可靠。
房子是抗通脹的工具。在現代主權貨幣體系下，錢只會越來越多，因土地/地段的稀缺，作為不動產的房子就成了吸附超發貨幣最好的介質，並隨著通貨膨脹房價一路走高。通脹在稀釋貨幣購買力的同時，也在稀釋著債務（十年前的1萬跟現在的1萬購買力完全不一樣），所以貸款負債買房的人在獲得貨幣超發紅利的同時，也在享受債務減輕的收益。
優質房產就是一臺提款機。目前我國信用體系還不完善（十年之內變化不大），很難判斷一個人是否有信用，是否有還款能力，所以房屋抵押貸款成了貸款的主力——有房就有信用、就容易貸款，沒房就沒有信用，就貸不到款。房產的變現能力較差，但房子的融資能力很強，隨著金融業的發展，依託房子而衍生的各種貸款融資會越來越多，優質房產越來越像一種隨時提現的取款機，目前各銀行推出的循環貸已具備這一功能。
房子已不僅僅是房子，它成了金融資產，成了貯藏財富鎖定貨幣購買力的工具，成了個人信用的證明，成了快速獲取低成本銀行資金的重要手段。
4、週期角度看三套房：高點賣/低點買/不空倉
經濟週期影響著房價週期，但在中國是政府的房產調控週期影響著房價週期：
房價上漲引發民怨—政府限購限貸壓縮需求打壓房價—房價上漲控制不住—調控逐步升級控制房價—樓市交易冷淡—經濟下行影響就業—為保經濟保增長放鬆樓市調控—稅費/信貸/鼓勵交易等刺激樓市回暖—房價上漲並引發新一輪樓市調控。
所以，調控週期就是房價週期。
這就是三套房在週期循環中的用武之地：在房價週期的高點，也就是政府調控房價的時候考慮出售一套（部分）房產；在樓市低迷、信貸支持（首付低/利率折扣/放款容易）、政府鼓勵（稅費優惠/交易限制變鬆）時考慮購置一套（部分）房產。
在樓市活躍時，賣掉破舊小區的老舊房子，在樓市穩定時買入更有增值潛質區域的房子。並以此形成購置房產上的時間錯配——每套房子在時間上有間隔，方便之後的溢價出售（兩年或五年的營業稅及目前的拿房本後的兩三年限售期），並做到時刻不空倉，不至於出現踏空囧狀。
當然，週期視角的低點買高點賣操作看似收益最大但實施很難，也幾乎不可能做到峰值賣出谷底買入，做到相對高點賣出相對低點買入已然成功，重要的是判斷準大趨勢。
週期視角更多是一種理念，並按這種理念進行時間節點先後錯配、債務額度和到期日的現金流錯配、交易快捷變現方便等方面的錯配（調控高壓期房子的變現/溢價能力就差些）.
5、稅費角度看三套房：免稅/抵扣項/進退自如
最讓中國房產投資人膽戰心驚的是房產稅，房產稅要推出的呼聲至今已喊了不止十年，可至今未見蹤影。
且不說我國收房產稅的法律依據缺乏（土地不是私有的，而是租賃的啊），即使收也缺乏歐美國家完善的稅收體系：歐美國家每年都會以家庭為單位報稅，並根據家庭人口數量、養育子女數量、是否贍養老人、職業（美國牧師一定程度上免稅）等給予一定的免徵額，房產稅和房貸利息也都是抵扣項，而我國根本就沒有家庭報稅系統。
即使有一天房產稅真的來了，按照目前上海和重慶試點的按套免徵和按人均居住面積免徵來參考，三套房（並不真指三套房，是一種房產不多不少的概念）也是一個可攻可守的數量：按套徵收，父母、子女可分立出來單獨成戶，享受首套免徵的優惠；按面積徵收，父母、子女可合併成一家，也是享受面積免徵額的一種方法。因為房產數量不多，有著多種的避稅方法，若這些人還在擔心房產稅就是杞人憂天、庸人自擾。
房產稅的推出應在家庭稅收體系完善後，有免徵額或像美國一樣可作為家庭收入的抵扣項，有了房貸，房貸的利息也可抵扣個稅（曾一度討論的熱烈），三套房產是一個進退自如、鬆弛有度、掌控有序的數量，在享受房產增值、租金收益的同時，也能規避可能出現的稅費支出。
後記：
三宅一生貫穿一個人的一輩子，當然這更多的是一種理念，也並不一定適合所有人，更不是鼓勵炒房投機，只是為了在這個競爭的社會裡，讓自己和家人生活得更好一些。
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