在東南沿海，有一些地區，在晒魚乾之前，會先將魚乾在鹽水裡浸泡兩天，讓魚肉裡浸滿鹽水，比鮮魚還要大些，然後再去晾晒，魚乾裡的水分會更容易被析出，鹽分保留，而且不生蒼蠅，會更加耐腐，品相也會更好，吃起來更耐嚼。
由此，可以看出，晒得最乾的，就是曾經水分最大的。
9月9日，曾經被吹上天的白綠片區，再次爆冷：位於綠博組團的雅居樂春森湖畔項目開盤，高層部分最低8500，最高9900，成交均價在9000左右。
如筆者預測一樣，綠博的水分已經被瘋狂榨出。限價之下，遠郊紛紛跳水，房價斷崖式下跌。
遠郊岌岌可危。
遙想數月之前，主城限購之後，遠郊引領的鄭州漲價的龍頭。南龍湖、滎陽東、白綠被炒到無可復加，掀起由外及內的漲價狂潮。如今，時過境遷，限價無異於一場降維打擊，遠郊又坐在了下跌第一把交椅之上。
最先被拋棄的，必將會是開始蹦躂的最厲害的。
摔得越狠的，就是曾經跳的越高的。
遠郊已經慘不忍睹，由外及內的漲價是否會演變成由外及內的降價？沉寂已久的主城區房價還能堅挺多久？
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15500買鄭東碧桂園的你，8500轉手嗎？
2017年5月2日，鄭東碧桂園15500開盤。當時，整個鄭州都瀰漫著一種氛圍：白綠會是下一個曼哈頓！漲到18000不成問題。
一年多過去了，白綠片區被指限價9000以內，幾個代表項目的開盤價從10000跌到9000，然後跌至8500。距離曾經吹噓的18000越來越遠。強姦不成反被草，反觀曾經悶聲發大財的濱河國際新城，反而一路走上了18000的高枝。
從上圖監控近幾個月的開盤數據可以看出，白綠片區的成交價格在不斷刷新低位。
曾近，白綠片區被稱為炒房客的天堂，炒房客成為片區房價的唯一支點。如今，炒房客無所遁形，海市蜃樓轟然倒塌。
很難想象，在同樣的區域，只用了幾個月的時間，房價能夠被攔腰折斷。
雅居樂業主遇到了碧桂園業主有如下的對話：
15500的房子，環境就是好，沒有噪音，空氣好，汽車尾氣都沒。
真是瞎了眼8500買到這鳥不拉屎的地，連個菜市場都沒，買一斤麵條要開車跑十公里，還不夠油錢。
很多人的預期是，白綠環境好，是屬於改善和豪宅的，未來的白綠一帶，應該是高檔社區的聚集區，沒想到的是，卻被價格拖了後腿。
多年後的白綠，會不會像如今的南龍湖，一步一步自我淘汰掉改善的基因，再次成為剛需的主戰場？
1、白綠片區的價格預期導致投資客湧入，價格上漲。不僅僅白綠，支撐每個遠郊新區價格上漲的因素都是價格預期。高大上的規劃和藍圖，讓投資客一眼看到未來可期的利潤空間，在這點上改造難度大、價格提升空間有限的主城區是無法相提並論的。
2、剛需客買的是剛性需求和鋼鐵價格，並不是價格預期，漲一千和漲五千對於自住需求的剛需來說並沒有根本區別。也不是決定剛需入場的關鍵因素。
3、對於投資客來說，價格波動大，剪刀差利潤才是其追求的終極奧義。如今，白綠跌得越多，對長線投資客們來說，獲取利潤的空間也就越大，抄底的機會也就越大。當然，利潤越大，風險也就越大，就看他們敢不敢搏一把了。
4、而對於高位入手的那部分人，只能保持好站崗的姿勢了。
這位先生，您15500入手的鄭東碧桂園，8500轉手嗎？先生別走啊，再加500商量商量嘛！
遠郊斷崖跳水，主城重塑價值
白綠為什麼會降這麼多？因為他漲得多啊！
上半年的情況是，主城堅挺，遠郊瘋漲。六月剛過，情況急轉直下，遠郊開始大舉放水，主城保持平穩。
不管你承認不承認，遠郊的人設已經坍塌。遠郊遇冷，資金迴流，主城區的價值重新迴歸。
主城的優勢在於：
1、“房價不得高於去年10月”的政策驅動。
遠郊實現跳水的節點，就是“627”新政發佈新建商品房限價令之後。根據政策規定：鄭州新房備案價不得高於2016年10月份周邊新房價格；庫存12個月以下，且新房銷售同比增幅超過30%或價格增幅超過20%的市、縣（市），均價不得高於2017年4月份水平。
對於鄭州主城區三環內的住宅項目，去年10月價格已經是高位，2017年基本處於穩定狀態，所，並未出現明顯的上漲跡象，限價之後主城區的價格不會有太大波動。
而位於白綠片區、滎陽東以及南龍湖的很多項目來說，去年漲價不多，今年大幅度提價，根據限價原則，參照去年單價，摻進來的水分勢必要擠出來。
2、“休想騙我出三環”的主城情結。
主城相對於遠郊，還是值得更多人的等待。即使，在強調控之下，遠郊降價成潮，限購政策的重重包圍之下，主城依然是首選之地。
特別是對於剛需群體而言，主城情結，並不僅僅是情結，還有一種工作生活的侷限影響他們不能離主城區太遠。
主城情結在於，出了三環還不如回老家。
3、“再不上車就晚了”的遠郊慘敗。
遠郊項目的慘敗，刺激了很多觀望客。遠郊遠沒有主城的價格那樣實在，一步步漲起來的。遠郊的瘋狂漲價在主城限購之後，本區域納入限購之前的短暫時間內快速膨脹。區域的成熟度與價格無法匹配的矛盾進一步激化。
一個方面來說，遠郊就如同個豬隊友，主城區價值堅硬遠勝於遠郊泡沫加註水。豬隊友最終成了注水豬肉。
4、“有學校有菜場有地鐵”的配套紅利。
首先發展成熟起來的主城區能夠給購房者最大的安全保障和配套紅利，這是遠郊項目遠遠不可比擬的。比起那些聽風賞月把酒臨風的高消費群體，中等收入以及以下的購房者應該考慮孩子上學、上班工作、生活舒適，甚至從農村過來的老爸老媽能去公園跳個廣場舞的便利性。
在這一點上，主城區的價值凸顯。
近遠郊紅海出現 主城區寸土寸金 龍爭虎鬥步履維艱
由最近的開盤數據可以看出，近年來，鄭州市場的銷售主力區間也分佈在三環四環以及遠郊，而且戶型以90左右的小三房為主。
與此息息相關的是，從2014年開始，進入鄭州的外來開發商，如萬科、碧桂園、融創、招商等，都將佈局重心放在了三環之外，甚至各個遠郊新區。不僅僅是外來開發商，在四環附近和遠郊佈局的項目中還出現了永威、亞新、康橋等本土的開發商的身影。曾經遍及二環內的正商，如今也突破自我，向近郊伸出了正商智慧城、正商林語溪岸等項目，在古滎、白沙也開始謀求一隅。
1、土地供應量增大，項目入市增多，房價上漲的後勁不足。經過這兩年的激增的土地供應，大量項目等待或已經入市，而區域房價在今年上半年已經漲了上去，後期項目集中入市，大量流量盤近身肉搏，上漲動力嚴重不足。
2、至少五年內，近遠郊將成為環繞鄭州的工地帶。一些項目正在建設，還有大量的地塊將要開工，在相當長的時間內，近遠郊都會呈現工地林立，塵土飛揚，環境混亂的局面。
3、在新城雛形未形成之前，相應的配套滯後，商業、教育、醫療、交通（地鐵）等需要長時間培育的生活基礎配套無法滿足，區域價值便始終無法體現。常西湖新區與主城區銜接較好，可能較快落地，但是距離更遠的白綠、滎陽前景堪憂。
4、跟風炒作的遠郊區域，沒有鋼鐵配套落地，沒有強大的客群支撐，又是遠離主城的城市孤島，勢必會自食惡果，成為最先被市場拋棄的區域，如今的白綠已經在逐步應驗。
與此同時，主城區三環內的土地供應和成交在下滑，而三環，四環以及四環以外的土地供應和成交卻在加大。導致主城區寸土寸金，項目稀少，價值回暖。
1、項目稀少，稀缺性決定其保值的必然。
鄭紡機引領了主城區的第一波價值崛起，限價限購主導了主城區的第二次價格崛起。與近遠郊截然相反的是，主城區寸土寸金，項目稀少，出現不了，名企大盤貼身廝殺的悲壯場面。相反，因為其天然的稀缺性，決定了其保值的必然。在此波行情中，海馬、東潤泰和、建業天築等稀缺的中心優質產品，順勢溢價高達80%，足以窺見主城光環的優勢和魅力。
2、價格夯實穩定，相比熱炒起來的區域反而更有優勢。
2016年10月，主城區價格高位定點，穩定在15000+左右，在此後的大半年時間裡，基本沒有出現很大的波動。亞新美好城邦開盤均價15000，鄭紡機地王萬科美景世玠，所有溢價加起來，也才釋放出23000的保守價格，可見，主城區價格已被夯實，水分不大。根據上文分析，這個時候，正是遠郊項目瘋狂注水的時候，築起了一座沒有根基的房價空中花園。
換做是你，16000的白綠流量盤和18000的市中心改善盤，你會如何選擇？
3、主城還有兩大法寶：價格窪地和二手房
價格窪地不是價值窪地。鄭州南區域，三環內價格甚至比5月份之前的白綠片區還低。在槓桿還未收緊的時候，選擇白綠片區似乎還能大賺一筆，但是如今，利用槓桿多套投資的時代已經過去了。信貸收緊，炒房客反水，此時投機很可能被高位站崗。主城區的價格窪地，雖然價格不高，但是價值不減，為什麼不去入手？
此外，雖然新房稀缺，但是主城絕對是二手房的紅海。大量剛需客會在新房搶不到的情況下，轉投二手房，預期會帶動一波行情。而這些，相對遠郊來說，無疑都是利空。
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主城區價格堅挺，量力上車
退一步說，就算是剛需自住，不去考慮遠郊區域能否出手，是否是有價無市，也不在乎醫療、商業、教育匱乏等諸多配套滯後，也不關心漲價降價，所有的不利因素全都拋卻腦後，就從數據上說，市區房產保值性也遠超這些遠郊區域，而風險性則更低。
鄭州遠郊近郊都可能摻水，主城區摻水是最少的。主城區的價格彈性較小，落地有聲，還會砸出一個坑。對於不同的購房人群，也會有不同的選擇。
1、剛需。剛需上車首先推薦主城區。但是，主城區的價格已經夯實，對於剛需來說選擇非常有限。只能在主城區邊緣區域撿漏。三環四環之間的區域，生活配套、交通等各方面受主城輻射較明顯的區域是剛需回家的最好地帶。一句話，在主城區上車，要量力而行。
2、改善客。改善群體並不需要執著於主城區的配套等問題，對於改善群體來說，高品質的生活質量和生活體驗才是購買的驅動力。在這一點上，擁有高大上規劃以及良好的居住環境的新城優勢也要遠大於主城區。
4、投資客。投資主城的風險要小於投資遠郊新城，收益也成正比。一些自媒體一直在鼓吹的投資主城區學區房也是一個偽命題。在租售同權以及多校劃片制度推行的大形勢下，學區房降溫也在可預見範圍內。前文已經說過，現在是抄底的機會，白綠的幾個項目開盤即清，相信也有炒房客的很大功勞。但是，在目前政策嚴峻形勢不明朗的情況下，投資還需保持謹慎。
結語：
按照馬克思主義唯物觀來說，任何事物都是兩個面。就比如，以白綠為代表的遠郊區域，真心不適合剛需，但是，如今卻恰好是投資客抄底的機會。主城區價格穩定，升值期望遠不如新城，投資客自然不會選擇這裡，而對於剛需來說，要的就是這樣鋼鐵一般的放心。
在大潮到來的還是，海貨遍及沙灘，水漲船高，行情瘋漲，人人瘋狂，都預期房價上漲，爭相上車炒房。
如今潮水退卻，市場遇冷，調控加碼，淺灘擱淺，才知道，不是每個人都有獨特的眼光，都是炒房大王。
不管你是要炒房還是剛需自住，入手前千萬要考慮好這幾個問題：這個地段值得買嗎？這個品牌值得信賴嗎？這個價格對得起它的品牌和地段嗎？
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