'河北地王”榮盛發展去化困境隱現，被曝'全員賣房，無業績辭退'

在去槓桿的背景下，今年的房地產商日子並不好過，但是被逼得要求全體員工參與公司的房產銷售也是頭一遭。有著“河北地王”之稱的榮盛發展近日就被曝出這一消息，雖然隨後被總部予以否認，但是榮盛發展的近況確實不如意。

近日有媒體爆料稱，河北榮盛房地產開發有限公司（以下簡稱“河北榮盛”）要求非銷售員工參與到公司的房源銷售中來，沒有業績的員工將會被納入淘汰序列。此外，公司會給員工辦理集體戶口，以規避限購政策。

天眼查顯示，河北榮盛是榮盛發展的子公司，經營範圍包括房地產開發與經營、房屋租賃。該消息的曝光，昭然若揭了榮盛發展的衝擊業績的迫切之心。

不過，榮盛總部相關負責人也針對上述傳言迴應稱，沒有給非營銷系統普通員工攤派任務，對突破限購一事則還有待核實。

傳言或許不實，但是過去幾年，榮盛發展的激進手法確為實。

房企艱難時代，員工也要接盤？

榮盛發展是一家立足於河北的房企，也是河北首家A股主板IPO的房企，有河北地王之稱。公開資料顯示，榮盛發展的是以環京津翼為主要佈局的房企。而今年以來，佈局環京的房企情況都不容樂觀。

據藍鯨地產爆料，河北榮盛下發了一條新指令，要求公司非銷售員工在年底前自己或推薦他人購買一套榮盛在石家莊的任意一項目房源，在這段時間（即11月、12月）買房，可以享受全款9折，貸款9.5折優惠。如果公司下達的指標完成不了，那麼該員工將被納入淘汰序列。所謂的淘汰序列，就是人事部門根據個人任務完成情況，決定是否繼續留用。

強迫員工買房的現象是房企最後不得以而為之的方法。不過對於榮盛發展而言，這一將房企壓力轉嫁給員工的做法並不陌生。

2017年11月，榮盛發展公佈了其合夥人跟投制度，名為“創享計劃”。創享計劃是通過管理層員工入股項目公司，從而使公司與員工形成利益共同體。該跟投計劃在人選上有一定的限制，而有資格的跟投人也分為當然跟投人和資源跟投人。

這原本是獎勵管理層員工的積極措施，但據悉，在單個項目上管理層的跟投金額超過100萬元，部分項目總經理的跟投金額在1000萬元以上，這讓部分跟投讓人感到壓力巨大。

而在今年7月，一則關於榮盛發展調整生產系統三季度作息時間的通知在網上流傳，在這則通知中，榮盛發展的生產系統各項目部、精裝園林部下班時間調整為最早23點；生產系統各智能部門下班時間調整為最早22點。

這一加班計劃的背後，是榮盛提出的“一四五七九”口號，即拿地一個月開工，四個月出展示區，五個月銷售，七個月現金流回正，九個月清盤。

這也被外界解讀為是榮盛發展的焦慮，那麼榮盛發展真的如此焦慮麼？答案是，是的。

負債激增，拿地從未停歇

榮盛發展三季報顯示，公司負債總額為1816.15億元，資產負債率為84.89%，在A股133家上市房企中位列第16位；有息資產負債率為34.8%。榮盛發展的資產負債率也處於逐漸走高的狀態，2015-2017年，其資產負債率分別為78.6%、82.7%和84.68%。

雖然榮盛發展的負債率一向不低，但在2016年之前，榮盛發展的資產負債率一直低於80%，為何在近兩年陡增呢？榮盛發展在披露的10月新增土地儲備簡報中顯示，公司及下屬公司通過招拍掛等方式取得安徽淮北、山東聊城、河北霸州等五宗地塊的使用權，使用資金超過5億元。

事實上，這只是榮盛發展近幾年拿地狀態的一個縮影。中國指數研究院相關數據顯示，2017年及2018年1-10月，榮盛發展拿地金額分別為243億元和150億元，拿地面積分別為663萬平和1134萬平。其中拿地金額在全國房地產企業中的排名分別為第41位和第34位。

榮盛發展曾在2018半年報中提到，公司目前土地儲備建築面積為3630.13萬平方米，可以滿足3年左右的開發需要。

而為了滿足拿地的資金週轉，榮盛發展一邊對持股進行了質押，一邊頻繁發債。

僅今年下半年，榮盛發展就進行了多次融資。

10月19日，榮盛發展公告一筆20億元的超短期融資券獲准註冊發行;9月28日，榮盛發展公告稱，擬在境外發行總額不超過5億美元的公司債券；8月，榮盛發展披露了擬申請發行兩單共80億元的公司債券，另擬向股東榮盛控股和榮盛建設借款70億元；

此外，公司曾計劃以非公開方式發行不超過10億元的債權性固定收益類產品。

老虎財經整理榮盛發展第一大股東榮盛控股質押情況發現；自2016年來，榮盛控股開始頻繁進行質押式回購，目前，榮盛控股的質押股份佔其所持股份的62.28%。

榮盛發展自身還面臨著存貨激增，但是存貨週轉率下滑的局面。數據顯示，截止2015-2017年年末，榮盛發展的存貨分別為678.14億、889.24億和1193.22億，報告期內存貨週轉率為0.28、0.27和0.26。

榮盛文旅“拖後腿”

到底是哪個環節出了問題？

都說千億是房企的一道門檻，為了千億目標，從2014年開始，榮盛發展就轉型文旅項目。按照榮盛康旅的計劃，未來將建設200個文旅項目，在其規劃的藍圖中，榮盛康旅將會是榮盛發展的重要的業務版塊。

據悉榮盛康旅手裡目前已經有超過30個文旅項目。但僅目前的30個文旅項目，已經投入了大量資金。根據執惠旅遊此前做的統計，從2017年3月底至2018年4月初，榮盛發展擬佈局文旅項目高達28個，擬投資概算金額近2000億元，加上先前還未完全開發的老項目，總投資額將超過3000億。

但是，榮盛發展2017年年報顯示，康旅板塊營業收入僅為31.32 億元。2018年上半年榮盛發展營收193.88億元，康旅板塊實現簽約13.74億元，回款13.69億元。

今年4月，榮盛發展投資者關係互動平臺的說法，目前榮盛康旅的收入包含房地產銷售和門票酒店收入，但還是以房地產結算為主。實際上，榮盛康旅的營業收入也是粗暴的靠項目裡的房屋銷售所得。

事實上，榮盛康旅的運營不順利在外界來看稀鬆平常。說白了，就是榮盛發展對運營文旅項目欠缺經驗。文旅項目在拿地之後還需要招商和進行資源整合。

此前，有榮盛康旅的員工爆料稱，榮盛康旅內部就下了命令，已開發的項目，要儘快清盤房地產項目，而未開發項目則全部叫停，打算能出售就出售。可見文旅項目佔用了太多榮盛發展的資金。

而在房地產日漸陷入膠著狀態之際，榮盛發展的200個文旅項目的野心也只能靠邊了。