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文 | 希財網

據中原地產發佈的最新報告顯示，截至本月20號，全年全國的一二線城市土地流拍次數一共267次，創下了6年來的最高紀錄，同比流拍次數上漲了152%。但是今年我國熱點城市當中的經營性用地的溢價率從五月份開始不斷減少，為什麼土地溢價減少了，地產商拿地意願反而削弱了，土地溢價率下行，對咱們老百姓買房有影響嗎？

地產商拿地熱情降低

今年5月份，我國經營性用地的平均溢價率達到了40%，但是這一指標在今年10月份下降到了10%左右，已經是最近幾年來最低的平均溢價率水平了，溢價率降低，也就是說地產商拿地的成本相對就少了，但是土地流拍卻爆發式增長，地產商拿地沒有了以往的熱情。

在希財君看來，原因無非就是地產商融資成本增加，加上不少城市對樓市限價限售，令地產商的資金鍊條比較緊張，資金回籠的壓力比較大，最終導致地產商拿地的預算收緊。

此外，國家出臺了一系列限制土地轉讓的措施，條件比較苛刻，讓不少地產商在拿地的時候不得不去考慮風險問題，這些因素在希財君看來，是導致目前地產商拿地熱情減退的主要原因。

地產商拿地面積不減反增

在地產商們拿地的熱情減退、土地流拍量同比大幅上漲的情況下，按理說地產商拿地的面積會減少才是，但事實卻與此相悖。

根據國家統計局發佈的數據顯示，今年前10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長了15.3%。這樣就導致了一種相悖的現象，一方面是土地流拍增加，但另一方面交易量卻上升。

究其緣由，也有幾個，一是流拍的主要為那些不夠優質的土地，二個是國家增加了土地的供應量，雖說流拍的多，但是在供應端供給也多了。

土地溢價下降對老百姓買房的影響

1、房價略有回調。眾所周知，地產商拿地的成本佔了房價很大一部分，如今土地溢價率下行，地產商拿地成本降低，這會直接體現在房價上。目前的總體房價的微調，是多方因素共同作用的結果，包括政策上的限購限價、土地溢價率降低、地產商拿地成本降低等都有一定的關係。

2、房價後續趨於穩定。土地溢價下降，土體流拍次數增加等等現象都是國家一輪輪調控政策下影響的結果，但是希財君認為，土地溢價下降不會一直持續下去，想要政府折價出售土地也是基本不可能的，政府也需要財政收入，政策上目前的基調是穩定住房價，允許小幅度的下降，但是房價會在某一階段穩定一段時間，大漲大跌是不太可能了。

隨著房地產調控政策的延續，預計市場將進一步迴歸理性，住宅地價漲幅或將進一步回落，但是幅度不會太大了，房價也將隨之趨於穩定。

作者：李閏/審核：趙溪

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