放眼全國，鄭州人對花園洋房特別情有獨鍾。
住洋房，是面子，更是裡子。這是很多鄭州人的共識。
今天，聊聊花園洋房，聊聊大鄭州的洋房格局，聊聊如何購買洋房產品。
【一】 什麼是花園洋房？
追根溯源，花園洋房發源於英倫三島。18世紀，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構建一組規模小、設施齊、環境好、交通便捷的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣汙染”而引發的城市病。隨後，花園洋房風靡一時。
中國現代意義上的花園洋房源於上海。自20世紀初期，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。更為具體地說，它是當時順應上海租界闢建而帶來的市場需求，針對特定少數階層、採用西方的建築形式和新的工程技術、建築材料開發出來的具有稀缺性的產品。從現在房地產定義觀點來看，當時的花園洋房相當於目前房地產市場中的聯排獨棟別墅。
【二】現代意義上的花園洋房
建國後，中國城市的城市佈局、建築風格受蘇聯影響較大，各種廠礦、家屬院多為兵營式排布，多為四層、六層磚混式建築。相信各位家屬院子弟有更深的記憶和感觸。
隨著90年代開啟，中國房地產進入市場化階段。最早一批的住宅小區多為多層磚混結構建築形態，也為兵營式排布。比如鄭州最早的商品房小區綠雲小區、金水花園等。
隨後，鄭州出現了更多的高層住宅小區。這個時期大約是在90年代末20世紀初。比如鄭州未來路的未來花園等小區成為那個年代的豪宅。
這是那個年代的審美。
再後來，多層小區的建築風格出現了外立面的革新，法式風格、英倫風格、地中海風格、美式風格、傳統中式風格開始出現，一樓花園和頂層露臺開始出現，部分開始出現了退臺產品。
現代意義上的花園洋房誕生了雛形。
再隨後，當6層多層住宅加上電梯，真正意義上的花園洋房產品正式誕生。
2016年開始，以北龍湖產品為代表，產生了一個新的詞彙：疊墅。
從字意來看，疊墅是疊拼別墅的縮寫。但北龍湖的很多所謂【疊墅】，其實不是疊拼別墅，而是複式花園洋房。比如，六層的電梯花園洋房，一般設計為：一二層一戶，三四層一戶，五六層一戶。其中一二層送花園送地下室。
這是一種新的產品形態。
同時，在2016年以後，鄭州花園洋房市場的建築風格，掀起了一股新中式的熱潮。不管叫新中式也罷，不管叫新亞洲主義也罷，或者叫草原賴特風也罷，基本風格類似。
這是新時代的審美。
不知何時，鄭州人開始愛上了花園洋房。一為密度低，二為建築形態有趣，三為與自然、花園、園林為伍。特別是一樓帶院帶地下室產品，鄭州有錢人趨之若鶩，一房難求。動輒2萬、3萬、5萬、8萬的房價，也讓很多人競折腰，掏錢包。
這是身份的象徵。
鄭州的洋房熱，進入了高潮。
【三】大鄭州花園洋房分佈格局
縱觀鄭州花園洋房市場，密集度最高的是在北龍湖組團和綠博組團。
其他區域零星分佈在大北區組團、金水科教園區組團、古滎邙山組團、白沙組團、濱水國際新城組團、國際物流園區組團、航空港組團、賈峪洞林湖組團等。
仔細研究各個花園洋房產品樓盤，各個樓盤的產品組合形態及容積率如下：
當然，0.8——2.5之間容積率的花園洋房產品社區的洋房舒適度最高。而超過2.5以上容積率的【高低配】產品居住舒適度就差了很多。
對於花園洋房產品，基本為6層。但現在因為開發商規劃設計、做足容積率的要求，又出現了7、8、9層的洋房。
東哥所認可的洋房的極限頂多為9層。超過9層的都劃歸到小高層層面。
至於15層18層的小高層也叫做洋房的，我們呵呵笑笑就得了。
對於花園洋房樓棟，基本上一樓都是送花園地下室。大部分地下室都是一層，部分地下室送二層，比如康橋悅蓉園的一層產品。
部分花園洋房樓棟是層層退臺，但現在這種產品越來越少。層層退臺好的地方在於每戶基本能沾光——因為露臺不算銷售面積。不好的地方在於外立面有些凌亂，且南北擺佈佔面積，從設計角度不出量。
而北龍湖的洋房，大部分都是上下統一，很少設計退臺了。而且，頂層露臺也沒有。這是一種新的邏輯。
整體來看，同樣一棟樓，最貴的是一樓帶院。其次是頂層帶露臺的——很多產品頂層是複式，面積較大。這兩個產品是最貴的。
至於2、3、4、5層買哪個為好？看個人喜好。我建議3、4、5都好。
在這三層裡面居住，你可以看到小區園林樹木的樹冠以上部分，滿眼綠色。愜意，舒服。
還有一部分樓盤，三四五六是平層，一二層打開，變成上下兩戶，也叫疊墅。但這種疊墅的問題在於面寬變窄，室內上下複式。有的人喜歡，有的人不喜歡。
還有一種設計，為了提高2層3層的溢價，通過2層一個電梯或樓梯，連通地下室。把地下室一分為二。我覺得實在沒必要。均好性，等於沒個性。不倫不類。
還有一種設計，把一樓花園分為南花園北花園。南花園送給一樓業主，北花園給二樓業主。二樓從北邊花園入戶。怎麼講呢？我覺得也反人性——為賦新詞強說愁。你二樓業主的花園你咋用？還是不舒服。
關於一樓花園的產權歸屬問題，爭論已久。北區萬科紫臺的洋房也因為此問題陷入輿論漩渦。怎麼說呢？沒法說。沒有對錯。
約定俗成的東西，怎麼能輕易打破呢？
如果一樓沒有花園，一樓產品的競爭力何在呢？
【四】鄭州整體花園洋房產品一覽表
1、目前鄭州新房二手房花園洋房產品樓盤有近200個。以上圖表裡只是不完全統計，包含二手房、在售樓盤及新盤。其中，在售樓盤及未來有洋房產品的樓盤有100個左右。統計範圍沒有包含平原新區、上街和新密。表中標黃色未新盤在售有房源樓盤。
2、整體來看， 鄭州在售洋房社區主要分佈在北龍湖和綠博組團。這兩個區域是最適合產生洋房的區域。
3、老三環內洋房是越來越少了，沒辦法。
4、目前最貴的洋房存在於北龍湖，基本上標準層價格就在3.6——5.5萬之間了。綠博洋房標準層的基本價格在1.6萬。白沙洋房標準層的價格在1.8萬左右。
而其他區域的洋房標準層價格在1.2——1.8萬不等——區位不同，開發商不同，產品不同。至於1.2以下的洋房，大部分是因為區位偏僻——暫時。
5、目前最貴的存量房洋房社區在老鄭東新區金水路北東風路南區域。基本售價在2.5——3.8萬之間。
6、至於買房建議，有錢的肯定首選北龍湖。中產選擇白沙綠博組團。其他區域零星散落的洋房，各取所需。我覺得沒必要為買洋房而買洋房，根據個人的需求和家庭階段。房子是用來住的，不是用來炫耀的。
7、洋房最大的價值在於低密度和一種生活方式。沒有花園，何以洋房？所以，買洋房的朋友一定要關注開發商和社區的景觀園林設計。這是洋房生活最基本的標配。
8、更有錢的富豪，那就別墅吧——疊拼別墅，聯排別墅，以及部分改頭換面的雙拼獨棟產品。各取所需。
9、關於這100個洋房在售樓盤，我不褒不貶。不作推薦，不作排除。任何一個樓盤都有優點和缺點。天下沒有完美的樓盤。再完美的樓盤肯定有個缺點：貴！
最後：恭祝各位朋友都能住洋房，住別墅。
人生幸福滿滿，家家庭院芬芳！
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