蕭山某小區房價暴漲58萬 賣家違約加價 律師：買方可主張強制過戶

小翁和妻子都是蕭山某醫院的醫生，在崇化住宅區有一套70平方米的房子。2016年6月到8月，小翁選定了湖濱花園一套140平方米的房子，總價為300萬元。

2016年8月18日，小翁與賣家簽下《房地產轉讓合同》，約定小翁應於2016年10月15日支付100萬元，餘款200萬元由銀行按揭放款；賣家應於2016年10月15日交付房產並配合過戶；任何一方違約，應承擔違約金10萬元。當日，小翁就支付給賣家定金20萬元。

2016年10月初，小翁將崇化住宅區的房子賣掉並準備付房款時，賣家臨時提出加價30萬元，否則就不賣了。此時，這套房在短短兩個月內暴漲58萬元！ 一怒之下，小翁將賣家訴至法院。

律師解讀——

浙江王建軍律師事務所的朱儁律師表示，房屋買賣合同一旦簽訂並生效，則雙方均應按照合同約定履行義務。一方違約，守約方便可向違約方主張違約責任。要重點提醒的是，這是守約方才享有的權利，絕不能反過來推定違約方可以通過主動承擔違約責任來享有違約的權利（明確約定一方享有單方解除權的除外）。

因此，在這個案例中，賣家是無權以支付違約金的方式來單方解除合同的，因為這是守約方小翁才享有的權利。

根據《合同法》的規定，一旦賣家違約，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。小翁可主張以下兩種救濟路徑：

一、要求賣家繼續履行合同。

除非遇到法律或事實上無法履行或者不適合強制履行的情形，否則，法律充分保障守約方要求繼續履行合同的權利。而在上述案例故事中，小翁便可要求賣家繼續交付房產和配合辦理過戶登記，另外要提醒的是，根據合同約定，小翁還可向賣家主張違約金10萬元（如果造成的實際損失不大，則可能會被法院酌情調整）。

二、主張解除合同，並要求賣家賠償經濟損失。

房屋買賣合同中往往會有違約金的約定，但若違約金數額不足以彌補實際損失，則守約方還可以根據實際損失來主張。一般來說，房價上漲的數額可作為實際損失的數額。至於差價的金額，則可通過雙方協商確定的方式，若協商不成，則可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。

通俗來講，在這起案例中，小翁也可以主張要求解除與賣家的合同，並要求賣家賠償經濟損失58萬元。

上述類似案例，朱律師曾代理過多起，違約的賣家往往都付出了高昂的代價，結局都是房產仍被強制過戶，還要賠償違約金、負擔訴訟費等經濟損失，更有大量時間、精力的消耗。伯爾曼在《法律與宗教》一書中說：“法律必須被信仰，否則便形同虛設。“所以，藉此案例呼籲大家堅守契約、信仰法律。

（原標題《蕭山某小區房價暴漲58萬元後 賣家違約》，原作者周穎 通訊員 蕭司。編輯張筱）