當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。徵收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是"有理說不清"。 面對"出爾反爾"的徵收方，李先生果斷請了律師將徵收方告上了法庭，最終成功勝訴徵收方。
今天京尚拆遷律師就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。
特事特辦買了商用房，徵收評估惹麻煩，非要按住宅補償
1991年，李先生在獲得當地區政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由於當時區政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備註"商貿"兩字。也就是說，這房子算是商用房了。
當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。徵收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是"有理說不清"。 面對"出爾反爾"的徵收方，李先生果斷請了律師將徵收方告上了法庭，最終成功勝訴徵收方。
今天京尚拆遷律師就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。
特事特辦買了商用房，徵收評估惹麻煩，非要按住宅補償
1991年，李先生在獲得當地區政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由於當時區政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備註"商貿"兩字。也就是說，這房子算是商用房了。
2011年，李先生的飯店被劃入徵收範圍內。同年4月，評估機構對上述房產按住宅的補償標準進行了評估，評估價值為35萬。李先生不服，便對評估報告提出異議，並提交了標有"商貿"字樣的房產證，要求徵收方按照商業房進行評估補償。
徵收方"偷發"徵收決定卻不送達，原來是補償款"少算"了57萬
2012年2月，評估機構出具了新的評估報告，按照非住宅標準評估該房產的價值為92萬。隨後，徵收方"認可"了新的評估報告。
在5月的時候，徵收方向李先生開具了交房驗收單，併發放了一張非住宅交房順序號，同時，李先生將房產證原件交給徵收方，並交付了房屋。隨後，徵收方對該房進行了拆除。
可是，兩年過去了，李先生始終沒有收到房屋補償款，也沒有收到過徵收方的任何文件。看著周邊房價漸漸上漲，李先生"拖不起"了，於是趕緊聯繫了律師諮詢。
律師告訴他，房證是房屋補償的重要依據，既然是商貿，那麼就不能按住宅補償。而且拆房兩年未補償，徵收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成後期維權困難。得到律師的維權建議後，李先生當即委託律師主動向法院提起了訴訟。
當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。徵收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是"有理說不清"。 面對"出爾反爾"的徵收方，李先生果斷請了律師將徵收方告上了法庭，最終成功勝訴徵收方。
今天京尚拆遷律師就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。
特事特辦買了商用房，徵收評估惹麻煩，非要按住宅補償
1991年，李先生在獲得當地區政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由於當時區政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備註"商貿"兩字。也就是說，這房子算是商用房了。
2011年，李先生的飯店被劃入徵收範圍內。同年4月，評估機構對上述房產按住宅的補償標準進行了評估，評估價值為35萬。李先生不服，便對評估報告提出異議，並提交了標有"商貿"字樣的房產證，要求徵收方按照商業房進行評估補償。
徵收方"偷發"徵收決定卻不送達，原來是補償款"少算"了57萬
2012年2月，評估機構出具了新的評估報告，按照非住宅標準評估該房產的價值為92萬。隨後，徵收方"認可"了新的評估報告。
在5月的時候，徵收方向李先生開具了交房驗收單，併發放了一張非住宅交房順序號，同時，李先生將房產證原件交給徵收方，並交付了房屋。隨後，徵收方對該房進行了拆除。
可是，兩年過去了，李先生始終沒有收到房屋補償款，也沒有收到過徵收方的任何文件。看著周邊房價漸漸上漲，李先生"拖不起"了，於是趕緊聯繫了律師諮詢。
律師告訴他，房證是房屋補償的重要依據，既然是商貿，那麼就不能按住宅補償。而且拆房兩年未補償，徵收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成後期維權困難。得到律師的維權建議後，李先生當即委託律師主動向法院提起了訴訟。
在審理過程中，李先生才知道早在2012年4月就下發了《房屋徵收決定書》，但並未送達他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋補償，並未按非住宅標準補償。相較於此前92萬的商用房評估，被認定住宅後，李先生要少領57萬補償款。徵收方這個"暗度陳倉"的套路，讓李先生防不勝防。
法院判決：撤銷房屋徵收決定，對李先生商用房依法補償
在律師的幫助下，李先生提出中止審理，又以撤銷《房屋徵收決定書》為訴求，另行起訴，最終法院認定該決定書的送達不符合法定程序，遂撤銷。
撤銷《房屋徵收決定書》之後，李先生和徵收方圍繞著被徵收房產屬不屬於經營性住宅展開了激烈的辯論。
徵收方認為，李先生購買私房搞經營，雖然有區政府同意的批覆，但按照法律規定，要改變房屋的性質須辦理相關手續後併到房管部門登記，房屋性質應當以房產檔案登記為準。而且徵收方還稱其向李先生交付的非住宅交房順序表和驗收單，僅僅是為了拆遷順利進行，並未認定該房產屬於非住宅，故該房屋的性質應當以房產登記為準。
當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。徵收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是"有理說不清"。 面對"出爾反爾"的徵收方，李先生果斷請了律師將徵收方告上了法庭，最終成功勝訴徵收方。
今天京尚拆遷律師就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。
特事特辦買了商用房，徵收評估惹麻煩，非要按住宅補償
1991年，李先生在獲得當地區政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由於當時區政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備註"商貿"兩字。也就是說，這房子算是商用房了。
2011年，李先生的飯店被劃入徵收範圍內。同年4月，評估機構對上述房產按住宅的補償標準進行了評估，評估價值為35萬。李先生不服，便對評估報告提出異議，並提交了標有"商貿"字樣的房產證，要求徵收方按照商業房進行評估補償。
徵收方"偷發"徵收決定卻不送達，原來是補償款"少算"了57萬
2012年2月，評估機構出具了新的評估報告，按照非住宅標準評估該房產的價值為92萬。隨後，徵收方"認可"了新的評估報告。
在5月的時候，徵收方向李先生開具了交房驗收單，併發放了一張非住宅交房順序號，同時，李先生將房產證原件交給徵收方，並交付了房屋。隨後，徵收方對該房進行了拆除。
可是，兩年過去了，李先生始終沒有收到房屋補償款，也沒有收到過徵收方的任何文件。看著周邊房價漸漸上漲，李先生"拖不起"了，於是趕緊聯繫了律師諮詢。
律師告訴他，房證是房屋補償的重要依據，既然是商貿，那麼就不能按住宅補償。而且拆房兩年未補償，徵收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成後期維權困難。得到律師的維權建議後，李先生當即委託律師主動向法院提起了訴訟。
在審理過程中，李先生才知道早在2012年4月就下發了《房屋徵收決定書》，但並未送達他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋補償，並未按非住宅標準補償。相較於此前92萬的商用房評估，被認定住宅後，李先生要少領57萬補償款。徵收方這個"暗度陳倉"的套路，讓李先生防不勝防。
法院判決：撤銷房屋徵收決定，對李先生商用房依法補償
在律師的幫助下，李先生提出中止審理，又以撤銷《房屋徵收決定書》為訴求，另行起訴，最終法院認定該決定書的送達不符合法定程序，遂撤銷。
撤銷《房屋徵收決定書》之後，李先生和徵收方圍繞著被徵收房產屬不屬於經營性住宅展開了激烈的辯論。
徵收方認為，李先生購買私房搞經營，雖然有區政府同意的批覆，但按照法律規定，要改變房屋的性質須辦理相關手續後併到房管部門登記，房屋性質應當以房產檔案登記為準。而且徵收方還稱其向李先生交付的非住宅交房順序表和驗收單，僅僅是為了拆遷順利進行，並未認定該房產屬於非住宅，故該房屋的性質應當以房產登記為準。
可由於房屋的產權證原件已被銷燬，這一直接證據沒了。雙方均分別提供了關於李先生房屋產權證的複印件，奇怪的是，兩份複印件還存在較大的出入。
法院審理過程中，認為本案的關鍵在於如何做好政府誠信維護以及相對人的信賴利益保護的問題。不論涉案房屋權屬證書的性質究竟如何，從查明的事實看，李先生在對第一次評估提出異議後，重新委託評估機構按照非住宅標準進行了第二次評估、徵收方於2012年5月5日發放了"非住宅交房順序號"事實清楚，足以證明徵收方認定李先生涉案房屋屬於非住宅，並做出按照非住宅進行補償或安置的承諾，李先生對上述行為給予了充分信賴，並於2012年的5月5日將涉案房屋及房產證上交於徵收方。
徵收方拆除房屋後，應當履行承諾。徵收方以二次評估報告是"為了備用，待房屋產權性質確定後選擇使用"以及交房順序號是"為了拆遷順利、不能將其作為認定涉案房屋系非住宅的依據"為由拒絕按照非住宅標準對李先生進行補償，其行為違背了誠信原則及信賴利益保護原則，法院不予支持。
裁判要點：得到行政許可的行為，應當遵守信賴利益保護原則
我國《行政許可法》明確規定了信賴利益保護原則。該原則是指當公眾對行政機關作出的行政處分已產生信賴利益，並且這種信賴利益因其具有正當性而應當得到保護時，行政機關不得撤銷這種信賴利益，或者如果撤銷必須補償其信賴損失。
當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。徵收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是"有理說不清"。 面對"出爾反爾"的徵收方，李先生果斷請了律師將徵收方告上了法庭，最終成功勝訴徵收方。
今天京尚拆遷律師就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。
特事特辦買了商用房，徵收評估惹麻煩，非要按住宅補償
1991年，李先生在獲得當地區政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由於當時區政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備註"商貿"兩字。也就是說，這房子算是商用房了。
2011年，李先生的飯店被劃入徵收範圍內。同年4月，評估機構對上述房產按住宅的補償標準進行了評估，評估價值為35萬。李先生不服，便對評估報告提出異議，並提交了標有"商貿"字樣的房產證，要求徵收方按照商業房進行評估補償。
徵收方"偷發"徵收決定卻不送達，原來是補償款"少算"了57萬
2012年2月，評估機構出具了新的評估報告，按照非住宅標準評估該房產的價值為92萬。隨後，徵收方"認可"了新的評估報告。
在5月的時候，徵收方向李先生開具了交房驗收單，併發放了一張非住宅交房順序號，同時，李先生將房產證原件交給徵收方，並交付了房屋。隨後，徵收方對該房進行了拆除。
可是，兩年過去了，李先生始終沒有收到房屋補償款，也沒有收到過徵收方的任何文件。看著周邊房價漸漸上漲，李先生"拖不起"了，於是趕緊聯繫了律師諮詢。
律師告訴他，房證是房屋補償的重要依據，既然是商貿，那麼就不能按住宅補償。而且拆房兩年未補償，徵收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成後期維權困難。得到律師的維權建議後，李先生當即委託律師主動向法院提起了訴訟。
在審理過程中，李先生才知道早在2012年4月就下發了《房屋徵收決定書》，但並未送達他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋補償，並未按非住宅標準補償。相較於此前92萬的商用房評估，被認定住宅後，李先生要少領57萬補償款。徵收方這個"暗度陳倉"的套路，讓李先生防不勝防。
法院判決：撤銷房屋徵收決定，對李先生商用房依法補償
在律師的幫助下，李先生提出中止審理，又以撤銷《房屋徵收決定書》為訴求，另行起訴，最終法院認定該決定書的送達不符合法定程序，遂撤銷。
撤銷《房屋徵收決定書》之後，李先生和徵收方圍繞著被徵收房產屬不屬於經營性住宅展開了激烈的辯論。
徵收方認為，李先生購買私房搞經營，雖然有區政府同意的批覆，但按照法律規定，要改變房屋的性質須辦理相關手續後併到房管部門登記，房屋性質應當以房產檔案登記為準。而且徵收方還稱其向李先生交付的非住宅交房順序表和驗收單，僅僅是為了拆遷順利進行，並未認定該房產屬於非住宅，故該房屋的性質應當以房產登記為準。
可由於房屋的產權證原件已被銷燬，這一直接證據沒了。雙方均分別提供了關於李先生房屋產權證的複印件，奇怪的是，兩份複印件還存在較大的出入。
法院審理過程中，認為本案的關鍵在於如何做好政府誠信維護以及相對人的信賴利益保護的問題。不論涉案房屋權屬證書的性質究竟如何，從查明的事實看，李先生在對第一次評估提出異議後，重新委託評估機構按照非住宅標準進行了第二次評估、徵收方於2012年5月5日發放了"非住宅交房順序號"事實清楚，足以證明徵收方認定李先生涉案房屋屬於非住宅，並做出按照非住宅進行補償或安置的承諾，李先生對上述行為給予了充分信賴，並於2012年的5月5日將涉案房屋及房產證上交於徵收方。
徵收方拆除房屋後，應當履行承諾。徵收方以二次評估報告是"為了備用，待房屋產權性質確定後選擇使用"以及交房順序號是"為了拆遷順利、不能將其作為認定涉案房屋系非住宅的依據"為由拒絕按照非住宅標準對李先生進行補償，其行為違背了誠信原則及信賴利益保護原則，法院不予支持。
裁判要點：得到行政許可的行為，應當遵守信賴利益保護原則
我國《行政許可法》明確規定了信賴利益保護原則。該原則是指當公眾對行政機關作出的行政處分已產生信賴利益，並且這種信賴利益因其具有正當性而應當得到保護時，行政機關不得撤銷這種信賴利益，或者如果撤銷必須補償其信賴損失。
像本案中，李先生在當地許可下，買房並辦理房證，證上登記了商貿，那麼就是商用房。徵收方在徵收時又以住宅標準來徵收，當然是違背信賴利益原則的。
信賴利益保護原則的基礎是公眾對行政機關的信任，這種信任是公眾安全性和其工作、生活、行為有明確預期的基本前提，該原則雖僅僅只在《行政許可法》中得以明確，但它應當是所有行政行為普遍予以適用的原則。
律師提示：房證是證明房產權屬的重要文件，也是爭取公平合理補償的最直接也最重要的客觀證據。拆遷補償沒談好、未簽訂補償協議之前，房證可別著急上交。否則您也有可能遭遇李先生這樣的麻煩。徵收套路太深，大家有疑問要及時諮詢律師。
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