'夫妻有房屋，登記在一方名下，怎麼阻止擅自賣房？'

法律知識要點：婚姻關係存續期間購房登記在一方名下，除非夫妻雙方有婚內財產協議並約定該房產歸一方所有，否則儘管是登記在一方名下，該項財產仍屬於夫妻共同財產，雙方均是該項財產的共有權利人。

但是由於房產屬於不動產，不動產的登記具有公示效力，登記為權利人的一方有可能在不經過對方同意的情況下擅自處置該項財產，進而損害了另一方的合法權益。登記為權利人的一方雖然無權處分該項財產，但第三人因登記的公示效力一般情況下是可以善意取得該房產，夫妻雙方的共同共有關係不能對抗第三人的善意取得，並且在司法實務中，如果房產只登記在一方名下，除非第三人確實是知道該房產是夫妻共同財產的，否則僅依據該房產登記信息，第三人就可以構成善意取得制度。

在實務最常見的情況就是，夫妻雙方在將要離婚時，夫妻一方作為登記權利人，可能會擅自出售房產，進而將售房款項轉移，又或者夫妻雙方雖未有離婚的意思，但是登記為權利人一方有可能未經對方同意將房產出售、抵押等，並把因此獲得的款項用於賭博、傳銷或其它非法用途、較大風險投資等，一旦出現這種情況，很有可能對未登記權利人一方的合法權益造成嚴重的損害。

在有可能出現損害未登記為權利人一方的合法權益時，是否有什麼法律措施可以阻止登記為權利人一方擅自處分該共有房產呢？對此，筆者根據法律規定，並結合實務經驗，總結出了三種比較有效的法律措施是可以採取，下面作者來詳細介紹一下這三種法律措施，供大家參考。

一、提出異議登記。

異議登記是指利害關係人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以持登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明文件相關的證據材料，向房屋登記機構提出異議，經審查通過後登記機構將異議記載在登記簿上的登記行為。異議登記的主要目的是對登記錯誤狀態下的真正權利人或者利害關係人提供救濟的手段，通過在登記簿上記載房屋登記異議，排除登記的公示效力，排除第三人依據登記產生的信賴關係。但異議登記並不是一種終局的對錯誤登記的救濟，它僅是及時或臨時性的提供一種法律保護手段。

法律依據：《中華人民共和國物權法》第十九條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

建設部《房屋登記辦法》第七十六條利害關係人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關係人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。

二、提出所有權確認之訴。

所有權確認之訴其實就是民事案由中的所有權確認糾紛，是指就所有權的成立、內容及歸屬所產生的民事糾紛。婚姻關係存續期間購房登記在一方名下，但根據婚姻法第三十九條的規定，除非雙方另有婚內財產協議約定房產歸一方所有，否則該房產儘管僅登記在一方名下，但仍屬於是夫妻共同財產，由雙方共同共有,因此另一方有權要求登記為該房產的權利人。

法律依據：《中華人民共和國物權法》第三十三條　因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。

三、具備一定的條件，即使在婚姻關係存續期間也可以請求分割該房產。

男女雙方結婚後形成夫妻關係，按照婚姻法的規定，在法定財產製度下，婚姻關係存續期間所產生的財產為夫妻共同財產，夫妻關係因此形成共同共有關係，基於這種物權法上的共同共有關係，夫妻雙方在夫妻關係存續期間，不得請求分割共同的財產，只有在夫妻關係終止才可以對夫妻共同財產分割，以確定各自的份額。

但是在特定的條件下，即使雙方未離婚，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第四條的規定，一方也可以請求對夫妻共同財產進行分割，主要有兩種情形：第一種是一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的。這種行為主要是想實現侵佔夫妻共同財產的目的。第二種情形是一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。

法律依據：最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第四條婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：

(一)一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的;

(二)一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。

《中華人民共和國物權法》第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

上述的三種方案中，第一種比較容易採取，所需要的材料也容易獲得，但是時間非常短，僅有十五天，也就是登記後需要在十五天內向人民法院起訴，否則過期登記失效。第二種方案是相對比較好的方案，比較容易採取，所需要的材料也容易獲得，但是訴訟的週期比較長，一般正常的訴訟最快也要2-3個月，這期間足夠處分該房產了，訴訟期間建議進行財產保全處理。第三種方案基本上很少用，有嚴格的限制條件，舉證也較為困難，本質上是解決婚內財產分割問題，所以沒有充分證據的情況下應儘量少用。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關的實務案例，並對案例的內容進行了相應的整理和彙編，案例中觀點僅供學習交流所用！

案情簡介

原告陳某國訴稱：1996年3月22日，原告與被告在廣東省登記結婚。婚姻存續期間，原告與被告取得位於某工業城某廠房四、六層的房產(以下簡稱“涉案房產”)，於2004年3月29日登記於被告名下。原告在得知被告企圖抵押涉案房產獲取貸款後，多次與被告協商將涉案房產變更登記在原告與被告名下，但均遭到被告拒絕。原告認為涉案房產於原被告雙方在婚姻存續期間取得，系夫妻共同財產。

為了防止被告在原告不知情的情況下轉移涉案房產，原告為維護自身合法利益請求判令確認某廠房四、六層為原告與被告的夫妻共同財產並協助辦理變更登記為原告與被告共有。

判決要點

法院審理認為：原告與被告之間系夫妻關係，對於用夫妻財產共同購買的涉案房產應當認定為系夫妻共有財產，應當登記在夫妻二人名下，現由於原、被告雙方對購買事實的隱瞞，導致不動產登記部登記的信息有誤，原告有權要求被告配合變更登記至雙方共有名下。

被告抗辯稱涉案房產不符合婚姻法對婚內財產分割的法定條件，無需進行分割。法院認為原告提起的系確認所有權之訴並非分割婚內財產，且原告並沒有主張對涉案房產予以分割，僅要求確認所有權，故被告之抗辯不能成立。

判決結果

據此，法院判決：確認登記在被告劉某梅名下的某工業城某廠房第四、第六層為原告陳某國與被告劉某梅的夫妻共同財產；被告劉某梅於判決生效之日起15日內配合原告陳某國辦理涉案房產的產權變更登記手續。

律師點評

該案中，涉案房產是原、被告雙方在婚內購買，除非雙方另有財產協議，否則依法應當認定為夫妻共同財產，可以要求登記在夫妻雙方名下，原告有權要求被告配合變更登記為雙方名下，所以原告提出確權訴訟後，法院經審理後確認該房產為夫妻共同財產，並判決被告在判決生效後十五天內辦理變更登記。

如被告在判決生效後十五日內未配合辦理的，原告可以憑法院生效的判決申請強制執行，由法院向房屋登記機構發出協助執行通知，直接變更登記至二人名下。登記為二人共有的狀態，對該共有財產的任何處置必須經另一方同意，否則因此訂立的合同無效，第三人也難以構成善意取得，這樣原告阻止被告擅自處分該房產的訴訟目的就達到了。

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