請注意！以這些理由拒交物業費行不通 鄭州已有很多業主因此敗訴

河南商報記者 王琦 實習生 劉妍

近日，河南商報記者瞭解到不少物業起訴業主的案件，原因多是業主拖欠物業費。即便業主普遍表示欠費是因物業服務不到位在先，但最終的結果無一例外都是業主敗訴了。

業主什麼時候才能拒絕向物業交費？如果物業服務水平達不到既定標準，業主應該怎麼維權？河南商報記者通過案例和法官聲音來為你解讀。

案例】門損壞、房屋滲水 拒交物業費的她敗訴了

居住在鄭州市中原區棉紡路北桐柏路西錦藝國際華都2期的郭女士沒想到，自己竟然被物業起訴到了法院。

原來，在與物業公司簽訂《錦藝國際華都前期物業管理服務協議》後，自2014年1月1日後未再向物業公司交納物業費，物業公司催要無果，向鄭州市中原區人民法院提起訴訟。

郭女士稱，自己家中入戶門損壞、房屋滲水、牆體開裂，並提出反訴請求，認為物業公司應當賠償其精神損失費、維權務工費，停止銷售公共車位的要求。

但郭女士並沒有提供充分有效的證據來證明自己的主張。

中原區法院認為，雙方簽訂的協議是合法、有效的，郭女士應按約定向物業公司按時足額交納物業費。考慮到郭女士家中的問題是客觀存在，因此駁回了物業公司主張郭女士支付違約金的訴請。

最終，法院判決郭銀霞於本判決生效之日起十日內，向物業公司支付物業服務費6028.56元。

對此結果，郭女士不服，向鄭州中院提起上訴，認為原審法院存在明顯的枉法裁判，請求二審法院予以改判，返還非法所取部分，物業費應按協議價格的60%付費。

近日，鄭州中院認定案件事實無異議，對郭女士的上訴不予採信，判決駁回上訴、維持原判。

三個特點】

1、相關案件數量多 雙方矛盾大

中原區法院法官陳俊南接手的案件中，涉及物業費的佔很大一部分。

她說，這類案件數量近幾年處於逐年上升狀態，中原區法院每年受理的相關案件就有三四百起，其他法院受理的相關案件數量也不會少。

“物業公司常常會集中把小區內欠費的業主起訴到法院。”陳俊南說，這些案件具有群體性，雙方的矛盾普遍較大。

2、物業公司勝訴率高 違約金要視情況而定

除了案件多，這類案件另一個重要特點就是，物業公司的勝訴率很高。

陳俊南以自己受理的案件為例，“除了撤訴、調解的，法院都支持了物業公司要求業主交納物業費的訴請。”

河南商報記者瞭解到，不少物業公司在起訴時，除了對物業費進行主張外，一般還會要求業主賠付違約金。

“違約金一般在合同裡有約定，但是有些約定標準過高。如果業主請求調整，法院一般會適當調低。”陳俊南表示，如果業主有充足證據證明物業服務確實存在瑕疵，可以視情況減少甚至免除違約金。

3、撤訴、調解的比例高 不少業主被訴後自覺履行

這類案件撤訴、調解的比例也很高。

陳俊南說，物業起訴後，有些業主很快便自覺履行，或者與物業私下達成和解，物業就會撤訴。

而還有很多案件是雙方溝通不暢導致，法官協調下，物業公司和業主可能會就減少物業費或免除違約金達成調解協議。

解讀】不交物業費 下面這幾個理由都行不通

對於那些惡意欠費的，判決中敗訴自是沒有疑問。可那些有各種拒交理由的，敗訴又是為何？陳俊南以案件中常見的幾種理由為由進行了說明。

1、建設單位和物業簽訂的合同 對業主也有約束力

有業主表示，自己沒有直接與物業籤合同，所以不存在合同關係，也就不需要向物業公司交納物業費。

陳俊南說，不少服務合同是開發商與物業簽訂的，前期物業合同終止後，業委會才會與物業公司籤合同，“但是這兩種合同都有效。”

2、物業服務有瑕疵 不能成為拒交的理由

大多數業主以物業提供的服務存在瑕疵為由不交，比如安保、環境衛生、電梯等設施維護等。

這些理由同樣不會得到法院認可。

3、房屋質量有問題 物業一般不擔責

按照規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。

而在《建設工程質量管理條例》也有規定，建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

提醒】與其拿拒交物業費置氣 不如想辦法維護自己權益

在瞭解到了這麼多案件的詳情後，河南商報記者想提醒，對於物業公司不滿意，拒交物業費並不是一個好的表達意見的辦法。因為按照法律規定，業主只有在房屋未交付等極少數情況下才可以拒交。

業主如何維護自己的合法權益？發生糾紛應該如何處理？陳俊南給了這樣幾條建議。

1、通過業委會提意見 也可向行政主管部門反映

那有意見該怎麼辦？陳俊南說，應成立業主委員會，對物業提出意見，如果物業不改善服務，業委會有權解聘物業，選聘新物業公司。

另外，業主也可以向物業公司的行政主管部門反映，行政部門對其提出整改意見，督促其提高物業服務水平。

2、要注意及時保存證據 法庭上要用事實說話

陳俊南說，審理案件中，常碰到業主拿剛拍的照片或視頻來反映物業公司之前的物業問題，“這樣的證據是有問題的。”

“物業服務不到位時，要注意及時保存證據。如果業主普遍認為物業存在問題或違約時，要通過業委會與物業溝通，或提起訴訟。”陳俊南說，無論如何，證據一定要及時保存。

3、物業侵犯了自己權益 也可單獨提起訴訟

按照規定，物業公司不履行或者不完全履行相關維修、養護、管理和維護義務，業主可請求法院判決物業公司承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

換句話說，如果覺得物業服務有問題，業主完全可以拿起法律武器保護自己。