9月25日，河南省十二屆人大常委會第三十一次會議聽取關於《河南省物業管理條例（修訂草案）》審議修改情況的報告。
大河網訊（記者 閻乃川 高利國 謝嵐 席茜）9月25日上午，河南省十二屆人大常委會第三十一次會議開幕，大會聽取關於《河南省物業管理條例（修訂草案）》審議修改情況的報告。會上，省人大法制委副主任委員關少鋒作關於《河南省物業管理條例（修訂草案二審稿）》修改情況的報告。根據會議日程，25日下午，會議對《河南省物業管理條例》進行第三次審議。
“業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會”“對業主委員會成員，給予適當補貼”“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益可以按照業主大會的決定用於業主委員會的工作經費”，另外增加“物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置，公示收費項目、收費標準、收益支出”等內容。條例修訂草案第三次審議稿（簡稱“三審稿”）還對物業服務收費進行規範。
物業問題交織民生關切，物業管理既連著千家萬戶的利益，更考驗社會治理能力。業主大會成立難、物業公司亂收費服務差、設施維修難、物業費收不上來等問題困擾著業主和物業服務企業，對實行了15年的《河南省物業管理條例》進行修訂正當時。
據悉，這次修訂的《河南省物業管理條例》如經審查通過，將是自1980年我省第一部地方性法規面世以來，所通過的180餘部法律法規中，字數最多的一部。和一審稿、二審稿相比，三審稿修改了一百餘處。此次《河南省物業管理條例（修訂草案）》（三次審議稿）有哪些“亮點”？跟大河網記者一起來看看。
亮點1：超三百戶 可成立業主代表大會
河南省一些物業小區規模很大，多則上萬人，籌備召開業主大會很困難，甚至連開會場地都難以找到。為解決籌備召開業主代表大會難等問題，省人大法制委根據相關意見，借鑑外省立法經驗，在三審稿中對成立業主代表大會增加這些條文——“業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責；業主代表大會或者業主大會統稱業主大會，旨在賦予業主代表大會與業主大會同等的法律地位”；
為解決業主大會籌備問題，三審稿作出規定：“新建小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣級人民政府承擔；單位小區的首次業主大會籌備工作，由其所在單位發起，物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合”；
業主大會成立了，如何運作成新難題。沒有補貼，如何能調動業委會成員的積極性？有人大代表提出，目前業主委員會開展工作難的問題逐步顯現，個別小區的業委會形同虛設。因此，為了調動業委會成員的積極性，建議對業委會成員進行補貼。為解決業委會工作開展難現狀，省人大法制委採納了這個建議，在修訂草案時新增規定，對業委會成員根據工作情況給予適當補貼。三審稿這樣規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益可以按照業主大會的決定用於業主委員會的工作經費”。
亮點2：物業服務企業應在顯著位置公示收支情況
一些業主代表提出，廣告經營、停車費收取是小區的大宗收入，利用的是公共資源，與公眾利益能否得到切實維護密切相關。因此，建議實行財務公開，讓業主有更多的知情權、參與決定權和監督權。
三審稿增加“物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準及收費項目、收費標準等情況；公示物業共用部位、共用設施經營所得收益和支出情況；公示企業及其項目負責人的基本情況、聯繫方式、服務投訴電話；公示物業管理區域公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況”等規定。並規定業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當答覆。
亮點3：部分公共部分水電可按民用價格標準執行
在“優惠政策”一項，三審稿指出“物業服務企業依法享受國家和省有關現代服務業規定的優惠政策。住宅小區內共用部位、共用設施設備運行、維護、保潔、綠化等公共服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外”。
亮點4：物業服務企業不得向業主收取水電代收手續費
在“物業服務企業”章節中，三審稿對物業服務企業的資格條件進行規定和限制——“從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力”；
在談到物業服務企業的權利時，三審稿特別強調“任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務”；
在“專業單位收費”部分，三審稿這樣作出規定“專業經營單位可以委託物業服務企業代收有關費用，但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務”；
在談到“物業服務企業的義務”時，三審稿明確物業服務企業與應當承擔“定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護、維修”；
在物業服務企業的禁止義務方面，三審稿這樣規定：“未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自利用或擅自允許他人利用公共部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動；不得擅自設置或擅自允許他人設置營業攤點”。
亮點5：調整物業費 物業服務企業須經業主大會同意
物業費是物業服務企業日常運作的重要保證，但現實中物業公司和小區業主因物業費發生衝突的例子比比皆是。有物業公司漲物業費很隨意，在省人大法制委的一次調研中，一位市民向調研組反映“小區的物業費漲到了4.5元/平，堪比租房費用”。有業主繳納了高昂的物業費卻享受不到相應的服務；大部分業主面對物業公司的肆意漲價卻無能為力，只能默默承受。對此，省人大法制委採納了相關建議，增加了規範物業收費的內容。
在物業收費方面，三審稿對其進行進一步規範。“物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定，確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並經物業大會同意”。
亮點6：物業交接30天內 要向主管部門備案
現實中會出現“兩家物業公司交接，空白期無人管”的現象。如物管交接過程中，原有物業公司拖延時間抵制交接，新物業公司進不來無法接手，造成社區或住宅樓無人管理，產生安全隱患。物業公司如何實現順利交接、平穩過渡，三審稿在這方面也有規定。
在“承接查驗的備案”一條，三審稿這樣規定：“物業服務企業應當自物業交接後30日內，向物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續。承接查驗資料屬於全體業主所有，物業服務企業應當建立檔案，妥善保管，業主有權免費查詢。物業服務合同終止的，原物業服務企業應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢”。
在“物業服務合同簽訂”一項，三審稿這樣規定：“鼓勵業主大會採用招投標方式選聘物業服務企業”。同時規定“物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報送物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案”。
亮點7：禁止在公共走道區域為電動車充電
電動車充電引發火災的新聞比比皆是，大火無情，帶走了親人，燒燬了房屋，留下了傷痛，離散了家庭。在“物業的使用和維護”章節，三審稿對電動車充電進行規範：“禁止在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電”。
另外被禁止的行為還有：“高空拋物、隨意棄置垃圾、排放汙水或者露天焚燒雜物；製造超過規定標準的噪音或者影響鄰居採光通風；在建築物、構築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，樓道，門廳、電纜井內堆放雜物”等。
部分小區車位緊張，有業主為在公共區域私設地鎖，以後這樣的行為將被明令禁止；有業主擅自更改房屋用途，如利用小區房屋開飯店、開歌廳、開小作坊等，這樣也是不可以的。三審稿這樣作出規定：“不得擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、加工、娛樂等經營活動；不得使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物佔用公共停車泊位，違反規定停放車輛”。
亮點8：公共部位經營收益主要用於補充維修資金
一些小區的電梯、道閘、路燈杆上都掛有廣告，但這筆廣告費歸誰所有，由誰支配，很多業主並不清楚。三審稿對公共部位的經營及收益方面進行明確：“利用物業共用部位、專用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會或者相關業主的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要”；
在“維修資金使用”方面，三審稿規定“專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修範圍以單元（棟）為單元進行表決；也可以採取異議表決，即持不同意見的業主專用部分佔建築物總面積三分之一以下且佔總人數三分之一以下的”；
在“維修資金管理”方面，三審稿這樣規定：“專項維修資金的管理，實行專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政策監督”的原則。設區的市、縣（市、區）人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。
亮點9：業主逾期不繳納物業費怎麼辦？
大家都知道居住在小區裡的住戶，須按時繳納物業費，但也會出現一些意外情況，如部分業主對物業服務企業服務不滿意，採取拒交物業費的方式。一面是物業服務企業日常運行所需的必要開銷，一面是部分業主採取不繳納物業費的方式的“抵抗”，雙方都有一肚子苦水要倒。
如何解決這個矛盾？三審稿給出應對業主逾期不繳納物業費的辦法：“違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟”。
亮點10：違反條例 最高將被罰100萬元
三審稿對違反《河南省物業管理條例》的行為列出處罰條款，如“在供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備方面，專業經營單位拒不接收或者拒不履行承擔運行、維修和更新責任的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處30萬元以上100萬元以下罰款”。
對違反條例的，三審稿作出的處罰規定還有：物業服務企業擅自利用或者擅自允許他人利用物業共用部位、共用設備設施進行廣告、宣傳和經營等活動，擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，處5萬元以上20萬元以下罰款。
物業服務企業未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。
物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處20萬元罰款；物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款；
三審稿對亂搭亂建也作出了管理規定：“違法搭建建築物、構築物、障礙物的，由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除，視情節輕重，可以處2千元以上2萬元以下罰款；逾期未拆除的，人民政府城市管理執法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除”。
因物業服務企業疏於管理，致使乘客滯留電梯內等行為也將被處以罰款。“被委託管理電梯的物業服務企業沒有盡到電梯安全管理義務，致使發生乘客滯留電梯轎廂，導致乘客被滯留轎廂內半小時以上的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處1千元以上5千元以下罰款。物業服務企業發現電梯存在安全隱患，未採取必要應急措施的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門責令立即改正，並處3萬元以上5萬元以下罰款。電梯達到安全技術規範規定的報廢條件，物業服務企業未及時公示並報告業主，未積極協調依法履行報廢義務的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門責令立即改正，並處20萬元以上30萬元以下罰款；給他人造成人身、財產損害的，應當依法承擔相應的法律責任”，三審稿作出這樣規定。
另外，三審稿對“老舊小區加裝電梯”方面也有涉及——“鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯需經單元（棟）三分之二以上業主同意，相關業主應當配合。老舊小區主管單位、規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持”。
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