'土增稅法徵求意見 個人買賣房屋是否會繼續免徵？'

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經濟觀察報 記者 杜濤 近日，財政部網站公佈了關於《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見的通知。

《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》（下稱“《徵求意見稿》”）及相關說明顯示，擬將集體房地產納入徵稅範圍，並擬取消集體房地產土地增值收益調節金，使立法前後集體房地產負擔總體穩定。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續實行四級超率累進稅率。

財政部公佈的關於《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》的說明中表示，《條例》規定，轉讓國有土地及地上建築物、構築物並取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上，《徵求意見稿》將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱集體房地產)納入徵稅範圍。同時，擬將目前對集體房地產徵收的土地增值收益調節金取消。

智方圓稅務師事務所主管合夥人王冬生告訴記者，《土地增值稅法（徵求意見稿）》立法的意義，實際是落實稅收法定原則的步驟之一，對增強土地增稅徵納的剛性，規範徵納秩序，促進房地產市場健康發展，都有著不可忽視的意義。王冬生曾經供職於財政部稅政司和畢馬威北京稅務部,從事涉稅相關工作多年。

王冬生認為，這次立法，是土增稅法律級次的提升，由國務院制定的行政法規，上升為全國人大制定的法律，不是稅制內容的重大調整，因此，對房地產市場不會產生大的影響。

主要內容

此次徵求意見稿共有二十二條，對納稅範圍、稅率、免徵範圍、抵扣範圍等一系列都有明確的規定。

徵求意見稿提出，轉移房地產，是指轉讓土地使用權、地上的建築物及其附著物和出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股。

在稅率方面，《徵求意見稿》明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，並以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。《徵求意見稿》明確計算增值額時准予扣除的項目為：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建築物的評估價格；（四）與轉移房地產有關的稅金；（五）國務院規定的其他扣除項目。

王冬生告訴記者，土增稅自1994年開徵以來，經過稅務機關多年的努力，制度建設已經比較完善，稅法草案是在既有制度的基礎上，上升為法律的，比較成熟。但有一點，需要關注，就是土增稅的立法宗旨，需要進一步明確，因為立法宗旨直接影響某些制度設計。由於土增稅，是單獨針對房地產交易開徵的一個稅種，其目的應該是調節房地產交易過高的收入，所以，應該設置一個免徵的增值比例，比如增值幅度在20%以內的，不應看做是過高的收益，應免徵土增稅，好比石油特別收益金，只在原油價格超過一定水平時，才徵收。應將目前針對普通住房的優惠政策，變成一般性的優惠政策，更有助於體現土增稅的立法宗旨。

影響

許多納稅人關注的是，現在實施的個人房屋轉讓是否還會繼續免徵土地增值稅。

現在對於個人房屋轉讓是免徵土地增值稅，根據《財政部國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定：“三、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。”

金杜律師事務所合夥人葉永青認為未來住宅轉讓的稅收在個人保有環節，以房地產稅為主的話，個人的土增稅會與之重疊，個人轉讓房產徵收土增稅的可能性不大，所以土增稅的來源仍是大宗交易等。

葉永青判斷，現在有三個理由支撐未來一定時間內，土增稅對於個人環節的徵收不太現實。第一，政策方面會有衝突，第二，不應該是調節槓桿的作用，第三，實際操作中有困難。

財政部公佈的2019年1-6月財政收入數據顯示，土地和房地產相關稅收中，契稅3184億元，同比增長7.1%；土地增值稅3565億元，同比增長10.3%；房產稅1477億元，同比下降0.5%；耕地佔用稅824億元，同比增長2.8%；城鎮土地使用稅1133億元，同比下降13.4%。

王冬生提醒納稅人需要注意的一點是，這次稅法草案將集體房地產，也納入徵稅範圍，但是取消了集體房地產的土地增值收益調節金，在轉換過程中，對集體房地產的影響，還需土增稅法通過並實施後，再進一步關注。

這次值得點讚的改進地方，在於改變土增稅的清算方式。

現在的清算方式，是納稅人提交清算資料後，稅務機關審核，審核結果出來後，納稅人補稅或退稅，才能完成清算程序。由於審核過程漫長，導致許多項目無法完成清算。稅法草案調整為從事房地產開發的納稅人自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。這將消除土增稅清算的“腸梗阻”，有助於納稅人順利完成清算。

王冬生提到的是指此次《徵求意見稿》規定了房地產開發項目實行先預繳後清算的制度，並將現行稅務機關根據納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調整為從事房地產開發的納稅人應自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。

葉永青認為，此次徵管清算以納稅人自願申報和清算為原則，稅務機關事後申報方式進行，這個本身在徵管的方式上，就是一個進步。