'三四線樓市暗潮湧動！近4年未見，專家：樓市有兩個“背離”特徵'

2019年的樓市，有兩個關鍵詞：小陽春、調控加碼。

上半年，伴隨著天氣逐漸回暖，房地產市場的氣氛也再次活躍，2月份，房企融資額重回千億規模，3月份，南京、杭州、蘇州出現搶房，4月份中西部城市“接棒”，西安、洛陽領漲，5月份，珠三角、長三角多個城市脫穎而出，土地出讓金再創新高。

然而，6月份、7月份，調控力度不斷增大。

先是蘇州、東莞、合肥紛紛修改土拍規則，限價、關聯企業不準拍地、競拍不再“價高者得”，隨後西安出手限購，堵住了落戶炒房的“捷徑”，更有房企融資收縮，信託、發債、ABS全線收緊，年內連續下降的房貸利率也重回上升之路。

基本面截然不同的變化，註定了下半年樓市必然不會平靜。

近日，中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，樓市出現了兩個“背離”的特徵。

第一，成交量已經冷清，房價反而回升。

從去年年中至今，新房和二手房銷售金額、銷售面積均在明顯走弱，而70城房價同比增速卻明顯上行。

比如，上半年二手房的交易轉向低迷，除了廈門、蘇州、成都、南京之外，其他城市二手房成交均是下滑的。此外，今年以來，房企土地購置面積、土地成交價款同比去年減少了三分之一，如果成交火熱的話，土地成交的情況不應該如此清淡。

正所謂“量在價先”，如果一個市場沒了成交量支撐，是不可能出現持續的價格上升的，這明顯違揹我們過去的認知。

第二，房地產銷售面積下降，投資額卻異常堅挺。

從2018年以來，儘管樓市銷售增速持續下行，但房地產投資卻持續走高，當前仍維持在10%以上的高位。

按理說，只有房子好賣了，資金流入房地產行業的速度才會加速，假如去化率慘淡，開發商手裡本來就一堆房子愁的賣不出去，誰還有底氣去融資？

也就是說，原來我們無比確信的兩個“規律”，都在今年發生了“背離”。

究其原因，與當下樓市的“特殊性”不無關係。

2019年的樓市“特殊”在哪呢？最典型的表現，是調控層層加碼，限售、限貸、限價等措施下，房企手裡捂了很多高價地、限價盤，而二手房卻屬於存量市場，能夠反映真實的市場情緒。

一個冷、一個熱，出現背離就不奇怪了。

舉例來說，根據中指院的百城房價數據，房價下跌的城市個數從2018年中的9個，增加到今年6月的35個。此外，諸葛找房統計的480多個城市中，有接近300個城市的二手房成交價格是持平或下跌的。

從這個角度來說，最近有城市不再公佈房價變動數據，有“失真”的因素存在，也在情理之中。

換個角度來看，這兩大“背離”特徵，是近4年來我們從未見過的。

4年前，也就是2015年，也曾經出現過這麼一段走勢，成交量蹭蹭的往下掉，房價卻有往上竄的“苗頭”，房地產投資額維持接近兩位數的增長，銷售面積卻得不到提振。

這是有原因的，數據顯示，2014年底，房屋待售待售面積已經突破了7億平米，儘管房價和投資額開始回升，但房企手裡的待售面積不會一夜之間就去掉，所以才出現了“背離”。

然而，今時不同往日，4年前，有棚改貨幣化、農民進城的因素出現，如今，卻有一類城市很難躲過“大潮”席捲。

樑中華認為，這兩大“背離”的特徵，意味著三四線樓市“暗嘲湧動”。

專家舉了個例子，非常具有代表性，比如，對三四線樓市比較依賴的碧桂園，其銷售面積增速在2017年時曾高達62%，而在2018年卻降至-11%，今年上半年同比增速再度降至-29%；恆大地產銷售面積也從2017年的13%降至-10%。

此外，銷售端是投資額、房價的領先指標，一旦銷售面積下滑，過不了幾個月，投資額增速和均價，也勢必會有所反映，4年前，三四線有棚改可以依賴，今年總量尚不足300萬套，很難找到“解脫”的辦法。

筆者認為，這是樓市迴歸理性的必經之路，畢竟，在人口常年流出、產業結構不完善、就業結構不充分的前提下，房價兩三年動輒翻倍的趨勢不可能長久。

不過，客觀來說，過去幾年三四線樓市的崛起，將本已經堆積的庫存轉移到了購房者手中，未來房地產市場即便下行，大多數房主也會選擇“抗一抗”，而不是匆忙之間選擇拋售，這也就意味著，中小城市的房地產市場，未來會走出“穩中有降”的走勢。