布吉二手房賣到7萬+！14號線就在家門口，石芽嶺或迎來大漲？

在寶安、光明、龍崗大運、坪山等地發展的如火如荼的時候，有一個片區非常低調，不過它仍舊引起了我的好奇，它就是布吉。由於其不緊不慢的發展步調，深圳人調侃它是“不急”。

布吉很久沒有新盤推出了，上個月景華領峰開盤，去化率不到9%，還被網友笑話“開發商關起門來自己玩”，簡直大寫的悽慘。

這個月僅有一個萬科麓山（位於5號線上水徑附近）低調入市，主推的是小戶型公寓產品。

布吉緣何衰落？

布吉是距離關內最近的片區之一，過了布吉關就是羅湖。不過，在很多人心目中，布吉一直都是老破舊的形象，城中村遍佈，跟不上深圳城市發展的速度。

先說下整個布吉大區。

2007年3月，布吉鎮一分為三：布吉、阪田、南灣3個街道辦事處。

2016年12月，布吉街道再次一分為二：布吉、吉華2個街道辦事處。

今天大家所指的，也還是範布吉區域，包含布吉、吉華、南灣三個街道。

布吉在地理位置上處於深圳的中軸，往東往西都很方便，而且緊挨著羅湖，離關內近，區位優勢很明顯。

▲布吉地理位置（來源：網絡）

此外，這個地方的地鐵線路也算密集，有3號、5號線經過，現狀租金高，生活配套豐富。

但是近幾年，布吉遇到的問題日漸突顯，由於缺乏規劃，交通道路人多擁擠，規劃和發展緩慢，相比臨近關內的龍華和寶安，布吉顯得真“不急”。

遙想布吉，早期可是深圳的經濟重鎮，受羅湖的外溢影響，產業和經濟一度繁榮，人口集聚，生活配套成熟。

不過，成也羅湖，敗也羅湖。隨著羅湖的衰落，南山福田的崛起，羅湖這個曾經的王者，在自身難保的情況下，又怎麼帶得動布吉這個青銅呢？

羅湖體量有限，布吉更多是承接羅湖的就業大軍，隨著羅湖這座靠山逐漸老去，本身沒有什麼優勢產業的布吉發展十分受限。

其次，我們知道，布吉早期工廠和村民自建房野蠻生長，當前的緊要任務以城市更新為主。

現時布吉主力舊改，重點在城市更新上，包括7大舊改片區，布吉老街片區，木棉灣片區，三聯片區，金稻田片區，水徑片區，南門墩片區等。

▲布吉舊改項目（來源：網絡）

但是，深圳舊改難度一向很大，布吉離羅湖、福田近的優勢，租金和售價並不比龍華低，舊改拆賠不容易。如果搏舊改拆遷，布吉不是好選擇。

最後一點，明眼人都看得出來，龍崗近年重點投資發展的區域偏向大運、龍中等地，布吉和阪田、平湖一樣，都是嚴重滯後區域。除非可以獨立成區，離開龍崗管制，不然什麼好處都流不到布吉。

這個片區令我刮目相看！

表面看上去，布吉要隨著羅湖一起“墮落“了，但是，我說了，這也只是表面而已。在實地考察之前，蠟筆不願就這樣妄下定論，給布吉打上落後、陳舊、城中村等標籤。

這幾天，蠟筆去布吉走了很多地方，發現自己實在是圖樣圖森破。尤其是石芽嶺片區，顛覆了我此前對布吉的整個印象。

相對布吉其他片區，石芽嶺片區整個城市面貌很新，反映在房價上，4.6萬/平的均價在整個布吉也是最高的，最近的地鐵是3號線大芬站和丹竹頭站。

▲石芽嶺房價領漲布吉片區

周邊樓盤圍著石芽嶺公園而建，都是大型社區和商品房，樓盤也很新。

▲石芽嶺公園

蠟筆從深圳東站-公交站下車，過了天橋，就是深圳東站，沿著深圳東站右手邊的景芬路一直走，沿線分別是中海怡瑞山居、龍園意境等小區，可能因為旁邊就是公園，居住氛圍很靜謐。

▲中海怡瑞山居、龍園意境毗鄰而居

龍園意境是別墅小區，大盤，自帶幼兒園和公立學校（龍園意境小學），底下和周邊的商業十分齊全。310萬起即可上車，鏈家上的掛牌均價50948元/平米，在售76-86多平米的小戶型，其餘均是110-200平米以上的大戶型。其中，89平米可做4房。

▲龍園意境小區外觀和周邊配套

蠟筆一路走來最大的感受就是這裡一點也不比關內差，居住氛圍很濃，該有的配套都很齊全，規劃的也挺像樣，不像其他片區，這裡基本上見不到城中村和舊改了。

▲石芽嶺公園旁邊主要樓盤

沿著科技路，就是體量巨大的慢城小區，這個樓盤是2011年的盤，很新。旁邊是一所民辦學校-深圳實驗承翰學校（擴建中），不過據說這個學校的風評不太好。

▲科技路周邊市貌

▲深圳實驗承翰學校

這一帶賣的最貴的當屬來座山（慢城四期），鏈家上的掛牌均價63025元/平米。小區由4棟32層高的超高層組成，可以享受到超級無敵的自然景觀。

▲慢城小區旁邊正出售一些房源

這個小區戶型贈送多，所以賣的比較貴。其中，71平米可做3房，89平米能做4房，而54平米同樣可做4房，也是很罕見了。

▲來座山54平米小三房戶型

經過慢城和來座山，再往前走就可以看到在建中的14號線-石芽嶺站，旁邊的宇宏健康花城和鴻榮源尚峰是置業者們關注的熱門小區。這2個樓盤是（未來的）真正的地鐵口物業，未來價值看漲。

▲宇宏健康花城家門口，14號線石芽嶺站正在施工

蠟筆簡單對比下這兩個小區。

房價：

宇宏健康花城：均價54876元/平米，450萬起

鴻榮源尚峰：均價56568元/平米，總價350萬起

配套：

由於2個小區隔得很近，周邊的教育資源和商業配套差別不大，小區樓下有幾所幼兒園，隔著一條馬路就是公立的石芽嶺學校（9年制），遠一點的還有康橋外國語學校。

商業配套的差別主要是宇宏健康花城底商還未起來，而鴻榮源尚峰樓下的沿街商鋪已經很熱鬧了。

小區品質：

2個都是帶花園的超大小區，不過健康花城的大一些，而論物業、園林、建築品質的話，則尚峰更好一些。

戶型：

尚峰小戶型居多。同樣89平，尚峰4房2廳2衛，健康花城3房2衛或3房單衛。相對來說，戶型健康花城比較方正，而尚峰的贈送率和實用性更高一些。

▲宇宏健康花城小區外觀和周邊配套

▲鴻榮源尚峰小區外觀和周邊配套

周邊其他小區還有中城康橋花園、左庭右院，二手房均價4萬/平左右，都是比較成熟的小區，樓齡也相對較老。

挨著石芽嶺公園的東面，在售的小區基本上就是沿著3號線大芬—布吉站一路分佈了。不過，基本上都是不怎麼新的樓盤，樓齡大部分超過10年以上。比較新的有倚龍華庭、星都豪庭等，均價5.3-5.6萬/平。

▲沿3號線分佈的在售小區房源（來源：鏈家）

▲星都豪庭

總的來說，石芽嶺片區是非常宜居的，規劃有序，配套齊全，已經形成一定的居住氛圍。

片區內還有一條14號線已經在動工建設。靠石芽嶺山，地勢高，風景景觀好，居家相對安靜，未來，這裡是蠟筆最看好的區域。

像尚峰、宇宏健康花城目前單價也要5-6萬，等地鐵開通之後，突破7萬/平是毫無疑問的。

這裡的二手房賣到7萬+！

除了石芽嶺，另一個城市面貌較好的區域就是百鴿籠，集中了信義的幾個次新盤，地鐵5號線，一站就到羅湖，旁邊有華潤萬象匯的商業體，賢義外國語也在旁邊，生活配套齊全。

這裡有布吉賣的最貴的二手房——信義金御半山，項目三期二手房鏈家掛牌均價7.8萬。

▲百鴿籠周邊小區

之所以賣的這麼貴，除了地鐵優勢，主要是學區溢價，項目旁邊是全深圳中考成績最好的百合外國語學校（私立），還有一個賢義外國語，學區資源無敵。

▲信義金御半山

這也再一次說明，在深圳，學區房是最剛的剛需，其保值及增值能力都排在其他配套之上。

不過，出現這種現象，跟布吉教育資源緊張、學位不足是分不開的。

布吉的公立學校很少，也不夠知名，而且每個學區範圍很大，生源多，公立學校都比較緊張。特別是南灣學校、龍嶺初級中學、賢義外國語。

布吉的私立學校撐起半邊天。除了上面提到的百合外國語，還有智民學校、東昇學校、龍嶺學校、承翰學校，也都是私立，2017年中考成績都排龍崗前10。

總結

總的來說，布吉片區新舊樓盤之間的差異很大，新小區房價持續走高，但大部分樓盤仍是剛需價格窪地，房價在3-4萬/平。

布吉最大的問題主要來自舊改，蠟筆坐3號線，還能看到大片大片的城市更新項目正在開發。

▲3號線沿線布吉新村舊改

老舊小區和城中村佔比大，可用空地少，只能期待城市更新來改善面貌，但是舊改週期長，城區面貌短期還難以改善。

不過，石芽嶺和百鴿籠等片區已經做了最好的示範，加上相較於大運、坪山，這裡距離關內近，通勤時間成本小，相信布吉告別“不急”指日可待。

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本文為深圳樓市情報原創文章，謝絕轉載

作者：蠟筆小豬