經常看到有人在網上分享購房技巧，其中之一就是買房儘量選擇“滿五唯一”的，因為這樣可以省去20%的個人所得稅。

這個說法本身並沒有什麼錯，二手房交易時，如果房子滿五唯一的確可以免徵個稅，也確實是可以省不少。

而為了滿足客戶的這個需求，很多購房網站上往往都有“滿五年”的標籤，讓購房者可以很方便的找到滿五年的房產。很多購房者也紛紛把這個當成金科玉律，非滿五唯一不要；

經紀人在房評或推薦中也會著重提及“滿五唯一”“稅費低”等字眼來吸引購房者的目光。

但真的“滿五唯一”才能免徵個稅嗎？下面請仔細看：

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任何一個技巧都有其“適用邊界"的，即往往一個所謂的技巧並不能解決所有的問題。

例：天氣熱的時候，我們可以開空調降溫，但體質虛弱的老人或孩子就不適合開空調，就需要採取其他的降溫方式。

所以，日常的生活技巧或常識都有其適用邊界，並不適合所有人或所有情況，也並不是金科玉律。

這個放到買房這件事上也是同樣道理，”滿五唯一“的房產確實可以省下個稅，但並不是必須達成”滿五唯一“的條件才能省下個稅。

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除了“滿五唯一”，怎麼樣做才能省下個稅呢？這就要從個稅的計算方法說起：

個稅的徵收有2種計算方法：

其一：無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票，按全額的1%徵收個稅；

其二：有原值且能提供原始契稅票據，按照”差額“的20%徵收個稅；

這個玄機就在”差額“上，只要讓這個”差額“無限接近或小於0，就能省掉20%的個人所得稅；

以下僅說明一般情況，不考慮是否為普通住宅等特殊情況；

差額的計算公式如下：

差額=（網籤價格-原值-原契稅-網籤價格*10%-貸款利息）

從公式中我們可以看到，影響差額的因素有本次網籤價、原值、原契稅及貸款利息，其中金額佔比最大的是網籤價和原值；

那麼我們就可以得出一個結論，如果房子不符合或無法達成”滿五唯一“的免徵條件，我們可以通過降低網籤價或選擇原值高的房子來降低差額，以此達到省稅的目的。

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什麼樣的房子原值高呢？當然是購入時間比較短的房子；

在實際選擇過程中，建議選擇那些滿2年的房子，因為滿2年可以省下全額5.3%增值稅，而且房子剛剛買入2.3年，房價也不會漲得太多。

如何降低網籤價呢？

網籤價的降低和購房人的預算有關，降低網籤價也就意味著降低貸款、提高首付款。

二手房和新房有一個最大的區別，新房的網籤價就是實際成交價，而二手房的網籤價是可以根據自身情況靈活調整的，其調整範圍在房產評估價及地區過戶指導價之間；

二手房評估價：根據房齡、朝向、樓層等因素的影響，一般為市場價的80%-90%左右。

過戶指導價：政府會給出的強制性的價格範圍。不同區域、同區域不同小區都可能是不一樣的。

我們在買入二手房時都需要進行網籤，在網籤合同上填寫的價格就是網籤價，這是上報給政府部門的；同時它也是繳稅時的計稅價，計算貸款額的基數。

在此我們又得出一個結論：在滿足貸款的基礎上，我們可以儘量調低網籤價，以達到省稅的目的。

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舉個例子：

老王3年前花了200萬元買了一套80平米的房子，現在想260萬售出，原契稅2.6萬元，目前已還利息10萬元，當地過戶指導價15000元/平米。

評估價計算為：260萬*90%=234萬

過戶指導價計算為：15000元/平米*80=120萬

網籤價可以在120萬-234萬元之間浮動，具體取決於購房人的貸款額度，如果想多貸款就要最高的網籤價；

此例子中的房子不滿5年要繳個稅，我們以最高貸款計算，取234萬作為為網籤價計算個稅的徵收標準：

差額=（網籤價格-原值-原契稅-網籤價格*10%-貸款利息）

即差額=（234萬-200萬-2萬-234萬*10%-10萬）= -1.4萬，最終的計算結果是個負值。

個稅就不用交了，直接”差沒了“，但這個房子並不符合”滿五唯一“的免徵條件。

結語：滿五唯一固然可以省下個稅，但並不是唯一的方法，如果我們僅僅在滿五唯一的框框裡進行選擇，其實也就限制了選擇的範圍；現在政府一直在維穩樓市的價格，一般2.3年內價格也不會有大的變化，此時我們在挑房的時候也就沒有必要非得”滿五唯一“，只要”差額“不大，我們同樣可以達成少繳或減免個稅的目的

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