20日，記者從西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組獲悉，為遏制投資投機性購房需求，穩定住房市場發展，西安市對住房市場出臺調控管理措施，臨潼區首次納入限購範圍，外地人落戶滿一年才能買房。
出臺背景
持續39個月上漲 5月同比環比漲幅全國第一
6月18日，國家統計局發佈了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。《70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示，西安環比、同比漲幅均為全國第一。
根據《70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》的數據顯示，自2016年開始，西安市已連續上漲3年又3個月。西安也是房價上漲最為持久的城市，且沒有之一。
西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組通知也指出，為深入貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，穩定住房市場發展，經西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組審議，進一步加強住房市場調控管理。
對此，西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱表示，政策出臺的背景主要系西安房價39個月同環比連漲，連續6個月領跑全國樓市，政策當前出臺有明顯的應急痕跡，較為被動。第二，政策內容改變了市場的供求結構，影響了市場供求關係和預期，主要目的就是為市場降溫，急剎車，控制上漲勢頭，以期平穩健康發展。
政策亮點
（一）外地人落戶西安滿一年才能購房
《通知》明確，自本通知下發之日（2019年6月20日）起，從西安市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在西安市住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在西安市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。
非西安市戶籍居民家庭在本市住房限購區域範圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。
（二）臨潼區首次納入住房限購範圍
與以前西安市樓市出臺限購政策不同的是，此次限購範圍繼續擴大，在原先限購區域的基礎上，首次將臨潼區納入住房限購範圍，嚴格執行西安市住房限購政策。
記者調查
高端項目抬高樓市均價
西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱介紹，從西安市統計局公佈的數據，今年1-4月商品房銷售面積548.87萬平方米，下降9.4%，降幅較上年同期擴大8.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.1%。
市場交易量並沒有數據反映出的“火爆”，但為什麼銷售均價卻顯示持續上漲呢？
他表示，從今年1月份入市的樓盤中，根據西安市發改委的備案價格，有3個普通住宅項目均價超過20000元/平方米，6個項目超過15000元/平方米，隨後的幾個月也持續出現一定比例的高端項目和精裝修項目，甚至最高單價超過32000元/平方米，高端項目的銷售價格拉動了樓市均價。
專家解讀
新政旨在遏制投資投機性購房需求
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗教授表示，此次出臺的樓市調控新政，重點在於遏制投資投機性購房需求，讓住房迴歸居住屬性。
針對一些通過落戶投機炒房規避我市住房限購政策的現象，新政借鑑了長沙、成都等地做法，規定從市外新遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域內購買商品住房或二手住房的，應已落戶滿1年，或在本市已連續繳納1年的社會保險（或個人所得稅）。將那些假借落戶投機炒房而來的“新落戶人員”“拒之門外”。
而對那些真正選擇在西安工作、生活的新市民和新就業人員，則給出了一年的緩衝時間。對於非本市居民家庭，新政參照廣州等城市做法，將社保或個稅的繳納年限從原來的2年延長至5年。
為何將臨潼納入限購範圍？
針對為何將臨潼納入限購範圍，楊東朗認為，相比周邊同等規模城市，西安房價基數相對偏低，致使投資性購房需求增長明顯，加之個別炒作及假借西安市戶籍新政投機炒房的行為，加劇了供需矛盾，拉動了房價上漲。
他介紹，同時，考慮到房價上漲較快、投資性購房比例較大等因素，新政還首次將臨潼區納入了限購範圍，目前西安樓市限購區域繼續擴大，堅決遏制投資投機性購房需求。目前僅剩閻良區、高陵區、鄠邑區、周至縣、藍田縣等遠郊區縣不在限購之列。
建議購房者理性切不可跟風投機
楊東朗建議，當前西安市住房結構還存在不合理，居民投資性購房需求較為強烈。但從2017年以來，西安市多次出臺調控措施中，可以看出西安市委、市政府穩定市場的決心。未來政府部門在做好引導市民合理住房需求的同時，將繼續嚴格貫徹落實中省房地產調控政策精神，堅持房屋的居住屬性和本位功能，從消費、供給兩端同時入手，穩地價、穩房價、穩預期，全力促進房地產市場平穩健康發展。
對於購房者而言，要堅持“房住不炒”的原則，根據自身及家庭的實際住房需求，理性消費，切不可跟風投機炒房，更不要抱著“買到即賺到、買房即升值”等心態盲目購房。對改善型或剛需家庭來說，要結合家庭的實際住房需求和經濟承受能力，謹慎選擇。
預測商品房營銷競爭進入白熱化
針對購房者關心的限購之後，西安市商品房價格是否有所回落的問題，朱鬱分析，新政直接打擊的就是借落戶為民的投機炒房者，短期內，開發商更為敏感，加劇了營銷環境的變化。這一次新政之後，那種“一落戶就炒房”現象將會極大的改善。
他認為，開發商後續定會加快建設施工節奏、加快項目供應節奏、加強營銷的力度，特別是現金流量盤，打法會更簡單粗暴，營銷的競爭白熱化，不排除部分開發企業在價格上動心思，以達到快速回現的目的。
相關鏈接
兩年來西安樓市8次限購及調控政策
為了進一步促進房地產市場持續平穩健康發展，西安市人民政府曾多次出臺樓市調整和限購政策從2017年1月1日至昨日，兩年多時間裡，西安市人民政府和房管部門先後出臺政策8次。
（一）2017年1月1日 只能新購一套住房
西安市住房保障和房屋管理局出臺《關於落實住房限購政策有關問題的通知》，核心點是：自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）範圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。
（二）2017年4月18日 擴大限購範圍 滿兩年才能上市
西安市人民政府出臺《關於進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》，核心點是：將住房限購範圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域以及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域範圍內。在住房限購區域範圍內購買的商品住房及二手住房，需取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易(買賣、贈與)。
（三）2017年6月25日 網籤滿5年方可上市 外地人需提供連續繳納2年以上社保
西安市人民政府出臺《關於調整我市住房交易政策有關問題的通知》，核心點是：2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網籤備案時間為準)起滿5年方可上市交易；在上述區域範圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。
2017年6月28日起，在住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市(含西鹹新區)連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。
（四）2017年9月13日 西安有2套、外地人有1套不允許再購房
西安市人民政府出臺《關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，核心點是：將住房限購政策調整為在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;在上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。
（五）2018年3月30日 西安市樓市開始搖號售房
西安市住房保障和房屋管理局《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，核心點是：意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
（六）2018年6月24日 暫停向企事業單位及其他機構銷售住房
西安市人民政府辦公廳《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，核心點是：在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房；每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。
（七）2018年9月14日 新建商品住房搖號政策進一步細化
西安市住房保障和房屋管理局《關於做好商品住房意向登記和公開搖號銷售有關問題的通知》，核心點是：對新建商品住房意向登記及公證搖號銷售工作進一步細化。
（八）2019年6月20日 臨潼首次納入限購範圍
西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發佈通知，核心點是，臨潼區首次納入限購範圍，外地人落戶滿一年才能買房。
來源：華商報
相關推薦
