區域總說

受通武廊輕軌利好消息影響，武清下朱莊各個板塊持續升溫。目前，武清區正全力推進"通武廊" 輕軌線路建設，今年下半年有望開工建設。在規劃中，將充分利用天津地鐵5號線，從北辰區北辰科技園北終點站延伸到武清區，到達武清區後改為地上輕軌線路，然後一直延伸到河北省廊坊市，和當地規劃興建的北三縣輕軌連接，最後直接到達北京市通州區。在之前的土地出讓中，已明確提出板塊內規劃有軌道M5線延長線。

與此同時，區域內天津市以及武清區的重點商業項目，天津武清大紅門項目，正在加速落地。大紅門項目是北京鑫福海集團與天津食品集團強強聯合打造的、旨在統領華北地區服裝產業的龍頭項目。大紅門項目正式落地之後，下朱莊區域價值將進一步提升。

這僅僅是小區域的價值預期，武清整個大區域的價值預期就更多了，譬如說，預計在2020年"通武廊"將規劃興建產業共同體，按照規劃，"通武廊"三地產業共同體園區總面積為20平方公里。未來主要承接北京高端產業、高科技研發機構和相關項目。武清整個大區域的價值預期，在此就點到為止吧。

區域內小區點評

我們選取靜湖花園，作為此次點評的重點。

靜湖花園：東區

靜湖花園實際上分：東西南中幾大區，就缺個北區，否則就可以打麻將了。該區域細分屬於下朱莊板靜湖板塊,該區域以二手房市場為主。該區域是2008年前後以拆遷平改的房源為主打，亦有各別商品房小區。該區域很適合較年輕的購房者。目前市場處於低迷期,可以觀望，伺機而動。房源大多是3室，房源面積65平到128平不等,面積分布合理，適合家庭剛需購房者。

1小區概況

靜湖花園

目前二手房參考均價12000元/m² 參考均價

建築類型 ：塔樓/板樓/塔板結合

物業費用 ：0.5元/平米

考慮到該小區是保障安置房性質，所以物業費是比較低廉的，對於日後的生活成本降低是有一定幫助的；這種小區的住房率還是比較高的，比同樣建築面積的商品房出房率要高，一進屋的感覺就是他比較敞亮；小區周邊配套齊全，東50米是大市場，價格親民，小區南門旁邊有大型的超市，小吃一條街，為居民生活提供了方便；小區建成已有10年，加上又是還遷小區，物業服務方面，有不盡如人意，還是那句老話，一分錢一分貨，塊八毛錢的物業費和幾塊錢物業費的小區，無法相比較；小區綠化少，房齡近10年已經顯得偏老舊。

選擇二手房實際上也是分為剛需、改善、過渡等等。像這個小區呢，比較適合急需落戶天津的人，比如說，孩子馬上要上學了，選擇一手房的時候要等個兩三年，才能落個人戶口，孩子才能隨遷過來。天津目前的政策是你獲得集體戶口之後，如果你買了期房，此時你沒有產權證，這個時候無法把集體戶口落成個人戶，孩子的隨遷也無法解決。這種情況，我們可以選擇這種已建成的小區；另外一個呢，它價格相對適中，性價比相對合適一些，有100多萬就能買一套房，所以說它定位在剛需人群。

2房價走勢

3主打戶型

4交通概況

近區域內交通：公交563路; 737路; 738路; 738路校專車; 749路等；大區域交通配套：武清城際站、地鐵五號線。

5教育配套

靜湖小學；南湖初中；天和城實驗高中等。

6生活配套

小區周邊超市、便利店、菜市場、藥店、飯店等生活設施配套齊全。休閒娛樂設施，有南湖綠博園相距僅幾公里。

7小區評分（10份制）

價格優勢：7

教育質量：6

交通配套：6

未來預期：7

京津大視野評價僅供參考。

特別注意：由於京津城際鐵路，就在小區西側，對噪音有芥蒂的朋友可以選擇規避距離京津城際鐵路近的樓座。

靜湖花園：南區

小區參考均價12000元/m2；建築類型：板樓；樓棟總數：24棟。

靜湖花園：中區

【小區戶型】小區一共8棟樓,都是5層到頂多層房,主要以78平和88平小兩居為主,每戶都有地下室8-15平。

【生活配套】小區東門50米有菜市場超市銀行能滿足日常生活需求!

特別注意：由於京津城際鐵路，就在小區東側，對噪音有芥蒂的朋友可以選擇規避距離京津城際鐵路近的樓座。

靜湖花園：西區

【小區戶型】 本小區主要以88和91兩居戶型為主,樓間距在60米左右,採光很好,樓間距大全部不帶電梯6層為主的多層

【小區設施】小區車位充足,西門前方是景觀湖,內設置居民健身娛樂器材,藍球場,小花園和涼亭,夏季避暑的好去處

【軌道交通】小區的西門50米處是京津公路,公交車563公交站,4站地到達武清中信百貨,換乘738到達武清城際站

【其他描述】小區物業費0.5元

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靜湖西區這個區域的特點是它遠離京津城際鐵路。在靜湖這幾個小區當中，中區東邊是城際鐵路；東區的西邊是城際鐵路。南區受城際鐵路噪音影響也不大。城際鐵路噪音對西區的影響相對來說是這幾個小區當中比較小的一個。另外一個他比較突出的優點是，它緊鄰京津公路。這種交通，還是很便利的，京津公路北側2公里就是中信商圈。

小結

靜湖花園這幾個小區同屬在同一個區域，所以相同點更多一點，不同點更少一些。介紹完畢整個區域的情況就沒有必要每個小區重複了，這裡我們特別提到的中區，西區，是因為，兩個小區邊上有城際鐵路通過，大家一定特別注意鐵路噪音的問題。

在我接觸的朋友當中，有當年2000塊錢一平方米買了附近房子，現在1萬多的時候選擇出售。他們可能會再次選擇商品房小區，譬如黃莊。當年2000多塊錢買的房子，現在1萬多塊錢了，這個投資回報率已經很高了，在武清地區也是很高的，保利上河雅頌當初是7000多，現在是2萬，投資回報率沒有靜湖這邊高。房子的事兒，大膽出手就是對的。目前，就武清區域而言，二手房比一手房普遍報價高，如果不是急需，從容地選擇一下一手新房是個不錯的選擇。選擇二手房的話，如果你遇到的個案，低於目前該小區的平均價就可以認真的考慮一下。

當年平改，住進這幾個小區的人們是幸福的；現在你如果想選擇這幾小區的二手房，何嘗不是幸福的繼續呢？