3月大連樓市報告獨家發佈：小陽春勢頭明顯 後續持續勢頭成疑

來源：寫地

原創： 黑桃哥

3月份的天氣，乍暖還寒，氣溫還經常讓人感到絲絲涼意，冬季的寒冷還在做著最後的掙扎。

但全國的樓市，尤其是熱點一二線城市，卻讓人感受到了“小陽春”的到來。在“一城一策”方針得到越來越多城市貫徹的背景下，各地都在2019年一季度，一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，其中，北京新房成交面積同比上漲超一倍。二線熱點城市天津、南京、武漢、杭州等成交面積同比也均有上漲。在3月份，二線熱點城市，如重慶、杭州、成都、南京等城市價格同比上漲幅度較大，重慶、成都和杭州三城，價格同比上漲幅度接近10%。大連作為二線城市，3月商品房均價同比漲幅3.6%，算是跟上了重點二線城市的腳步。

相比較住宅市場，一二線城市的土地市場則要顯得更有熱度，各家開發商在一季度尤其是3月份將戰略重新調整回一二線城市，紛紛定下指標進行摘地，這導致一二線城市土地市場爭奪白熱化之後價格重回高位、多輪競拍後溢價率大幅抬升。根據中指院數據，1-3月，全國40個大中城市中共21個城市出讓金同比增加，漲幅前十均為二線城市，3月份二線城市土地溢價率更是同比上漲11%。

注：數據來源：中指院

回到大連本地來看，一季度的土地市場也是熱度飆升，除了2月份水師營小南村住宅地塊流拍之外，其餘市區宅地全部摘牌，其中龍湖勝利路地塊、中海牧城驛地塊和大華大顯集團南側地塊均拍出了40%以上的高溢價率。大連的土地市場在一季度出讓金同比增長1834%，排名全國第一，造成這一狀況的原因一是由於大連本地供地稀少，在連開發房企指標壓力大，迫使多數地塊出讓都有一番激烈比價，另一方面房企戰略指標重回一二線城市後，大環境也抬高了大連一季度的土地出讓金的增長。

注：根據中指院數據整理

而近期的落戶放寬政策更是為今後一二線大城市的人口增長提供了政策保障，包括大連在內，各大一二線城市也在今年紛紛加碼人才政策，搶人大戰有愈演愈烈之勢，作者認為，今後持續穩定的人口增長將是一二線大城市最為看重的城市資源之一，而一二線城市與三四線城市的分化將會加劇。

注：2019年1月份開始，商品房市場高新區和旅順備案網站無法查詢數據，導致數據缺失；二手房市場金開備案數據禁止對外公佈，旅順備案數據無法查詢，導致數據缺失；

成交量：環比增長179%

隨著天氣轉暖，買賣兩端交易頻次逐漸活躍，3月份大連二手房成交過戶5161套，成交量環比增長179%，創去年5月以來近10個月的新高。成交均價15480元/平，環比增長1.2%。3月份樓市“小陽春”成色較足。

區域：市內五區成交均價同比全部上漲

市場熱度提升帶動了均價的上漲，3月份市內市內五區均價全部同比上漲，其中高新區均價達16874元/平，僅次於中山區二手房均價。

商圈銷量榜：山東路商圈連續三個月銷量全市第一

山東路商圈貝殼上掛牌房源近千套，數量僅次於華南商圈，是全市房源掛牌量最多的商圈之一，而且山東路商圈掛牌均價僅13000元/平左右，相比華南商圈均價要低5000元/平左右，相對比較親近剛需的價格，加上龐大的房源供應量，使得山東路商圈已經連續三個月成為市內商圈銷量第一。

小區銷量榜：泡崖商圈小區再次蟬聯銷量榜前兩名

2月份小區銷量榜的前兩名泡崖美林園和泡崖康順園在3月份再次蟬聯銷量榜前兩位，銷量榜前五名則全被甘井子區小區佔據。

戶型：50-70平本月銷量同增最多

50平-70平產品在二手房市場絕大多數是作為小兩室在售，總價低、房屋功能性全、是大多數三口之家剛需的首選產品，也是市場上最為熱銷的一種房型。

成交量：環比增長189%

3月份全市商品成交3869套，環比增長189%，3月成交量反彈幅度要超過二手房，但與2018年同期相比成交量仍減少39.5%。成交均價14543元/平，環比下降12%。值得一提的是，本月市區二手房成交量價均超過了商品房的成交。

去化：去化週期上升至23.8個月

3月份全市商品房新增供應近600套，環比2月份增長了近5倍，供應量的增長導致全市去化週期小幅增長，目前為23.8個月左右。

3月份只有高新區可售房源量環比增加，目前高新區可售房源量達一萬套左右，去化週期21.7個月。其餘市區各區可售房源量繼續減少，目前甘井子區去化週期最少，僅12.9個月左右，可售房源量不到17000套。

產品：剛需類住宅產品順銷致均價環降

3月份大連市區公寓類產品均價環比基本持平，而住宅類產品受甘井子和金開區域剛需類產品順銷影響，均價環比下降12%。

區域：東港蟬聯區域銷冠

目前大連區域的價格形成了三大梯隊，中西沙三區均價都在20000元/平以上，並駕齊驅；甘井子區均價在15000元/平左右，位列第二梯隊；金開區域均價剛剛破萬，排在第三梯隊，並且三大梯隊差價均在5000元/平左右。

本月東港板塊有保利天禧公寓產品的集中備案，導致成交備案量遠遠領先於其他區域，東港再度蟬聯區域銷冠，但天禧公寓產品的備案價格也拉低了中山區的均價，導致環比出現下降。

項目：多個項目出現集中備案情況

本月包括保利天禧、融創海逸長洲、保利羅蘭等多個項目出現集中備案情況，保利天禧因公寓產品集中備案，導致備案均價僅有15628元/平。

戶型：兩個面積段銷量同增較多

相比較二手房70平小戶型的熱銷，商品房市場上目前80平以下的中小戶型剛需產品可選項目不多，目前商品房熱銷面積段集中在80-100平兩室和120-140平三室兩個面積段上，這兩個戶型銷量同比增加最多。

3月份的大連樓市，又將是載入歷史的一個月，本月龍湖摘得勝利路地塊樓面價刷新了歷史，中海摘得牧城驛地塊溢價率也到頂，萬達摘得體育新城用地則是其時隔9年後再度迴歸主城區拿地。3月份所摘牌的宅地數量雖不多，但卻分佈於甘西、甘北和主城核心區，大連3月份土地市場的表現正是一二線城市土拍熱度高漲的縮影。

注：3月份開發企業拿地分佈圖

萬達足球訓練基地將落戶體育新城

萬達在3月27日毫無懸念的以34.75億的底價摘得體育新城地塊，該地塊規劃了A/B/C/D四大區域，其中A區域佔地21.52萬平，建面10萬平，該地塊規劃為體育用地，並且要在10個月內建成。而在筆者之前的文章中已經分析了該地塊的A區體育用地將規劃為大連萬達足球訓練基地項目，此項目在相關文件以及萬達官網招標列表裡都已經出現。

萬達摘地相關文章鏈接：

》》 萬達集團官網驚現公告 大連萬達足球訓練基地項目即將落戶體育新城

注：網傳萬達足球訓練基地效果圖

限購一週年 大連樓市發生了什麼

從2017年開始以來，大連的房價經歷了一波比較大的上漲。到了2018年3月份，大連市區商品房成交均價突破14000元/平，刷新大連商品房均價記錄。2018年3月22日，大連限購政策降臨，如今限購一週年已過，大連樓市發生了什麼變化呢？ 請查閱作者之前的文章 》》大連限購這一年 樓市都發生了什麼？

根據相關數據顯示，2019年一季度，40個重點城市商品住宅合計成交6038萬平，環比減少32%，同比下降14%，不過約有半數城市成交好於去年同期，且主要集中在核心一二線城市。一方面原因是各大一二線城市加碼了人才政策，加大了對人才的吸引力，而“一城一策”政策也促使部分城市對之前嚴苛的限購政策進行了微調，刺激了部分觀望需求的入場。另一方面，三、四線城市經歷了前一輪房價普漲後，後續需求乏力，加上棚改貨幣化安置收緊、新落戶政策公佈等利空的影響，導致市場出現疲軟。

雖然從全國來看，3月份一二線“小陽春”成色較足，但年後在落戶政策議論紛紛的背景下，中央又不止一次提到“房住不炒”定位的不動搖，彰顯了調控不放鬆的決心，在此輪年末部分觀望需求逐漸消耗的情況下，“小陽春”能持續多久尚存在疑問。

報告撰寫：黑桃哥

封面設計：玲玲

數據來源：商品房—新峰機構，二手房——鏈家，土地——大連國有土地使用權交易中心

新房/二手房數據涵蓋產品：住宅、公寓、別墅

從2019年1月開始，二手房數據僅統計市內五區（中西沙甘高），新房數據僅統計市內五區（中西沙甘金開），其餘各區數據暫無法查詢