'世界500強變遷：中國房企沉浮錄'

1996年開春，一部描寫平凡人奮鬥的好萊塢勵志電影 《阿甘正傳》正在中國的影院裡上演。由於國外影片的准入限制，雖然這部片子在中國的上映時間比美國遲了2年，但也收穫了1960萬的票房。

在這個DVD機和盜版盛行的年代，都市的摩登青年們依然被大銀幕上大洋彼端這個年輕人的奮鬥故事所吸引。

人們記住了湯姆·漢克斯扮演的主人公說過的那句名言：“Life was like a box of chocolate ,you never know what you're gonna get.”（生活就像一盒巧克力，你永遠不知道你會得到什麼）就像是一個神祕的咒語，誘惑著90年代的年輕人們對中國之外的世界躍躍欲試。

藝術世界裡，電影拉近了中國年輕人與世界的距離。而在商業的國度，1995年一份美國《財富》500強名單裡3家中國企業位列其中，則讓中國的企業家們再一次感受到，世界並非遙不可及。

激盪30年，1996年是30年企業史上最激情四射的年份之一，每一個行業都充滿了無數的商機，企業家們野心勃勃。

這種帶有夢幻色彩的激進氣質，明顯與80年代小心翼翼地試探不同。中國企業家們第一次站在全球視角去規劃企業的未來。

24年之後，當我們再度翻開《財富》500強的榜單，沒人能預料到，這個榜單上的中國企業數量已經超過美國。而曾經我們熟悉的那些企業，有的穩固依舊，有的已經難覓蹤影。

但在這其中，房地產行業卻是一個不容忽視的力量。

2019年，《財富》500強榜單有5家房地產企業，且均來自於中國。

01

中國房地產行業的高光時刻

觀察中國產業發展的歷史脈絡以及行業的興衰枯榮，《財富》世界500強上榜企業的更替和變遷，是一條不能忽視的歷史線索。

1989年，中國銀行成為第一個出現在“《財富》世界500強”排行榜的中國公司，在當時並沒有引起多少關注。對於企業家而言，這份以營收作為上榜門檻的榜單，每年數百億美元的銷售額對他們來說遙不可及。

某種程度上，中國銀行代表中國企業登上《財富》500強榜單，開啟了中國銀行業的高光時刻。在此後30年裡，銀行業在《財富》500強裡佔據了中國企業的半壁江山。2019年利潤榜前10位的四家中國公司仍然是工建農中四大銀行。在利潤方面，銀行業公司所賺取的利潤佔全部中國公司利潤的47.5%。

與銀行業相比，房地產行業的高光時刻則來得比較晚。90年代初期，市場經濟的興起推動工業、製造業一片熱火朝天，但房地產行業尚在縹緲之處。

1995年度的《財富》榜單上，中國僅有3家企業上榜。但企業界對500強的渴望，卻集體進入高潮，包括海爾在內的近30家公司都提出了自己進入“世界500強”的時間表。

與之相對應的是，現在為我們熟知的所有頭部房企，如碧桂園、恆大之流，彼時幾乎都還只是包工頭、或者施工隊的角色。

中國房地產浩浩蕩蕩30年，產值由1987年382.62億元到2018年的59846億元，翻了150倍。

但房企第一次登上《財富》500強榜單，卻要等到2012年。

2012年，綠地集團以2445.75億營收、利潤總額120.04億元、1050.78億元的銷售金額成功挺進世界500強，排名483位，成為第一家登上世界500強的房企。

站在當下的節點回望，2012年的500強榜單星光璀璨，綠地只是渺小光點，但房地產這股力量，已經無可阻擋。

2012年，萬科、綠地和保利的銷售規模首次突破千億。千億門檻的突破具有劃時代的意義。

從百億到千億，中國房地產用了25年，但從2012年房企摁下了千億開關，之後的2000億、3000億、5000億到如今半年5000億的發展速度，卻只用了6年時間。

行業容量極速擴張，註定了房地產是一個廝殺異常激烈的江湖。

2012年至今，綠地連續8年均上榜。作為一家房企，綠地無疑是成功的。但綠地的500強位次變化，某種程度上也是房企在這種異常激烈的廝殺中如何自保乃至突出重圍的縮影。

而這種廝殺，在2016年以後恆大、碧桂園的異軍突起，保利奮起追趕更趨白熱化。

2016年，萬科、恆大、萬達首次躋身《財富》“世界500強”。萬科憑藉2015年度293.29億美元的營收位列第356位，萬達則以營收273.76億美元排名第385名，恆大以211.84億美元的營業收入排名496位。

2017年碧桂園首次入選《財富》世界500強，位列467位。2018年，碧桂園營業收入335.72億美元，排名353位。2019年再度上榜，碧桂園實現營業收入約573.087億美元，同比大增70.7%，最新排名177位。

在過去兩年的《財富》世界500強榜單上，碧桂園累計提升290個位次，也是排名提升最快的企業之一。這種凶猛的勢頭，與過去兩年碧桂園在銷售上的規模增速幾無二致。

如果這還不能說明問題，那麼還有一個更直接的例子：

連續2年上榜的萬達，到了2018年就已經毫無蹤影。2017年是萬達的水逆之年，文旅資產出售融創，斷臂求生，資產縮水，王健林的首富沉浮之路無疑是房地產行業漫長週期裡的一個長長的分鏡頭，充滿了失去和得到。

《財富》500強榜單上房企排名的每一次更替，都是中國房地產江湖格局變幻的歷史註腳。

02

高光下的陰影

《財富》500強榜單誕生於上世紀50年代，是美國大蕭條時代的產物，最初是評出美國工業企業排名前100的榜單。後續逐漸增加了服務業，把榜單名額擴充到美國500家。

70年代初期，在美國參議院一次有關美國經濟的聽證會中，一位參議員指出：“如果《財富》沒有推出美國500強排行榜，那麼我們也需要別的什麼人來發明這樣一份排行榜。它所提供的信息對於國家利益來說至關重要。”

這位參議員的意思其實不難以理解：不管是國家還是企業層面，都需要一個《財富》500強榜單。它用商業因素構建了一個國家實力的一個彰顯維度，上榜企業的位次變遷背後不僅有世界經濟、產業革命的發展脈絡，也同步印證著國家和行業的興衰。

回顧中國企業的30年發展，經歷了兩次大變革浪潮：

改革開放以來，第一波浪潮是從最早基本由國有企業主導的經濟結構，轉變成民營企業崛起、佔據半壁江山的經濟結構，各種榜單中出現了越來越多的民營企業；

第二波浪潮則是電商、在線社交、在線旅遊、在線訂餐、網約車、互聯網金融等爆發性增長所帶來的新經濟能量，讓一大批互聯網企業躋身世界500強。

這個在今年的500強榜單中也有所反應，多家中國企業的排名上升。其中尤以科技企業為甚。

比如華為，排在第61位，比前一年上升11位。榜單顯示，華為在2018年度營業收入達1090.3億美元，在2018年世界500強榜單中，華為排名第72位，2017年營業收入為893.11億美元。

在過去的20年中，中國雖然出了阿里巴巴、騰訊、華為、小米等新經濟代表科技企業，但頂起中國經濟半壁江山的，除了銀行，還是房地產。

排名躍升最快的前十家企業中有六家都來自中國，包括碧桂園、阿里巴巴、陽光龍淨集團、騰訊、蘇寧易購集團以及中國恆大。

或者我們可以看一個更直接的數據，上榜的5家房企裡，排名上升的速度。

從更深層次來看，《財富》500強榜單的位次增幅變化，恰好印證了房地產行業是怎麼一步步成長為中國經濟的支柱產業。

萬科、碧桂園、恆大，綠地以及那些摩拳擦掌地衝刺千億的房企們，在城市中築起鋼筋水泥的建築，看著這建築一棟棟托起一個房地產的繁華盛世。

而2019年的榜單，如果把它看做房地產行業的極盛榮光，那麼這很有可能也是夕陽餘暉最絢爛的那一刻。

時代的滾滾車輪面前，中國對於房地產行業作為引擎的巨大慣性還在增長，這是所有人都能看到的的表象。但慣性是最牢固的枷鎖，隱藏於冰山之下的無數指標都在告訴我們，拐點已經在路上了。

7月15日國家統計局公佈的上半年國民經濟數據中，房地產的各項指標，主旋律都是回落：

• 全國房地產開發投資完成額1-6月同比增速10.9%，比前五個月回落0.3%；
• 同期，房屋新開工面積同比增10.1%，增速比1-5月回落0.4%；
• 房地產開發企業到位資金同比增7.2%，增速比前5個月回落0.4%；
• 上半年全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。前6個月，全國商品房銷售面積累計增速全部為負。

中國樓市的天花板在15萬億元人民幣左右。這一數字其實在2018年就已經達到了。進入2019年，非常罕見且沒有太多徵兆地，在多年的狂奔之後，萬科、恆大、碧桂園——3家規模前三的大房企，權益銷售金額同時都出現了下滑。

克而瑞的榜單數據，碧桂園上半年的合約銷售額是3895.4億元。同比下降約230億元，下降幅度約為5.56%。權益金額也未能倖免，同比下滑約0.56%。而在此之前，從2012年到2018年，碧桂園的合同銷售同比增速從未低於10%。

和去年同期的3040億元全口徑銷售額相比，恆大2019年上半年的銷售下降趨勢更為明顯，同比下滑7.06%，為2825.4億元。恆大的權益金額為2687億元，同樣同比下滑約7.06%。根據不完全統計，這是恆大10年來第一次銷售下滑。

從權益金額來看的話，萬科也在下滑：從2018年上半年的2121.1億元到今年上半年的2009.6億元，下降5.26%。據不完全統計，這是萬科2009年以來首次較大幅度的權益銷售額負增長。

如果你覺得行業頭部公司隱藏於業績之下的下滑信號只是偶然，那隻能說明你不瞭解這個行業。

進入2019年，市場的見頂信號也非常明顯。

今年上半年，全國商品房銷售面積下滑，金額卻在上漲，這意味著房價更高的一二線城市的成交佔比在不斷提升，三四線城市的成交佔比在下滑。中指院的監控顯示，三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平米，同比下降12%，降幅最為顯著，遠超一二線，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

一線城市的一片漲聲之下，我們似乎可以聽見三四線城市的多米諾骨牌正在一塊塊倒下。

房地產這輛列車已經加速了30年，習慣高速奔行的人們可能會對目前的失速信號視而不見。但這輛高速運行的列車終究會越來越慢，直至平緩。

房地產是強週期行業，在漫長的輪迴裡，大多數企業終究會因為無法跟上時代的步伐，熬不過考驗而黯然消逝或者落幕。

正如榜單更替反映行業變遷和格局重塑，房地產不可能作為永動機一直拉動中國經濟，唯有那些極少數的符合世界進化方向且順應時代變遷的行業和企業，才是中國經濟持續不斷髮展的動力所在。

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