全國樓市在經歷了三四月份的“小陽春”行情後，開始明顯降溫。國家統計局發佈的最新數據顯示，5月份，70個大中城市中，房價上漲的城市數量與4月相同，雖仍處歷史高位，但更能真實反映市場情況的二手房價格漲幅卻全面回落。預計6至8月市場有可能進入到新一輪的調整週期。

同時，土地市場也隨著二手房一起降溫明顯。上海易居房地產研究院近日發佈了《2019年5月全國房地產市場報告》。報告指出，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積同比大幅下降33.2%；土地購置均價4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以來首次同比下跌。

對此，我們認為，二手房市場要比一手房市場更能反映真實情況，5月份二手房價格上漲城市數量雖然與4月保持一致，但整體及各等級城市漲幅均有所回落，受市場調整政策收緊的影響，各城市二手房銷售價格波動幅度縮小，市場短期內將趨於穩定。而鑑於商品房市場的降溫，拿地更趨於謹慎，所以，房地產市場形勢不佳，影響到土地市場也不奇怪。

那麼，是什麼原因導致了一季度全國房地產市場明顯升溫的呢？主要是二個方面：一是，受到1月份二次全面降準的影響，我國金融體系的流動性開始逐步充裕起來，銀行拿了大量低價資金無處可投，只能投向個人房貸業務。甚至於還把房貸利率給降低，這就導致了購房需求開始回升。今年一季度銀行貸款超過一半都流向了房地產領域。

另一個，由於經濟下行壓力較大，各地紛紛放鬆了對房地產市場的調控，有些地方對人才引進放開政策，有些地方放開了限購政策，還有些地方將首套房貸利率調降了下來。各地放鬆了調控政策後，給了炒房者錯誤的信號，房價還可以繼續炒作，於是又有資金湧入房地產市場。

而為什麼進入5月份後房地產市場又快速降溫了呢？這主要是調控政策又開始密集發佈，影響到了購房者的入市積極性。僅是5月份，各地累計對房地產調控措施高達41次，雖然少於4月份的60次，但連續兩個月調控處於政策密集發佈潮中。這無疑是再次改變了市場的預期。

現在有很多民眾擔心，接下去今年二三季度的房價將會如何走呢？我覺得房地產將會繼續降溫，房價未來繼續上漲已經不可能了。首先，房地產調控將持續收緊。銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指居民負債率過高、房地產業過度融資，房地產投機投資等問題，並再次強調“房住不炒”。郭樹清認為，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重的代價。

對此，我們認為，郭樹清的講話預示著房地產信貸和政策將要收緊，主要涉及暫停部分房企融資、調升居民利率等。受此影響，下半年房價和地價將回歸理性。那些市場購買力明顯透支的三四線城市，短期內房價有大幅調整的壓力。

再者，本輪房地產上漲週期已經結束，房地產本身已有調整需求。自2015年下半年，本輪房價出現大漲，從一線城市開始，再蔓延到二線城市，然後再跑到了三四線城市，在經歷了4年房價輪漲一遍後，一部分城市家庭的房產已經飽和。在這種情況下，房價繼續大漲已經沒有空間。

最後，居民在房地產的槓桿也用到了極致。2015年之前房產佔居民家庭財富的50%，而隨著這幾年房價大漲，以及大家都把儲蓄變成房產，現在房產已佔居民家庭財富的77%，只有11%的比重才是其他金融資產。所以，從居民槓桿情況來看，房地產市場並不具備再次持續繁榮的可能。上行動力被封殺，而下行的空間被打開。

沒有隻漲不跌的道理，樓市在未來勢必會走出分化的行情！原因非常簡單，我從幾個方面來闡述我這個觀點;

第一，就是目前樓市的市值

從目前中國樓市的市值來看，已經達到了450萬億的規模，遠遠超過了美國，歐盟，日本等發達國家的總和。但是我們的GDP以及GDP的增速卻遠遠沒有達到他們的水準，所以說，樓市的泡沫和槓桿一覽無遺！

第二，目前中國樓市和金融的投資佔比非常危險

目前國際上房地產和金融投資比例30比70.中國房地產和金融目前比例是77比23！當一個國家之中，大部分的資金進入了房地產，其實就是一件非常可怕的事，因為不僅拖垮了實體經濟的發展，中小企業的滋生，還大大拉低了金融市場的流動性。

更可怕的是，10次金融危機有9次是房地產爆發的，如果一味的往房地產灌水，無疑是催生金融危機。一旦發生，國內大量的資產囤積在地產之中，一定是受到巨大損失的！

第三，大家的邏輯發生了改變

20年前，你讓周圍的人去買房，他們會告訴你，我有房子了為什麼要買？

10年前，你讓周圍的人去買房，他們會告訴你，房價太高了，會下跌的，不能買！

而如今，周圍的人各個都要擠破頭皮去買房，告訴你房子只會漲，不會跌！！

那麼，你認為，當大家都認為買房是唯一出路的時候，房價還能漲嗎？

什麼是投資？如何理解什麼是投資！用簡單的一句話概括就是：別人還沒有意識到這個東西值錢，而以後會有很多人會覺得它值錢！ 現在房產明顯已經達到了大家都覺得它很值錢的週期！也就意味著泡沫出現！

第四，空置率

目前許多三四五線，甚至弱二線的城市裡，房子已經是供大於求了，並且更值得我們關注的是，這些地方的空置率非常高，已經達到了24%以上！說明的是，大量的房產其實是炒房者囤積著的，並不是剛需和置換的。

在國際上空置率達到20%以上就是危險信號，30%以上就是觸發危機的徵兆。如果未來一旦出臺房產稅，空置稅，那麼這些劣質房產就會遭到拋售，無人接盤，引發危機！

第五，國內釋放的資金和貸款

目前國內有一個可怕的現象，就是無論國家如何釋放流動性，放水，去刺激，去鼓勵創業，鼓勵中小微企業的發展，甚至鼓勵流入股市，最終我們會發現，大批的貸款，放水的資金都是“千方百計”地流入房地產市場！

根據2018年的統計顯示，有60%以上的貸款資金是流入房地產的！這是非常危險的！

第六，出生率、結婚率和老齡化

最近許多年裡，中國的出生率和結婚率大幅下滑，其中有一個重要的原因就是房子！無論結婚也好，生娃也罷，甚至說許多家庭想要二胎，都是會因為考慮到高房價的壓力，從而打消了這個念頭！

要知道目前中國雖然有14億的人口，但是老齡化非常嚴重。有專家指出，如果在這麼下去，未來30-50年後，中國的人口可能會出現大幅縮小的趨勢。

所以，這樣的趨勢會造成三個問題：

第一，未來大家其實都不缺房子；

第二，未來中國的人口紅利可能會不存在，甚至明顯減弱；

第三，創業，創新意願下降，實體難做；

總結

如果放眼5年，甚至10年以後，我們是會看到房地產出現分化行情的！但是由於房地產的特殊性，關乎到許多實體相關產業鏈和就業問題，所以不會大力打壓房價，而是隻能控制房價的泡沫滋生。

因此，目前實行的就是住房不炒，大力抑制房價的暴漲情況再次出現，同時也防止房價的暴跌！管理層更希望的是用時間的力量來擠壓泡沫，降低槓桿比重和風險！

而從未來投資的角度來看，可以投資的，有價值的，僅剩下一線城市，新一線城市和部分強二線城市。只有他們能夠保證一個人流和一個高速發展的趨勢，那麼自然也就能夠保證房子的價值屬性！至於三四五線城市的房子，只是滿足剛需和置換，毫無投資，炒作價值！

所以說，5月全國樓市多項指標回落，地價2012年來首次下跌，其實就是未來的一個趨勢！

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房住不炒已經成基本論調，房地產瘋狂生長已經對國民經濟產生破壞作用，抑制社會消費，擠佔信貸資源，推高社會成本，侵蝕實體企業財富等等，國家層面已經認識很清楚。普通居民對高房價也不堪重負。

國家從信貸層面，卡斷資金供給，嚴控資金流入地產，屬於釜底抽薪，一招制敵。

國家層面也清楚的認知，國際貿易爭端，實體經濟增長乏力，產業結構調整，國家核心競爭力提升，都必須去地產化。

地方經濟成長性不高，被土地財政綁架，產業空心化，區域發展結構性矛盾突出，居民消費長期不振都是房地產對地方經濟的負面影響。

房地產對金融業系統性風險影響也不容忽視。居民存款各種渠道流入地產，地產資金高槓杆運作，推高資金成本，地產企業與金融機構飲鴆止渴，競相綁架，相互傷害。包商銀行就是一例，大股東和規模貸款企業中房地產企業佔有一定比重，造成不良率攀升。

6月18日，國家統計局數據顯示，5月70城房價熱度下降，尤其是一二線城市的一、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。

進入6月以來，二手房成交和漲幅仍在繼續放緩。易居房地產研究院顯示，6月上半月，北京、蘇州、成都、南京、深圳等10個城市二手房成交量合計為32071套，較2018年同期下降7.5%。

從5月數據上來看，國內房價上漲速度暫時受到了控制，這主要與國家“房住不炒”政策、銀保監會及地方政府監管、房地產融資略緊等有緊密關係，同時也與存量、社會購買力有關係。但是5月份一個月的數據還不足以說明問題，還不能輕易做出房價難漲的論斷，因為5月份通脹率上升至2.7%，這會對房價形成一定的支撐，所以下半年至明年才是房地產風控的關鍵期。

下半年全球量化寬鬆貨幣政策會再來，這對國際貨幣輸出有利，而中國又可能是國際貨幣輸出的主要市場，因此房地產的風控壓力依然很大，房地產市場依然還存在一些變數。

2019年1月-5月，房企融資總額為10234.37億元，公司債在所有債券融資中佔比最大，房地產信託在房企融資上發揮著舉足輕重的作用。而海外融資規模也上升明顯，其中1、3、4三個月是海外融資的高峰期，融資額度分別為：836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規模有所下降，為229.4億元。

從前五個月的房企融資總額來看，融資額度並不低，由於海外融資額度的補充，也可以說房企的資金情況不算太緊張，從這個融資額度上來說，房地產企業的資金面壓力有所緩和，房地產價格下行的可能性不高，這說明國家主要還是要求房地產價格的平穩，而不是打壓。

由於房地產價格牽涉到經濟增速、財政收支、地方債務、銀行與信託、房地產上下游企業、個人信貸等多重複雜關係，牽一髮而動全身，一旦處理不好就會形成系統性風險，所以房地產業已經深度捆綁了國內經濟，因此目前主要是適度控制價格過快上漲。

由於國內中心城市的房地產價格太高，所以帶動了全國房價的上漲，這對地區發展不平衡的省份與城市的居民生活帶來巨大壓力，同時還形成了經濟高風險地帶。尤其是在外圍資產泡沫風險不斷拉高的前提下，國內必然會加強風險傳導機制的監督，以阻斷外圍金融危機情況下帶來的風險傳染，因此國家近兩年來會加強房地產風控。

這種情況下，房地產的漲幅會減緩，但是中短期下跌也不易，不過由於房地產的投機性被抑制，所以房地產投機的利潤會下降，甚至無利可圖，那麼投機者會逐漸止步，國內房價容易走平。

地價的下跌會導致很多東西發生變化，開發商和政府之前一直對耗，開發商滿心歡喜的等待著政府放鬆限價，以此來進一步提高售價。結果等來的是地價的下降，這個源頭的變化，可以說整個局勢正在悄然轉變著。前期高價拿地的開發商只有犧牲自己的利潤扛著，但是這樣下去，時間越久成本就會越高的，所以最終的輸家已定，開發商必輸。

以前限價房價漲，因為限價反推了拿地成本，地價水漲船高，大家都瘋搶。現在限價，降地價，利潤縮小了很多。而且各種資金都被限制進入房市，資金回籠變慢，融資成本變高，房企錢都難賺，也不敢輕易拿地了。

所以地價下降，使得拿地的地王們沒有利潤，源頭的枯竭會傳導至下，房地產的10年黃金時代真的過去了，二手房市場持續下降，供應量卻非常之大，市場本質供大於求，沒有平衡前，將是慢慢的下跌道路。

咱們先看地價。問各位幾個問題。

各位，咱們中國是不是隻有960萬平方公里國土？這960萬公里的土地是不是會突然增加？咱們現行的經濟和貨幣政策是不是造成M2超發和貨幣貶值？還有咱們現行的財政政策，是不是靠賣地來維持？用不斷超發的貨幣去購買持續不變的土地，長期來看地價漲還是不漲？

我相信很多讀者心裡已經有了答案了。2012年地價下跌，我認為只是暫時的，地價雖然能反映一些經濟方面的問題。我們應該關注的是房價。

咱們看看房價。我問各位幾個問題。

各位，開發商現在在中國無限造房，房子是稀缺的嗎？中國的人口現在是不是在持續負增長？老齡化是不是日益嚴重？影響價格漲跌的因素是不是由供需不平衡造成的？這樣的經濟規律人為可以操控嗎？

各位又有答案了。所以，用不斷減少的人口，去購買日漸增多的房子，房子是不會持續上漲的。有朋友說貨幣還超發呢，不買房子也沒招。咱們這樣想，你認為人口縮減的速度快，還是貨幣超發的快？歷史數次證明，超發貨幣速度超級快的時候，經濟就崩了啊，舉例，巴西、委內瑞拉。我想咱們央行也不會這麼傻。

那麼，既然貨幣超發的速度基本恆定，那麼還有兩個變量。一個是人口縮減速度，一個是造房的速度。目前，權威媒體報道，孩子們的出生率越來越低，老齡化越來越快。不列舉數據，大家可以搜索。如果你30歲左右，看看你父母那一代多少人，看看你這這一代多少人，再看看你下一代多少人，不用我再強調了哈。

看看開發商，它們的盈利模式就是，借錢-蓋樓-賣樓-借錢，不蓋房他們就要拜拜。有一毛錢利潤，也要賭上一把。所以，想讓他們退出歷史舞臺，除非讓他們倒閉了，但是誰都不想死，只要有利潤，就一定還要蓋樓，對吧，親們。

對比三個變量，貨幣超發速度恆定，人口縮減速度加快，開發商蓋樓速度假定恆定。那麼，長期來看，當人口逐漸縮減對於樓市的影響大於貨幣對樓市的影響的時候，房價就降了。

短期來看，房地產看漲，長期來看，房地產看跌。而且，隨著國家戰略的轉變，我們國家一定會轉變成依靠製造業和科技水平振興國家的大勢上來。如果你是剛需，啥時買都可以，如果你是投資，我勸你要慎重。

我是王小雷，您身邊的理財顧問、保險能手。歡迎您的關注和評論，謝謝。

我的公司創始人，我來回答這個問題。

最近幾個月，全國各地都出現房地產回落的現象

一是因為房地產在去年迎來漲價的行情，這一陣子是對之前漲價的補充。

估計未來幾個月，房價都會是一個向下的趨勢。

歡迎關注我

有吊用，現在的房價九層的人都是望樓興嘆的，其實大多數都是靠動拆遷得到三四套房源，靠打工有幾個能買房，漲跌現在還有什麼意思。