前幾天去了中國青島，世界藍谷，宇宙即米一趟，也來談談即墨的房子，特別是世界藍谷。

前幾天去了中國青島，世界藍谷，宇宙即米一趟，也來談談即墨的房子，特別是世界藍谷。

一、大勢所趨

2019年7月30日，國家對房地產的發展做出了明確的說明：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這段話的出臺，就是給房地產今後的發展定了調。說的明白點，就是不要炒房了，再想通過炒房子賺錢就非常難了。這就是近幾年的房地產發展的趨勢，如果要逆勢而我，那將被歷史的車輪輾碎。開封市於是來了個房市鬆綁一日遊，大連立即限價，這就是地方政府對730政策的相應 ，即墨房價再漲，那個領導不想幹了。

二、無配套

坐11號線從藍谷到青島市中心需要40-50分鐘，開車估計時間更長。現在藍谷幾乎沒有什麼配套，除了港中旅的房子供暖外，其他的房子均無供暖。山大幼兒園和小學不對外，其他學校就不用說了，說好的二中去那裡了。齊魯醫院奠基了，北航奠基了，但是後續動工了嗎？奠基儀式誰都會搞，只有像山大那樣真金白銀的建起來才是實在。給大家個理由，花1個小時住到藍谷幹嗎？ 沒有企業，沒有人，沒有配套，後續就不可能發展。 看看乳山銀灘，沒有人，十年房價也不漲。上次一家企業因為地方沒有兌現給職工解決上學問題，離開了藍谷。看看滿大街的收費停車線，說說的政策，想留企業，想留人非常難。 雖然有研究機構，但是從成果轉化為產品需要許多配套，配套在那裡。國家提到上合示範區，但是上合示範區和即墨、和藍谷有關係嗎？

三、資金緊張，房價開始下降

況且，在目前的金融政策下，開發商的資金非常緊張。資金緊張就有可能發生爛尾樓的風險，看看一則新聞就能讓新城賣項目，富力已經不再拿地，要求儘快收回資金。在這種情況下，炒房客觀望，剛需沒有理由來藍谷。城陽、西海岸新區都有低於萬元的樓盤。許多開發商開始賣毛坯房，每平方3000元的精裝修房子，就是明搶。開發商開始賣毛坯房實際就是降價，這一切就說明了房價開始下滑了。觀察一下2019年上半年的土地拍賣，不是底價就是流拍，說明什麼？自己想吧。7月26日、7月29日拍賣的土地公佈了嗎？如果你看到了，告訴我一聲。

前幾天去了中國青島，世界藍谷，宇宙即米一趟，也來談談即墨的房子，特別是世界藍谷。

一、大勢所趨

2019年7月30日，國家對房地產的發展做出了明確的說明：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這段話的出臺，就是給房地產今後的發展定了調。說的明白點，就是不要炒房了，再想通過炒房子賺錢就非常難了。這就是近幾年的房地產發展的趨勢，如果要逆勢而我，那將被歷史的車輪輾碎。開封市於是來了個房市鬆綁一日遊，大連立即限價，這就是地方政府對730政策的相應 ，即墨房價再漲，那個領導不想幹了。

二、無配套

坐11號線從藍谷到青島市中心需要40-50分鐘，開車估計時間更長。現在藍谷幾乎沒有什麼配套，除了港中旅的房子供暖外，其他的房子均無供暖。山大幼兒園和小學不對外，其他學校就不用說了，說好的二中去那裡了。齊魯醫院奠基了，北航奠基了，但是後續動工了嗎？奠基儀式誰都會搞，只有像山大那樣真金白銀的建起來才是實在。給大家個理由，花1個小時住到藍谷幹嗎？ 沒有企業，沒有人，沒有配套，後續就不可能發展。 看看乳山銀灘，沒有人，十年房價也不漲。上次一家企業因為地方沒有兌現給職工解決上學問題，離開了藍谷。看看滿大街的收費停車線，說說的政策，想留企業，想留人非常難。 雖然有研究機構，但是從成果轉化為產品需要許多配套，配套在那裡。國家提到上合示範區，但是上合示範區和即墨、和藍谷有關係嗎？

三、資金緊張，房價開始下降

況且，在目前的金融政策下，開發商的資金非常緊張。資金緊張就有可能發生爛尾樓的風險，看看一則新聞就能讓新城賣項目，富力已經不再拿地，要求儘快收回資金。在這種情況下，炒房客觀望，剛需沒有理由來藍谷。城陽、西海岸新區都有低於萬元的樓盤。許多開發商開始賣毛坯房，每平方3000元的精裝修房子，就是明搶。開發商開始賣毛坯房實際就是降價，這一切就說明了房價開始下滑了。觀察一下2019年上半年的土地拍賣，不是底價就是流拍，說明什麼？自己想吧。7月26日、7月29日拍賣的土地公佈了嗎？如果你看到了，告訴我一聲。

近幾年應該不會大漲，微漲還有有可能的。

首先青島即墨的房價再即墨劃區那一年房價基本上屬於翻了一倍，原先6000左右的房價的基本上都漲到12000左右，炒房的暴利期已經過去，對房子的需求基本上就剩下婚房等剛需房了。所以想要大漲很難。

再看看青島即墨目前小區的入住，撇開老小區不談，近幾年的新校區古城、萬科、潤髮家園、雍翠灣等等入住率都極低，雖不像一線城市描述死城的模樣，但是加上租戶晚上亮燈的住戶還是非常有限的。

古城小區東邊有拆遷了一大片，德馨龍湖南邊的新建的樓層即將完工，古城西新建的樓層也即將完工.....青島即墨的房子越來越多，但是有購買力買起房子的人比例基本上沒變，人民經濟收入無法跟上翻了一倍 的房價，所以青島即墨的房價即使跟著全國房價大趨勢想要上漲那也只能微漲。

一、首先看看全國大格局下青島的位置：

1.青島上合組織峰會後起碼坐實了國家中心城市的位置。

2.10月22日又獲山東省批覆，《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》，青島為主，濰坊、煙臺為輔的城市發展方向。

3.10月30日國務院辦公廳發佈，“國務院辦公廳關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見，說明中國正在向大城市方向極速發展，青島在建及規劃未建鐵路、基建也都將加快，國家花大價錢做的基建一定不會白白浪費，基建周圍都將得到發展。

二、其次看一下即墨對於青島未來發展格局中的位置：

1.在《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》中位於連通煙臺與威海的乘上起下的關鍵位置（必經之地）。

2.即墨現地鐵規劃三縱一橫（此為老數據，現已增加），可直線連通青島主城區和膠州國際機場，膠州劃區後，即墨與膠州並行進如（國家大城市發展）青島主城區位置，10年後的即墨房價與城陽、李滄價差將逐步縮小。

3.青島香山旅遊峰會後即墨旅遊項目不斷加入，整個青島旅遊業再升級，今後外來人口和旅遊人口會持續走高，即墨二產有根基，三產有望實現突破，人均收入會不斷增加。

總結就是：現房價12000基於穩定（政策調控全國一盤棋），基建成熟後，即墨破2萬或翻翻不是沒有可能。

一、首先看看全國大格局下青島的位置：

1.青島上合組織峰會後起碼坐實了國家中心城市的位置。

2.10月22日又獲山東省批覆，《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》，青島為主，濰坊、煙臺為輔的城市發展方向。

3.10月30日國務院辦公廳發佈，“國務院辦公廳關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見，說明中國正在向大城市方向極速發展，青島在建及規劃未建鐵路、基建也都將加快，國家花大價錢做的基建一定不會白白浪費，基建周圍都將得到發展。

二、其次看一下即墨對於青島未來發展格局中的位置：

1.在《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》中位於連通煙臺與威海的乘上起下的關鍵位置（必經之地）。

2.即墨現地鐵規劃三縱一橫（此為老數據，現已增加），可直線連通青島主城區和膠州國際機場，膠州劃區後，即墨與膠州並行進如（國家大城市發展）青島主城區位置，10年後的即墨房價與城陽、李滄價差將逐步縮小。

3.青島香山旅遊峰會後即墨旅遊項目不斷加入，整個青島旅遊業再升級，今後外來人口和旅遊人口會持續走高，即墨二產有根基，三產有望實現突破，人均收入會不斷增加。

總結就是：現房價12000基於穩定（政策調控全國一盤棋），基建成熟後，即墨破2萬或翻翻不是沒有可能。

一、首先看看全國大格局下青島的位置：

1.青島上合組織峰會後起碼坐實了國家中心城市的位置。

2.10月22日又獲山東省批覆，《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》，青島為主，濰坊、煙臺為輔的城市發展方向。

3.10月30日國務院辦公廳發佈，“國務院辦公廳關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見，說明中國正在向大城市方向極速發展，青島在建及規劃未建鐵路、基建也都將加快，國家花大價錢做的基建一定不會白白浪費，基建周圍都將得到發展。

二、其次看一下即墨對於青島未來發展格局中的位置：

1.在《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》中位於連通煙臺與威海的乘上起下的關鍵位置（必經之地）。

2.即墨現地鐵規劃三縱一橫（此為老數據，現已增加），可直線連通青島主城區和膠州國際機場，膠州劃區後，即墨與膠州並行進如（國家大城市發展）青島主城區位置，10年後的即墨房價與城陽、李滄價差將逐步縮小。

3.青島香山旅遊峰會後即墨旅遊項目不斷加入，整個青島旅遊業再升級，今後外來人口和旅遊人口會持續走高，即墨二產有根基，三產有望實現突破，人均收入會不斷增加。

總結就是：現房價12000基於穩定（政策調控全國一盤棋），基建成熟後，即墨破2萬或翻翻不是沒有可能。

青島人土著就是即墨(包括嶗山、城陽、李滄等)，青島西岸(包括膠州等)與老青島實際沒多大交集，然而大青島，西海岸發展很快，潛力很大。然而即墨，特別藍色硅谷後勁實足，旅遊、教育、海洋科學，加上煙臺的海陽不是沒有可能劃給青島(其實海陽人大多數想劃歸青島)，即墨必將成為真正青島人最宜居和發展之地，房價隨之升起，2萬?3萬也拉不住！青島市南、市北、嶗山、城陽城區基本已無地可用，即墨必將發光！

感謝邀請！

筆者認為，目前即墨房子的價格不會上漲，甚至會有小幅下跌的可能。

一是樓市已經提前入冬，房價和信心都呈鬆動狀態。今年的夏秋之間，樓市冰火兩重天，由以前的萬人排隊、千人搖號到現在的冷清清、冰涼涼。目前，不管是新房還是二手房，價格都普遍出現了或多或少地下跌，或者可以討價還價了；原打算購房的消費者也開始了猶豫不決，信心明顯不足；接到的售樓處電話、街上散發賣房廣告的都多了起來。

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筆者認為，目前即墨房子的價格不會上漲，甚至會有小幅下跌的可能。

一是樓市已經提前入冬，房價和信心都呈鬆動狀態。今年的夏秋之間，樓市冰火兩重天，由以前的萬人排隊、千人搖號到現在的冷清清、冰涼涼。目前，不管是新房還是二手房，價格都普遍出現了或多或少地下跌，或者可以討價還價了；原打算購房的消費者也開始了猶豫不決，信心明顯不足；接到的售樓處電話、街上散發賣房廣告的都多了起來。

二是即墨前期漲幅過大，已經透支了部分未來利好。2016、2017年即墨迎逢全國普漲、自身劃區、地鐵開通等多重利好疊加，房價翻番暴漲，前段時間價格普遍到了1.5萬元以上，藍谷區域更高，令工薪族結舌驚呼。應該說，以目前即墨的基礎設施、人口數量、產業實力，如此高的房價已經透支了未來幾年的紅利，夯實當前的房價還需要時間。

三是國家調控力度不減，暫不具備上漲的政策基礎。近期，隨著市場的轉冷，市場上出現了調控鬆動的聲音。對此，28日，住建部《通報》，堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”；29日，新華社也突然發文：《如何看待未來房價走向？》，直白明示，國家遏制房價上漲的決心不會改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

感謝邀請！

筆者認為，目前即墨房子的價格不會上漲，甚至會有小幅下跌的可能。

一是樓市已經提前入冬，房價和信心都呈鬆動狀態。今年的夏秋之間，樓市冰火兩重天，由以前的萬人排隊、千人搖號到現在的冷清清、冰涼涼。目前，不管是新房還是二手房，價格都普遍出現了或多或少地下跌，或者可以討價還價了；原打算購房的消費者也開始了猶豫不決，信心明顯不足；接到的售樓處電話、街上散發賣房廣告的都多了起來。

二是即墨前期漲幅過大，已經透支了部分未來利好。2016、2017年即墨迎逢全國普漲、自身劃區、地鐵開通等多重利好疊加，房價翻番暴漲，前段時間價格普遍到了1.5萬元以上，藍谷區域更高，令工薪族結舌驚呼。應該說，以目前即墨的基礎設施、人口數量、產業實力，如此高的房價已經透支了未來幾年的紅利，夯實當前的房價還需要時間。

三是國家調控力度不減，暫不具備上漲的政策基礎。近期，隨著市場的轉冷，市場上出現了調控鬆動的聲音。對此，28日，住建部《通報》，堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”；29日，新華社也突然發文：《如何看待未來房價走向？》，直白明示，國家遏制房價上漲的決心不會改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

四是目前觀望情緒濃厚，賣方市場已轉為買方市場。進入秋季，樓市房價已有下降或優惠，但大部分售樓處反而變冷清了，“市場買漲不買跌”的規律得到印證。目前，在多數大中城市，社會購房的焦慮情緒明顯淡化，買房即賺的心態受到碾壓，上半年的賣方市場已轉為下半年的買方市場。即使大環境回暖，由於慣性作用，市場重新反轉仍需時日。

綜上所述，青島即墨的房價短期內再漲的可能性極小。當然，不會上漲，也不意味著要大跌暴跌。目前，不管是宏觀經濟、GDP增長、居民就業、社會穩定等各個方面，都需要一個穩定理性的房地產市場。即墨，作為青島的一個新區，發展潛力較大，前景看好，房價大幅下跌的可能性也不大。從中長期看，物價、工資、成本、房價都是一個上漲的趨勢，只不過是“哪個快、哪個慢”的問題，將來或許房價收入比會有所下降。

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筆者認為，目前即墨房子的價格不會上漲，甚至會有小幅下跌的可能。

一是樓市已經提前入冬，房價和信心都呈鬆動狀態。今年的夏秋之間，樓市冰火兩重天，由以前的萬人排隊、千人搖號到現在的冷清清、冰涼涼。目前，不管是新房還是二手房，價格都普遍出現了或多或少地下跌，或者可以討價還價了；原打算購房的消費者也開始了猶豫不決，信心明顯不足；接到的售樓處電話、街上散發賣房廣告的都多了起來。

二是即墨前期漲幅過大，已經透支了部分未來利好。2016、2017年即墨迎逢全國普漲、自身劃區、地鐵開通等多重利好疊加，房價翻番暴漲，前段時間價格普遍到了1.5萬元以上，藍谷區域更高，令工薪族結舌驚呼。應該說，以目前即墨的基礎設施、人口數量、產業實力，如此高的房價已經透支了未來幾年的紅利，夯實當前的房價還需要時間。

三是國家調控力度不減，暫不具備上漲的政策基礎。近期，隨著市場的轉冷，市場上出現了調控鬆動的聲音。對此，28日，住建部《通報》，堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”；29日，新華社也突然發文：《如何看待未來房價走向？》，直白明示，國家遏制房價上漲的決心不會改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

四是目前觀望情緒濃厚，賣方市場已轉為買方市場。進入秋季，樓市房價已有下降或優惠，但大部分售樓處反而變冷清了，“市場買漲不買跌”的規律得到印證。目前，在多數大中城市，社會購房的焦慮情緒明顯淡化，買房即賺的心態受到碾壓，上半年的賣方市場已轉為下半年的買方市場。即使大環境回暖，由於慣性作用，市場重新反轉仍需時日。

綜上所述，青島即墨的房價短期內再漲的可能性極小。當然，不會上漲，也不意味著要大跌暴跌。目前，不管是宏觀經濟、GDP增長、居民就業、社會穩定等各個方面，都需要一個穩定理性的房地產市場。即墨，作為青島的一個新區，發展潛力較大，前景看好，房價大幅下跌的可能性也不大。從中長期看，物價、工資、成本、房價都是一個上漲的趨勢，只不過是“哪個快、哪個慢”的問題，將來或許房價收入比會有所下降。

青島哪裡會有潛力，就說近20年，最簡單的辦法就是以市政府為圓心，畫23公里為半徑，半徑之內行，之外別管什麼西海岸，藍谷都不行。都是以市中心，北京20公里到通州,通州怎麼樣，深圳20公里到寶安機場，小廠房工業區，上海不用20公里到廣蘭，廣蘭連個20層的樓都少見。這些大城市的資源，資金和人口聚力這麼多年也沒把20公里半徑發展很好。何況青島，青島的這點資源市內四區加城陽足足夠，做飛機看下面你就知道有的是地。天津但是新區和老城有35公里左右，那是因為新區要靠海，青島海岸線不是稀缺資源，太長了。這點人口和資源吸引力，把環膠州灣發展充分都得很長時間，都理智點吧，藍谷和靈山灣早著呢，攤大餅，抄概念，賣地而已

即墨市成區，

區中盼統一。

一房多少價，

價等好時機。

這兩天朋友準備買，即墨人，轉了很多小區，新老都有，基本9000-11000，之前吆喝的13000-15000都降到了11000，即墨唯有二手房價格堅挺，新房根本都沒那麼貴了，10000都費勁，精裝修11000，比比皆是，唯獨出了一個玉蘭公館，叫囂18500-20000有錢的也會去買，賣了幾套，即墨還是沒錢的多，上班的多，市場不景氣，建一個死一個，你讓外來戶怎麼買？我很窮，靠自己，老的指望不上，剛需房都買不起，之前首付30月供2-3000，同樣的房子現在就得40+月供5000-10000，還得養孩子，買不起了！！！

即墨劃區之前的發展路線是背離青島的！

第一，即墨人眼裡的市區是指即墨主城北部城區寶龍佳樂家利群一帶，但是那一片就像鄉鎮的中心街道一樣，破破爛爛髒兮兮的，一點也沒有城市的樣子。連個中等的內陸縣城都不如！還江北第一縣

第二，城西和創智新區，城西還稍微有點樣子。創智新區在即墨東現在都沒幾個人。

北部西部東部！唯有南部沒有發展起來！為什麼？因為之前即墨的思路就不對，那麼大的靠山青島，你不緊跟著去發展，偏偏繞著背離著青島的發展方向！無法理解！

看看城南有什麼？pi也沒有！多虧有個金茂廣場能勉強與城陽樓盤接軌，北宸之光僅僅是住宅毫無商業建築，沒用！

如今藉著鰲山衛藍谷的光，即墨劃區成功，你就要積極靠進青島！

！！！！！即墨想發展好就不要一意孤行，要迎合歷史發展趨勢，貼緊城陽發展，即墨城陽都屬於青島遠郊，而且如此緊密！如果兩個區領導能夠看清形勢，抱團發展，依照兩區2500億原有GDP基礎，外加廣大腹地優勢，吸引青島外溢企業和人才肯定有一番作為！

目前城陽即墨已經佈局多個千億級產業鏈，動車、一汽大眾基地、空客基地、服裝等等，如果城陽即墨能夠仔細規劃，抱團發展，再過二十年必將形成猶如瀋陽西安等類型的內陸腹地型城市，成為青島新的城市形式！新的一極！

另外老是有些即墨人不想劃區，什麼每天即墨大帝國，城建破破爛爛的，有什麼好自豪的！土了吧唧的，沒點自知之明！

即墨短時間內價格漲不上去，現在環即墨城區周邊都在拆遷，這些農民都不缺房子，就算沒有大規模拆遷的，因為離市區近或者城中村老宅居住，也不會購買，而且即墨外來人才少，外來打工者多，青島人在峰會前已經被割了韭菜，仔細算下來即墨有購房需求的人只有田橫鎮全部，金口鎮一部分，靈山衛鎮一部分，藍村鎮一部分，大信鎮一部分