2019年全國多地解除房地產限價、限購政策，說房價會爆跌的人還能否自圓其說？

房地產調控的目的:第一，是遏制一線城市因為需求大房價暴漲，給政府時間來調整居住房屋產權結構。第二，最重要的是剔除住房投機心理，讓房價長期上漲的心態轉為穩定，居住為主的市場預期。

目前看，一線房產價格已經得到控制，北京房產不漲不跌。北京加大力度開發公租房，房產結構也在調整中。各地對於房產已經形成了不可能大漲大跌的預期心理。全國大部分地區政策調控已經達到了預期。房產畢竟屬於商品，還是要回歸市場經濟，政策的使命完成，自然退出。但是商品預期已經形成，房價不會大漲了。

房產現在已經完全去庫存了，全部賣給老百姓了。房產商手裡沒有多餘庫存，也沒有更多的銀行貸款，都已經消化差不多了。基本上已經解除了系統性的房產風險。無論大漲大跌都不會對金融和經濟造成太大的傷害。

歸根到底還是老百姓買單了。如果房產公司倒閉，商業體系受到打擊。銀行信貸受損。老百姓就沒關係了，無論如何都是無所謂。比如:股市大跌，老百姓被割韭菜，日子還在過，不會有大問題的。

2019年剛開始，全國已有多地解除了房地產限價、限購政策。對此，部分專家認為，如果限購閘門放開，對一些熱點城市來說，就是非常壞的事情，此前調控的成果也就此消彌，而投機炒作則又有進一步進入樓市的機會。還有一些人建議，不要取消限價，因為限價可以把住新房入市價格的關口，防止當地房價過快上漲。

不過，我們認為，無論是限價，還是限購都是起到穩定房價的作用，意圖就是防止房價大起大落。而一旦取消限購和限價，並非都意味著房價要大漲，也可能出現房價大跌。所以，在目前情況下部分三四線城市“因城施策”取消限購。而一二線城市取消限購、限價的可能性並不大，這些大城市將等待長效機制的建立。

在本輪樓市調控中，限購、限貸與限價三大政策最為得力，限購與限貸擠出投機泡沫，遏制投機性購房需求入市。而限價則減少了新房價格的波動，這些政策的實施尤其穩住了一二線15個熱點城市的房價，為構築房地產長效機制創造了條件、贏得了時間。不過，由於部分三四線樓市成交量快速萎縮，經濟持續下滑，到了去年底至今年初，已經有一些三四線樓市放鬆了限價、限購政策。

現在有很多人擔心，部分三四線城市取消限購和限價政策，會否使當地的房價出現井噴式的大漲？對此，我們認為可能性並不大：首先，房價在上漲時，採取限購、限價，是阻止其上漲的勢頭，而房價呈現下跌時，放鬆限購令，只要讓買賣雙方的成交都恢復市場化。這意味著，買賣雙方可以隨意購買和拋售房產，如果降價拋房的人多，而高位接盤的人少，那房價肯定會是快速下跌的。

再者，限購、限價只是權宜之策，從某種程度上是通過政策的手段，人為的限制大家買房，但是你越是限制，就越是物以稀為貴，越是有大量的人來炒房。因為，大家都在想，你限購的商品房，即使有錢也買不到，太難得了。於是大家想盡辦法都要來投機。

而一旦放開了限制，買賣全部市場化。商品房有錢就能買，並不再是限制性的商品了，反而讓投機性購房需求減少了。限購令取消後，房價也有可能大幅回落，迴歸當地居民購買力水平，真正做到住房不炒。

最後，從表面上看，限價令可以控制住新開樓盤價格上漲，穩定房價，但這也會造成二個弊端：一是，限價令來了，開發商也只能按照這個價格執行，結果這座城市新房價格是被人為控制，沒大漲，也不會大跌。每個月新房價格數據，可能與上個月相比還能降個幾十元錢，這樣統計出來的數據，不能反映房地產市場真實性，數據也不能作為決策層參考依據。

另一方面，進入2018年後，很多地方政府都採取新房限價政策，但是開發商拿地的成本並不低，商品房限價後，如果土地出讓成本再上升。那開發商很可能是無利可圖，甚至虧損。

於是乎，開發商就集體放緩房地產開發的腳步，你可以限制我的價格，但是我可以暫緩推盤速度，等待時局有變。這就導致了當地新房馬上出現稀缺。最終，開發商還可以通過漲車位、加精裝修等手段變相漲價。所以，限價是人為的干擾市場價格，還不如完全市場化，允許房價自由波動。

進入2019年，一二線城市限購、限價還將會繼續進行，因為要防止房價大起大落，而三四線城市可根據自己不同的情況放開限制，但是在目前經濟下行、房地產投資去槓桿化、投機性需求退出等大背景下，部分城市放開限價、限購很可能房價出現大幅下跌趨勢。因為目前國內房地產趨勢是下跌而非要上漲。

這個可以的，放開限購限價，但是得按照下面收空置稅和房產稅。

第一，對於城市2套以上房子，第三套以上一年空置30天以上的，每年收取購房的20%空置稅。

第二，對於一人多套房的，第三套起收取房子成交價50%房產稅。

第三，對於一個家庭超過5套房一起的，全部收取成交價格80%房產資源佔有稅。

第四，對於一家房子超過8套以上的，房子產權直接減成30年。

第五，有兩套房的禁止貸款買房，開發商負債必須30%以內，

現在房子過剩是個人都知道，但是為什麼那麼多人有房還要買第二套甚至多套呢，是他們眼光不行嗎還是為了炒作?以我身邊朋友同事為例給大家說一下，第一不要懷疑他們的眼光以及對目前國家金融環境的瞭解，能買起多套房的人必有過人之處，就現在看來，人民幣的貶值速度是沒有任何商品和產業能勝過房地產的保值性，試想你一個月工資一萬甚至更多，每年收入幾十萬的時候，你就不會每天想物價了，而是會去考慮你的錢放哪會保值、升值。不要抬槓，現在一個月7-8千工資的人大有人在，月薪過萬的人也太多了，這些是購房者的原因，再說國家的出發點，當下國家發展迅猛，每個城市都想建得漂漂亮亮的，大公園 寬馬路 購物帶休閒的廣場，這些錢從哪來 ，加到樓市地皮裡你想住這裡享受就得掏這個錢。所以房價下跌需要以下幾個條件1國家找到高科技產業代替房地產，2城市基建不在擴張，3這個很直觀的反映人民幣是否貶值以及貶值的多少，就是工人退休金的漲幅，漲的越多貶值率越高。以上是個人看法，大家參考。

在回答之前，作為一名省直機關待了十多年的體制內人員，我先說個觀點，在當前黨中央的要求下，房市無論是暴跌還是暴漲，那都是不正常的。

明確了這個看法以後，我們再來看取消限購，限售政策的地方，都是房地產市場面臨下行壓力的城市，而國內一線，準一線包括大部分二線城市，限購限售政策依然還在發揮重要作用。

其實這個話題說起來有很多內容，房子是絕大部分城市家庭最重要的資產，影響社會發展方方面面，很多因素和房市相互聯動，也是當前經濟政策中最為敏感的一個部分。但簡單來說，政策是為目標服務的，對於房地產市場，政府還有很多大招並沒有用，限購限售政策只不過類似於貼貼膏藥就能解決問題，所以我建議現在還在對房市的大漲大跌抱有不切實際幻想的朋友，多聽中央的話，才能做正確的選擇。

解除限價、限購這事不容易發生，起碼現在瞭解到的情況是這樣的。

2019年，樓市調控的官方定調是：穩地價、穩房價與穩預期。“穩”字當頭，說明房價要暴跌或是暴漲都是不大可能的。地價在房價中的佔比不小，穩地價對穩房價的作用是不言而喻的，而穩期預，就是在打破房價會暴漲的幻想的同時，也不鼓勵房價暴跌。

要說的是，解除限價、限購這事若多地發生，肯定對購房者而言不是好事。

限購應是最難被解除的政策。限購讓投機炒作無緣進入一地的樓市，沒有購房資格意味著炒作無門，投機成分越少的城市房價也不會大漲。如果限購的閘門放開，對一些熱點城市來說，就是非常壞的事情，此前調控的成果也許就此消彌，而投機炒作則又有了進入樓市的機會。

高房價的壞處是顯而易見的，不僅令購房者購房成本大增、購房能力減弱，而且對金融平穩運行構成風險。除此之外，高房價也令實體經濟的運行成本增加，對實體經濟降低成本、引進人才構成難度。

在本輪樓市調控中，限購、限貸與限價三大政策最為得力，限購與限貸擠出投機泡沫，限價則把住了新房入市的價格關口，這些政策的實施尤其穩住了一二線15個熱點城市的房價，為構築房地產長效機制創造了條件、贏得了時間。

限價放鬆標準是最有可能的發生的。這無論對活躍一些地方的土地市場，還是緩解房企的資金壓力，都是有推力的。限價標準有逐步放鬆的跡象，這在2018年的統計數據中有體現，據國家統計局對70個大中城市房價變動情況的統計，2018年全年，新建商品房價跌的，70個城市中僅有一城。

因此，房價暴跌是不可能的，房價要跌下來還要突破各種各樣的預期。

個人觀點，除了一線大城市和政策性地產外，房價已經到頂，現在房地產已經把流動資金的血抽光了，老百姓的錢全都用來買房，根本就沒有多少閒錢去進行其他消費，就按照平均工資6000元算，夫妻雙方月均收入1.2萬，現在買房貸款月供基本在6000左右，收入的一半都要拿去還貸款，兩口子各種生活費月均支出2000元不多吧，剩餘4000，還有四個老人需要贍養，還有孩子需要撫養，老人孩子沒病沒災還好點，萬一有個小病進個醫院，就有點支撐不住了，兩口子自己則是連個病都不敢有，雖說都有醫療保險，但是保險報銷幅度也是有限的。這還沒算上車，這年頭家家戶戶有輛車不算過分吧。就按照這樣算。現在這個房價就能壓垮一大波人。買得起房子的早就買了，買不起房子的，依然買不起。

房價是否暴跌，最前沿的開發商第一時間知道，就不敢參與拍土地了。不敢拍土地，存量房下降就快了。只有存量房賣的差不多了，又有開發商爭搶拿地修房。所以說，未來房價是否暴跌，有兩個小指標，一是土地拍賣市場交易活躍程度，越活躍未來房價還將上行，反之則反轉。二是新開盤樓盤的增與減，新盤多，意味著開發商開發熱情高，房價不會趺，新開盤少，開發商不看好未來，房價會下跌。按照國家要求穩定地價，穩定房價，穩定市場的以“穩”為主的指導政策，和限價為武器，未來房價暴漲將追究地方政府責任的，所以不會暴漲的。由於購買能力原因，房價暴跌，買不起房的仍然買不起，手中有房又有錢的反而可以丟掉現房換取更好的房。比如我，現有一套剛需房，還有一些存款但又買不起一套房，如果房價平穩，過幾年可把現房賣了加上存款，可以買一套改善型住房，提高自己的居住品質。如果未來房價暴跌，我賣掉現房加上存款，反倒可以買一套更高檔的享受型住房，提升的居住品質就更高了。

說房價暴跌的人，都缺乏嚴謹性！

還是那句話，千城千面，每個城市的經濟狀況不同，產業佈局不同，供需關係也不一樣，所以，很難說，未來房價是漲還是跌。凡是告訴大家未來房價會暴漲或者暴跌的，都不可信。

房價這個問題太敏感了，不能隨便由“磚家”來忽悠。我們提倡的是，爭對每個城市進行研究，才能下一個結論。

即便是解除限價、限購政策，也不能說房價一定會漲或者跌，因為影響房價的因素太多。

所以，判斷一個城市的房價水平，從四個角度來分析：

1：人口的流入

2017年、2018年，這兩年，我國人口淨流入最大的城市依次是：深圳、廣州、杭州、長沙、成都、武漢、鄭州、西安、合肥、貴陽。

但是人口淨流入只是一個方面，並不能對房價起到決定性的影響。

2：產業的規劃和佈局

合肥和成都兩個城市在產業佈局上做的非常不錯，尤其是合肥，正在打造中國聲谷。而成都正在成為西部地區的科技金融、互聯網中心。未來這兩座城市對年輕人的吸引力是非常大的。

3：教育科技的發展規劃

這一點，深圳表現非常好，深圳目前引進了中山大學、香港中文大學、香港理工大學、北理莫斯科、武漢大學、北京大學、哈爾濱工業大學等等。本土還有深圳大學、南方科技大學。另外，深圳在大鏟灣規劃了一個騰訊科技島。深港科技金融中心。從教育科技佈局來看，深圳是領先全國的。

4：供需關係

一個城市的住房供需關係，不是三言兩語說清楚的，而是需要經過長期的大範圍的調查。所以，只要有人告訴你，某某城市的房子沒人買，或者沒人住，基本不可信，因為沒有嚴謹的調查。

最後告訴大家，只要說未來房價會暴漲，或者暴跌，這樣的說法跟吹牛沒有兩樣，但是作為媒體人，我們要對數據負責，所以告訴大家，一定要經過嚴謹的調查，才會有初步結論！

淺談房地產歷史使命及退出。

通過對比中國工業化進程與房地產行業，今天我從產業結構的變遷談談房地產，談談為何19年看空地產。

我從產業出現，歷史使命，取得成就，帶來後遺症，退出歷史舞臺可行性研究，過程，採用手段，橫向比較等方面對比二者

一：工業化進程：1978-2015.1.1（新環保法實施標誌著過去粗放式發展退出歷史舞臺）。（1）歷史使命：解決就業，創匯，初步工業化，解決溫飽問題邁向小康。已完成

（2）成就：GDP總量全球第二，2018年90萬億

（3）後遺症：環境惡化

（4）退出歷史舞臺可信性研究：（4-1）是否需要被替代？答案是：附加值低，不利於國際市場分工佔領高地，不可持續（4-2）能否被替代？答案能：服務業佔比超50%，發展高附加值，高技術含量企業。產業結構調整是衝破中等發達國家陷阱的唯一出路。

（5）過程：先汙染再治理

（6）手段：行政手段與市場手段。關停，淘汰落後產能。推進企業破產重組，限制新增產能。

（7）橫向比較：43年時間走過西方發達國家200年的工業化進程，儘管環境代價是巨大的，但這是必須的。

二（房地產2003-2016）從2003年確立房地產的支柱產業地位到2016年提出房住不炒。

（1）歷史使命：解決民生問題，流動性流向問題，就業問題。使命進行時。

（2）成就：總量貨幣化價值超美國與歐盟之和

（3）後遺症：抑制生育，抑制創新，增加企業與居民成本等等

（4）退出歷史舞臺可行性研究（重點）（4-1）是否需要被替代？答案：暫時不需要，中國城鎮化化率約58%，按每年1%推進，還需要22年達到80%即城鎮化結束，那時也是房地產業歷史使命的終結，也是房地產投資投機的結束。（4-2）能否被替代？答案：能！股市（容量大，流動性好）

（5）過程：從暴漲到緩跌

（6）手段：行政手段與市場手段：稅收槓桿，增加（減少一手土地供應），（取消）五限，金融手段等

（7）橫向比較：中國自商品房制度以來，不到30年時間超過了美國百年裡程，超過美國帥先實現了“居者有其屋”。

每個產業，在特定歷史階段都有其歷史使命，今天，“先汙染再治理”仍然被印度等發展中國家複製。即便明知治理環境汙染代價很大，我們也還是會經歷粗放式發展這個階段。

同樣道理，儘管國人對“家業”有著特別濃烈的情節，但是房地產業一旦完成城鎮化，也還是會被歷史拋棄，人們會迎來新的產業（如服務業），新的財富增值途徑——股市。股市要從眼前目前48萬億到市值180萬億（發達國家股市市值等於GDP2倍）那時，房地產只有保值，而無增值功能，因為增值功能被政府以增稅方式“截和”了，看看韓國，房子增值的60%繳了“利得稅”

瞎掰半天，談談2019年房價，一個字！跌！

理由：（1）2015-2017房價上漲過快，透支房價上漲。部分炒家選擇獲利瞭解（2）居民無錢購買，2018年前居民槓桿率已大幅上升。

下跌佐證（1）一手土拍流拍率上升，溢價率下降（2）二手房中介趨向集中，說明中介無力抵禦寒冬（3）房企倒閉，兼併重組潮。（4）香港房價下跌已超15%

個人預測：房價不會回到上漲前，房價跌幅30%左右，2018年，全球資產僅黃金取得正收益，廣度及深度超過1929世界末日。時隔一年資產恢復上漲可能性很小。

原創不易，箇中觀點或有失偏頗，一些數據也會有偏差，諒解。