物業服務變成了管理者，搞得小區怨聲載道，也趕不走他們，業主和業委會應該怎麼辦？

物業管理雜像多，糾紛多，亂局多，有幾個大原因：

1.物業管理費全國均很低收費，消費支出佔比不正常。養不起物業本身，問題肯定要多。

2.全國總體物業消費意識不強。更有個別人不加思考，口出狂言不要物業行業？意識太淡薄，難以合作愉快的。

3.社會地位問題，物業企業與業主之間，近年來一個在嚴重下降，一個不斷上升，已出現不平衡發展，這影響合作共建家園。

4.業委會機制出問題。立法成立立委很對，實際操作就跑樣了。如：業主代表不培訓、不先學習等機制，是物業管理白紙、門外漢，立法要求對物業公司指導工作，這不是開玩笑嗎？不亂？

我早就說過，要修法取締物業，建立業主委員會自治，對居委會負責，它是城市最基層的自治組織（相當於村民小組），不能把關係到群眾生活的社區管理服務交給以“贏利為目的”的物業公司，它已經不是業主請來的“服務員”，而是變成了“盤剝”業主的工具，它破壞了我們社會的和諧，敗壞了社會風氣，降低人民群眾的幸福感，歸宿感。

自治以後，收支公開，依法辦事，強化監督，相信絕大多少業主是會配合的，要讓業主確確實實有“家”的感覺，和諧的氛圍。

小區成立業主大會，和業主委員會運營業主大會，是一個很複雜的系統工程，是一個少數人發起，組織，管理，服務多數人的過程，也涉及公共事務的管理，基層政府必須介入。

又因為新組織的籌備成立運作不是很容易，有經驗的政府人員也不多，更不要說初次介入的業主代表。所以，在無人研究的業主大會管理過程中，就會遇到很多新問題。

因此，小區裡業主需要籌集資金，與社區建立良性循環溝通途徑，加上尋求社會幫助，專門做業主大會業務的律師介入。如果齊心協力，就能辦成。

如果小區已經有業主委員會，就要進行組織建設，培訓業主代表，充分發揮業主代表的作用，提高業主大會的綜合管理能力，和社區良性溝通，協助社區工作，監督物業公司，爭取政府的支持，走良性循環的道路。

記住，基層政府和社區，業主大會專業服務的律師，物業公司，中介組織，永遠是小區業主委員會生存,發展的最重要的外部環境，這是由小區業主大會對業主公共事務的管理性質決定的。

如果小區業主自己不出力，不出錢，怕麻煩，又不去組織管理，沒有經驗，沒有能力，沒有發動業主和管理監督物業公司的步驟和辦法，這樣，業主委員會就沒有了實力，更沒有了解決問題能力，更是沒有了解決自己生存的能力。

業主委員會一味地想趕走物業公司為目的，不去想辦法爭取政府支持，不去研究組織發展的條件和管理，就是真的把自己生存的路，給堵死了，又無形的為自己增加困難和障礙，

這樣的行為，只能讓小區的業主大會內外交困，以後的工作怎麼會不難辦呢，就面臨集體辭職。

業主大會真的會名存實亡了。

“物業服務變成了管理者，搞得小區業主怨聲載道， 也趕不走他們，業主和業主委員會應該怎麼辦”，看到提問者的描述，心裡總不是滋味。一個召開了業主大會會議成立了業主大會選舉出來業主委員會的小區。大多數業主對現有物業管理不滿為什麼就不能遵循法律法規召開業主大會會議解聘原物業管理公司，重新招聘新物業管理公司。我看其原因只有兩個:1.業主委員會委員們根本就不懂得物業管理的法律法規，也不願意為大家服務；2.希望與物業公司終止物業管理合同的只是少數業主，業主大會無法通過這一決定。

根據《物業管理條例》選聘和解聘物業服務企業是由全體業主共同決定的。在物業管理區域內如果物業成了管理者，全體業主怨聲載道。那麼業主就應該聯名向業主委員會提出召開業主大會臨時會議，就是否解聘物業管理服務公司進行投票表決。如果業主不願意聯名提出召開臨時業主大會，那是你們自己放棄了權利，也不必怨聲載道。如果是業主委員會委員不懂得物業管理的法律法規，那你沒必要佔著茅坑不拉屎，你儘早提出辭職，讓有能力的人去做。

解聘物業管理服務公司，必須召開業主大會會議，經物業管理區域內面積佔總建築積1/2的業主，且人數佔總人數1/2的業主同意。如果業主大會會議未能通過解聘物業管理服務公司的決定，那麼小區業主也不必怨聲載道，這就是一個少數服從多數的規則。既然大多數業主不同意解聘物業管理服務公司，你就必須服從大家的決定。

總之，《物業管理條例》明確規定，選聘和解聘物業管理服務企業是全體業主共同決定的事情。如果業主對現有物業管理公司不滿，就應該按照法律法規聯名要求召開業主大會會議，由業主大會會議來決定是否解聘物業管理公司。經業主大會會議通過的決定，全體業主就必須執行。

以上是我對這個問題的看法，喜歡的關注、點贊、轉發，在我的個人主頁上能夠免費看到更多有關物業管理的文章。

如果一個小區，業委會趕不走一個怨聲載道的物業公司，不是業委會自身出了問題或工作方法不當，就是怨聲載道的人只佔少數。

首先說明一點，物業公司在小區裡，不單有對設施設備維護的服務，也有為維護公共部位公平使用和小區秩序維護的管理，否則，任何業主都可以在樓道里堆物堆料、在公共場地私裝地鎖、車輛亂停亂放、把公共綠地改成自己家花園，而這些，需要管理。因此，樓主的提法並不準確。

物業公司的權力，並非自我賦予。一般是基於《業主管理規約》的授權而簽訂《物業服務合同》，比如業主使用公共部位的禁止性行為，通常會授權物業公司執行；或者是法規授權，比如《室內裝修管理規定》會授權物業公司，對業主的室內裝修進行管理。

如果物業公司按照以上授權進行管理，不但不應該被譴責，還應該給予獎勵，在這個小區，守規則的老實人不吃虧，這是最大的公平，全社會都缺這個。

如果物業公司自我授權，胡亂管理，導致業主怨聲載道，業委會應該動員、帶領業主，將該物業公司依法解聘。

因為解聘物業公司，是業主大會的權力，體現在每個業主的表決票上，所以，爭取業主支持是必須要做的工作。

業委會應該認真的查看《物業服務合同》，對照物業公司的服務，找出不足。有理有據的主張，才更有說服力，否則，很容易被別人倒打一耙，說業委會沒有契約精神，故意難為物業，想把物業擠兌走，安排自己的人員。

比如，合同里約定的電梯維保，出現問題時，多長時間到達現場；比如，合同里約定的綠化修剪和補種，物業公司做的怎麼樣；比如，合同里約定的上崗人數和承諾，是否達標；比如，公共收益是否私吞等等。業委會應依據合同條款進行監督檢查，並將檢查結果保留證據。

然後，業委會可以與物業公司召開工作會，就監督檢查的情況向物業公司書面通報，由物業公司簽收，雙方協商整改計劃並要求其書面回覆，書面通報和整改計劃向全體業主公示。整改期滿後，業委會再次進行核查，整改結果留存證據，向全體業主通報。

以上工作最好在合同期滿前的一定時間內舉行，只要抓住了物業公司的把柄並公佈於眾，在業主大會表決時，基本可達到預期效果。

當然，如果物業公司積極整改，也是個不錯的結果，解聘不應該是終極目的，提高服務才應該是終極目的。

本文僅對樓主的假設進行解答，提供的是思路，針對的是不稱職的物業。

如果業委會做不到這些，是能力的問題；如果業委會不願意做這些，他自身可能出了問題，業主應該關注下業委會了。

任何一個小區，業主履行義務，遵守規約，尊重物業員工；業委會聽取意見，監督物業服務，動員業主交費；物業公司履行合同約定，在力所能及的範圍內為業主提供幫助，依約制止違規的個別業主。三方在規則的框架內相互配合、相互監督，小區就會和諧，希望每個小區都好。

否則，一定是兩敗俱傷，而最受傷的，則是廣大無辜的業主。

強烈要求支持取消物業，物業將來是天下大亂的導火索。因為物業這個好吃懶做的行業已經滲透涉及到了千家萬戶的家庭，業主們是在花錢買罪受，買個仇恨在身上。取消物業就不會有那麼多矛盾與仇恨和傷害，現在的人們都素質比以前八九十年代的素質高，鄰里之間都是來自四面八方在這裡安居樂業基本都會自覺的相處好，每個小區吵架糾紛都是在和物業吵架甚至升級到打架，和鄰居發生矛盾的太少太少了，所以物業才是一個小區不得安寧產生矛盾的最大導火索，物業在傷害著千千萬萬人民的心，建議政府取消物業勢在必行。

物業是從外國引進來的，物業其實是保障房子的吧？外國的物業收費嗎？賣車位嗎？外國老百姓對物業態度如何？物業應該是一個很有技術含量的部門，建築是門學問，建築產品需要保養，物業應該是做房子保養工作的對吧。物業到了中國，是不是就有了中國特點了，物業的主要功能不是保養房子，而是變成了安全員環衛員聯絡員等等，一些由政府做的事都由物業包了，物業不需要技術含量，文盲、三無人員、閒雜人等，都可以做。地方政府對物業的要求是什麼呢？估計是隻要物業能讓一個小區老老實實穩穩定定不該政府添亂就可以了，

其它的啥都好說。

如今，物業主要關注的是收多少錢，做的事情就是想著怎麼多收錢，宗旨決定了它就是冷血的，也決定了它成為不穩定的製造者，成為了公害！

業主不是不需要物業，只是不需要只會敲詐的物業，需要有技術含量的能保證房子安全的物業。

還物業的本來面目吧，既然房地產和物業都是引進來的，那就多考察一下別人怎麼做。

物業現在屬於一個特尷尬的地位，俗話說一樣米養百種人，小區內的不文明行為保安不敢管不願管，大門設崗卻不願檢查為什麼會形成這種局面是物業公司不想管嗎？大多數公司不會這樣，主要原因就是因為業主都是想你是我僱來的我想怎樣就怎樣還管到我頭上來了有時還開口罵人，如不管業主們又以小區管理不善為藉口拒交物業費。要改變這種狀態只有明確雙方的責任和義務，例如賦予小區內業主亂停車物業可以採取鎖車罰款的權利或者拒絕該車進入的權利，可現狀是業主們只要服務不要管理，要知道任何一種好的秩序的形成背後都有強制力在支撐例如車為什麼不敢闖紅燈因為會罰款扣分所以車才會老實停下來反之闖紅燈不罰款司機們會老實停下等嗎？我想相當一部分不會停。所以給予物業一部分的強制權利才能將小區管理好須知權利和義務是對等的

要求堅決取締物業，反對壓迫與剝削！

應該蒐集民意：如果小區超過百分之六十的業主要求降低物業費，就應該降低！或者超過60%的業主要求取消物業就應該取消。而改為由社區組織牽頭，充分發揮街道辦服務居民和社區的責任和義務。

當今，全國各地的街道委員會其實都沒有充分發揮作用。對此依靠社會的力量，採用專業的商業運作模式，相信有能力把物業這一塊工作從開發商手中承接下來，讓一直伴隨我們的親民、廉潔務實、能力超強、近在咫尺的街道委員會再次壯大起來，取代開發商的高價售後的社區物業有償服務，發揮出他們強大的光和熱，為人民服務！

服務等於管理。如政府的大牌上寫著:為人民服務。但同時也起著各項社會事務，並用行政的法律的手段約束公民的行為。同理小區物業服務也有合同約定事項及業主委員會制定的管理制度交由物業服務實施，物業不管理也是失職不作為。如小區狗屎遍地亂拉物業不限制養狗人的行為對嗎？消防通道亂放雜物物業不管理行嗎？車輛亂停物業不管理行嗎？樓上高空扔垃圾物業不管理行嗎？極少數業主私慾得不到滿足享受了服務而不繳物業費不對其制裁行嗎？

林林總總那一項都得由物業來管理。物業公司不強勢執行管理小區必亂。如對禁進小區車輛堵路不強勢制服，會象瘟疫一樣傳染，絕大多數業主能安生嗎？物業保安只能是打出片好秩序，給優等業主一個豔陽天！