總價700萬的華樾北京，讓我放棄了和阿里巴巴做鄰居的計劃？

單價7.8萬，總價700萬，買一個89平米五環外的房？

對，這就是剛剛曝光案名的華樾北京主力戶型的價格，位置在14號線總站善各莊，屬於北京大望京板塊。

這個看似很高的單價78148元/平，在限競房裡屬於價格的第一梯隊，比二環的佑安府79359元/平，只便宜了1211元。真正做到了5環的房子2環的價格。

然而，就是這個看似很貴的項目卻是認真買房工會群裡討論的常客，畢竟望京、限競房、金地+首開、阿里巴巴這些關鍵詞就足夠吸引人了。所以徐老師打算認真寫一寫華樾北京，長在朝陽的我對項目非常感興趣，和大家一樣。

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望京的剛需！89平的戶型

該項目包含兩宗地塊，去年首開和金地聯手拿下，限均價78148元/m²（含全裝修費用），限高價82055元/m²，執行90/70政策。

由於地塊在拿下時就是“7090”地塊，這就決定了華樾北京是一個剛需戶型為主的項目。項目主力戶型有2個，89平米3居室是三面寬的經典戶型（網傳參考中海雲熙的89平三居戶型圖），140平米眼鏡戶型4居，另外有極少量110、130平米左右戶型。如果像網傳的一樣，華樾北京的戶型會很有誘惑力，中海幾個有同樣戶型的項目都賣的很好。除了戶型限制，華樾北京的容積率高達3.0，樓層高度為9-18層，典型的高密度小高層社區。

中海雲熙的89平三居戶型圖，僅供參考

整個社區除了有1000套房左右的住宅，還配建學校、商業，養老和文化設施用地等資源，同樣配建豐富的橡樹瀾灣就做成了開放式社區，所以華越北京未來會有開放式社區的可能。

據說，華越北京會按照綠色建築三星的標準來建造，從而達到節約資源和環境保護的目的。在精裝上，還會配中央空調、新風系統、監控安全系統和一鍵管理軟件系統，這些是限競房上很難看到的配置，開發商在精裝修上很有誠意，而且未來如果是金地的物業話，小區的管理還是有保障的。

朝陽大望京已經有近4年多沒有新房供給，更別說剛需戶型。曾經的臻園和望京金茂府都是以大戶型為主的改善型產品，如今終於有了剛需戶型，算是實現瞭望京區域小戶型零的突破。but總價700萬左右的價格，真的會讓需要它的剛需壓力山大。

02

這個價格到底貴不貴？

在北京限競房裡，算貴！

這個項目在北京的限競房的價格裡排名第四，在一眾均價五萬多的項目中脫穎而出。向東2.8公里的限競房中海望京府的價格68924元/平（毛坯），華樾北京比它貴了9224元/平。

對比周邊，不算貴！

對比一下週圍的鄰居們，1站地鐵的來廣營附近，望京金茂府近期交易均價在11.5萬，臻園在9.4萬/平。這麼一看7.8萬/平的價格是不是還可以接受了？

700萬的剛需，真貴！

89平的剛需戶型，總價近700萬，商貸首套首付40%，貸款25年，貸款利率上浮10%，月供25353元，家庭月收入要在5萬左右，很少有剛需能達到這樣的資質。同樣是剛需的話，700萬也能在東西城買到一個還不錯品質的小兩居。同樣的700萬，能在北京樓市買到一個110-140平左右的改善。

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做阿里的鄰居

平心而論，華樾北京的地段確實優越。阿里巴巴新總部所在的朝陽園電子城北區，華樾北京也在裡頭，項目離阿里巴巴新總部直線距離800米。如果說中海望京府離阿里巴巴不遠，那華樾北京就是阿里巴巴的鄰居。

網傳阿里巴巴新總部位置

交通是絕對的優勢，華樾北京旁邊就是14號線善各莊地鐵站，據說擁擠程度比中海望京府的15號線好一些。14號線是朝陽區上班族的“黃金地鐵通勤線路”，直接經過望京、將臺、麗澤直通大望路，全程直達無換乘，1小時地鐵通勤覆蓋核心商圈，對上班的朝陽群眾而言特別友好。

再說這周邊的配套，學校、公園、商場、醫院都有，卻沒啥亮點，距離也都不是非常近。因為現在項目周邊都還是待建的狀態，可能很難想象未來這裡的未來的樣子，不過在朝陽園北擴的一步步落實後，這裡將露出望京該有樣子，很值得期待。

項目地塊位置

項目地塊位置

項目地塊位置

項目地塊位置

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誰能買？

華樾北京有可能是第一個定向銷售的限競房，早在土拍文件裡就寫了這部分。“本項目應作為電子城北擴區的住宅配套資源用於解決區域內的居住需求，實現地區職住平衡，普通商品房住宅用於解決在職人員的居住需求，其銷售對象及相關政策由朝陽政府統籌研究。”

然而，目前徐老師都沒有看到任何的執行細則，不知道這個文件會不會姍姍來遲，甚至是不會來。

作為有可能優先定向銷售給朝陽園電子城北區職工的項目，已知的入駐企業除了比較有名的阿里巴巴，其他都還是未知，華樾北京今年下半年就會入市銷售的話，就算細則確定，能分到它的職工本身並不多。1000套大於700萬總價的房子，靠這些職工也很難去化掉，關注項目的朋友們還是大有機會的。

最後，地段＋產品＋社區配套，這就是華樾北京撐起7.8萬價格的底氣。只是這些用心的配置，電子城北區甚至是全北京的剛需們願不願意，有沒有能力為之買單，才是徐老師真正擔憂的地方。