同樣是去槓桿，許家印比王健林高明在什麼地方？

恆大戰略投軍團的朋友圈裡有中信、中融、正威、蘇寧、山東高速、華建、廣田投資等央企、國企及地產上下游產業領域的投資者、隱形冠軍，其中有四家世界500強企業。

與此同時，根據第三輪增資協議，恆大地產承諾，2018 年、2019年及2020年之三個財政年度淨利潤（扣除非經常性損益）將分別不得少於人民幣 500億元、550億元及600億元。三年合計盈利總額1650億，遠超去年公佈的2017-2019三年總利潤888億的承諾。雖然時間上相差一年，但業績承諾近乎翻倍的。真是此一時也，彼一時也，許家印可謂“春風得意馬蹄疾”。

構建生態圈乃長遠佈局，引進戰略投資的直接紅利乃加速去槓桿。三輪下來，恆大淨負債率明顯降低。花旗銀行預計恆大可能提前超額實現公司提出的未來三年降負債目標。而此前該公司宣佈是在2020年把資產負債率降低到55%左右（62%為行業健康水平）。對標在港上市的另兩家房企：融創2017年上半年其淨負債率高達260%，富力高達193%。

年初，恆大宣佈降負債、去槓桿、增效益，換檔低負債、低槓桿、低成本、高週轉“三低一高”發展模式。接著，通過一系列的贖回永續債、引入戰略投資等資本運作的騰挪，負債快速回落，為效益快速提升打下了基礎。

降低負債、輕裝上陣對提升盈利的效果顯而易見。中報數據顯示，恆大毛利率同比從28.3%上升到35.8%，規模相似的碧桂園同期毛利只提升1個百分點。花旗銀行董事總經理蔡金強說，未來恆大將持續實現30%以上毛利和15%以上淨利。這或許成為恆大對賭未來三年利潤承諾的基礎。

資料顯示，截至去年年底恆大已售未結算收入為1924億，今年全年銷售突破5000億，按最新財報14.5%的核心淨利潤率計算，這將釋放出近1003億的淨利。如果明年的銷售如德銀所預測，達到6500億，也將釋放進942億的淨利，1650的利潤承諾兩年即可鎖定。

而充裕的土地儲備正轉化為未來增長動力。年報顯示，公司土地儲備達2.29億平方米，其中一二線城市佔比達74.7%，平均樓面地價僅為1570元/平方米。世邦魏理仕測算這些土地估值已上升到7005億元。

在過去的房地產行業經營模式下，房企普遍負債率較高，採用的是重資產、快速回籠資金的運作模式。這種發展模式，隨著存量時代的到來，已不能完全適應行業的發展趨勢。今年早些時候，萬達與融創、富力的重磅交易，就是房企輕資產化的一個標誌性事件。

恆大所選擇的轉型路徑與萬達有同有不同——同樣以降槓桿為目的，但不同於萬達直接將持有的物業出售來實現對現金流的補充，恆大在通過引進戰略投資以降低負債率的同時，還特別選擇了與非地產企業巨頭的合作。

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