合生創展董事局主席 朱孟依
58歲的朱孟依還在繼續“卯糧寅吃”。
在合生創展（0754.HK）2016年報裡，有兩個數字可以印證：營業額162.5億港元，合約銷售額卻僅為人民幣80.89億元。
這種業績”倒掛”，獨具朱氏特色。從2005年至2016年，它有6年的合約銷售額小於實際收入。
一般而言，合約銷售額會大於營業額，萬科、恆大和碧桂園等幾乎所有地產商莫不是如此。如融創中國，2016年的合約銷售額1506億元，營業額為353億元，佔比23%。而合生創展的這一比例是178%。
從表面上，合生創展2016年的數字很漂亮。162.5億港元營業額同比上升27%——物業銷售收入136.5億港元，淨利潤為38.4億港元，同比上漲142.8%。但80.89億元合約銷售額卻下滑了19%，僅高於2005年和2014年。
相比國內大部分房企2016年合約銷售額大幅上升，合生創展顯得很落寞。合約銷售額能真實地反映一個公司當前業績好壞的關鍵指標。至於這些在2016年簽下的合約銷售額裡，有多少是在該年實際回款的，這是一個謎。
對於大多房企來說，每年的銷售額會在第二年或第三年結算為營業額，如果銷售業績連年上漲，企業的銷售額就會大於營業額，銷售的速度大於結算的速度。
而合生的銷售業績最近幾年處於下滑的狀態，就會出現營業額比銷售額高的情況，說明銷售結算的營業額比當年賣的銷售額還要高。營業額中的結算部分，可以由企業自己控制，一般項目在銷售完成85%-90%時便可以進行結算。
但合生創展的銷售節奏比較緩慢，項目的銷售週期很長，結算週期同樣拉長。這直接導致業績”倒掛“的奇葩現象。
從2014年至2016年，合生都會留出80-100億港元在下一年收賬。2014年已經銷售單未交付的物業為102億港元、2015年119億港元、2016年86億港元。
除了“吃老本”之外，合生創展還有一個傳奇——超高淨利潤率。在2016年，它的淨利潤率高達23.6%——2015年是12%！而很多房企的淨利率為在8%－12%之間。
這23.6％淨利潤是怎麼來的呢？
地產K線查詢獲悉，在38.4億港元淨利潤裡有一項，26億港元的投資物業公平值收益——2015年為13.34億港元。如果物業評估值與去年持平，2016年淨利潤為15%；若去掉26億港元的物業評估值，2016年的淨利潤率僅為7.6%。這會是一個比較難看的數字。
作為老牌房企，合生創展率先在2004年的銷售額就超過百億元，如今萬科邁過3000億門檻，而它依然徘徊不前，甚至每況愈下。進入2017年一季度，合生創展銷售額也不容樂觀，僅為人民幣17.46億元，同比下降47.9%。
究其原因，主要表現在兩個方面：一是其高溢價、多囤地、慢週轉的開發模式，2009年合生創展的土地儲備量3020萬平方米，截至2016年12月，合生創展的土地儲備為3013萬平方米。在過去7年，合生的土地儲備量基本沒有任何變化。
另一因素是，管理層人才流失嚴重。在2009年，朱孟依將其年僅20歲的女兒朱桔榕扶持為合生創展總裁助理，並在2013年接手張懿任職合生創展副主席。當年，多位職業經理人出走。其餘高管歐偉建、廖若清、鄭少輝、謝寶鑫和鮑文格等，在地產界的資歷並不深。
也許是為了提振信心，朱孟依在進一步擴大對合生創展的持股比例，增加每股資產淨值。按照2017年4月24日公告，合生創展董事會主席朱孟依及其長子朱一航之總權益打算在兩個月後將持股比例增至81.09%，增持比例高達8.11%。
十分有意思的細節是，作為他的小女兒、副主席朱桔榕，並沒有顯示持有公司股份。在最近幾年的年報裡，她比朱孟依談戰略的內容更為詳細。
這難道是，朱孟依會遵循農村的老一套思想，將財富“傳男不傳女”？