如今，市面上銷售的一手房大多以期房為主，市民從交錢購房到拿到房產證少則需要兩三年的時間，多則五六年，有的甚至10年以上房產證都遲遲辦不了。沒有房產證雖然不影響居住，但生活中的方方面面都受到影響，包括落戶、上學以及二次交易等等，在沒有房產證的情況下大都難以實現。因此業主直到拿到屬於自己的房產證後才能夠做到真正完全放下心。房產證到手究竟需要闖過哪幾關呢？答案是主體驗收、竣工驗收、初始登記一步也少不了。

房產證“難產”，業主心裡急

最近，市民向城市信報記者打來的熱線電話中，很多都是涉及到房產證辦理的問題。花高價買來的房子房產證卻遲遲拿不到，這給業主造成了很多不必要的麻煩。“孩子上學上不了，戶口也落不了，房子想賣也賣不成。”一位業主說道。房產證辦不了的難題確實讓業主很揪心，但往往很多人卻並不知道房產證“難產”到底是因為什麼原因。

開發商失聯

城陽易佳和府業主辦證難

市民王先生購買的新房位於城陽區易佳和府小區，按照購房合同中的約定，新房的交付時間應該是在在2013年的3月份。王先生告訴記者，現在業主已經入住多年，但小區內路面、綠化都沒有完善。儘管開發商也賠償過業主少量延期交房的違約金，但房產證辦不了是業主最擔心的一個問題，如今開發商早已聯繫不上，房產證更是遙遙無期。

“6年時間過去了，還是沒盼到房產證，開發商也聯繫不上，現在不知道該怎麼辦，只能是一直等。”最近幾年，因為新房房產證的事情，城陽區銀河路附近易佳和府小區的業主可沒少犯愁。近日，記者在現場看到易佳和府小區內的部分道路和綠化還尚未完工，小區南側的路面仍然是土路，建築材料隨處可見。但王先生告訴記者，這已經比剛剛搬進來時的情況好了很多。

王先生回憶，2016年小區主體建築剛剛完工不久，小區內一片狼藉，但因為當時已經是延期交房有3年時間了，無奈之下王先生只好先向開發商要了鑰匙提前進去裝修，但這樣的房子到底安不安全，能不能住還是個未知數。後來業主陸續也都搬進了小區，現在入住率幾乎達到了90％。目前，小區內的電梯已正式開通運行，供電、燃氣、有線電視已接通入戶，自來水暫時接入社區管道供水，地下車庫消防及人防工程正在施工。由於供熱配套費餘額正在籌措，所以小區至今冬季未能供暖。“好在相關政府部門給解決了孩子上學的問題，憑購房合同孩子就能夠入學。”王先生說。

記者瞭解到，易佳和府項目由8個樓座組成，總共有500多套房子，其中兩座樓100多戶業主交的是全款，絕大多數的業主是貸款買的房子，現在這500多戶業主的房產證都沒有辦下來。記者嘗試聯繫開發商方面相關負責人，但是電話均未接通，小區業主告訴記者，他們也已經聯繫不上開發商了，這幾年負責人換了好幾個，公司員工也都換了好幾撥，現在具體誰接手小區後續的事，大家也都不清楚。相關部門透露，因為資金問題，易佳和府工程還在收尾階段，沒有達到交房條件。

實測審查備案手續正在辦理

城建印象•灣三期交房2年多房產證還未辦

城建印象•灣三期的業主周女士告訴城市信報記者小區交房有兩年的時間了，房產證還沒有辦理。據周女士介紹，購房合同上約定的交房後3個月就可以開始辦理房產證了，可是合同中約定的辦理時間已經過去了快2年的時間，房產證至今還是沒有著落，什麼時間能夠辦理，又是什麼原因拖了這麼久的時間，開發商沒有給出一個明確的答覆。

周女士稱，她是2016年購買的城建印象•灣三期的房子，2017年3月份新房交付，拿到鑰匙以後，周女士就開始裝修新房，沒多久便搬進了新房。入住以後，周女士一直沒有接到開發商辦理房產證的通知，直到過了約定的辦證期限，周女士有些著急了。找到開發商詢問以後，周女士被告知還不能辦理，讓周女士再等等。但房產證遲遲辦不下來，周女士表示她新房住得也不踏實。“這小區裡面還有不少孩子需要房產證就近上學，這眼看又到了入學季。”周女士表示，如果近期不能夠順利辦理房產證，也希望開發商能夠正面給業主們一個答覆，給一個具體的期限，而不是一直推脫。

究竟是什麼原因導致城建印象•灣三期的房產證遲遲無法辦理？ 根據青島市自然資源和規劃局的落實，城建印象•灣三期開發商已經按照規定提交房屋測繪成果備案材料，申請辦理文昌路697號印象灣三期項目實測繪成果審查備案。待完成備案手續後，開發商才可辦理項目首次登記，購房人才可辦理房產證。對此，城建印象•灣售樓處工作人員表示房產證是根據購房的先後順序進行辦理，大概在交房一年以後，但具體時間需要等公司通知。

交房2年半了，大都匯•公元房產證啥時辦？

開發商：預計下半年就能辦理

市民劉女士2016年購買了大都匯•公元一處商品房，同年年底新房就交付了。原以為房產證也不會辦理得太遲，可誰知等了2年半的時間， 還沒有等來開發商辦理房產證的通知。記者瞭解到，大都匯•公元項目分為東、西兩個區，劉女士的新房位於西區1號樓，西區共有4個樓座，只有1號樓是商品房，其它3個樓座是回遷房。最近，劉女士聽說東區的房子已經可以辦房產證了，這讓她更加著急了。

在大都匯小區內，記者看到西區1號樓外牆上的建築工程竣工標識牌上明確竣工日期是2016年10月份，建設單位為青島鑄成置業有限公司。劉女士表示雖然自己家裡沒有孩子需要上學，也不著急落戶口，但房產證遲遲辦不下來影響到了她賣房。“本來想要把房子賣了再換一個面積大一點的房子，但沒有房產證房子也賣不了，即使現在辦下來了，還要至少再等兩年時間。”劉女士抱怨。

記者隨機採訪到大都匯•公元東區的一位業主王女士，她告訴記者最近她確實已經收到了辦證通知，而且據她瞭解部分業主的房產證已經拿到手了。劉女士稱，東區和西區雖然是分成了兩個小區，但都屬於大都匯•公元項目，而且幾乎是同一時間交房的。

針對大都匯•公元西區房產證的情況，相關部門表示該項目目前尚未辦理初始登記，不具備個人辦證條件。記者又聯繫到大都匯售樓處，工作人員表示東區目前已經符合辦理房產證的條件，西區還得再等等。“現在西區的手續還在辦理當中，應該也很快了，預計下半年房產證就能辦了。”工作人員說。

初始登記申請未提交

10多年了，澳門花園仍不具備辦證條件

一位市民通過青島市政務網反映嶗山區澳門花園10號樓房產證十多年了都未辦理。據該市民介紹，澳門花園項目的開發商為山東省房地產開發集團青島公司，目前購買人手中購房合同以及發票等資料都很齊全，什麼原因導致無法辦理房產證他並不知道，但沒有房產證對企業的運營已經產生了很大的影響。

近日，記者來到位於嶗山區香港東路附近澳門花園小區瞭解情況。記者現場看到，市民所提到的10號樓屬於屬於澳門花園商業部分，位於住宅區的西側。“住宅和商業一直都是分開的，住宅的房產證早都辦下來了。”記者採訪瞭解到，住宅部分的房產證早在多年前就已經辦理了，而商業部分的房產證卻遲遲沒有著落。

澳門花園10號樓內目前有一家時裝公司在辦公，但公司一樓前臺的工作人員對大樓的房產證情況並不瞭解。根據相關部門落實，澳門花園商業部分開發商還尚未提交初始登記的任何材料及申請，因此暫時不具備辦證條件。

房產證辦理首先需要闖過這三關

第一關：五方主體驗收

想要拿到房產證，首先要保證房子能夠順利建好，也就是常常提到的項目不爛尾。而在這一點上業內人士建議購房時儘量選擇大企業開發的樓盤項目，相對而言出現資金鍊斷裂、公司破產的機率要小很多。同樣，為了保證新房日後能夠按時交付，在購房時，也要注意開發商有沒有取得五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。一般來說，這些證件都會按照相關部門的要求，在售樓處顯眼的位置進行公示，證明項目手續一切健全。

很多開發商在同購房者簽署的商品房購房合同中都會明確表示單體驗收即可交房，但記者諮詢了城鄉建設局的工作人員，得知房屋真正滿足交房條件應該是在通過竣工驗收備案之後。合同中常常提及的單體驗收，實際上是五方組織主體驗收，五方分別為項目勘察單位、設計單位、監理單位、施工單位和建設單位，而通過主體驗收是辦理房產證邁出的第一步。

第二關：竣工驗收備案

很多房產證之所以無法辦理的情況，大都是卡在了竣工驗收備案這一關上。竣工驗收這一關中涉及到規劃驗收、消防驗收、環保驗收、質監站驗收等等。平時比較常見的地下停車場消防不達標、規劃面積超標，還有容積率不達標都會導致竣工驗收出問題。需要注意的是，很多開發商拿地後雖然只規劃了做一個項目，但一個項目往往會分批來賣，分批來建，雖然交房時間不一致，但整個項目中最後一個樓座完工後才能統一進行竣工驗收，這也就意味著最早一批交付的房屋房產證因此會延期辦理。

城鄉建設局的相關工作人員告訴記者，他們首先要對規劃部門、消防部門、環保部門等出具的意見做審查，合理的話竣工驗收工作才能夠繼續進行。據工作人員介紹，竣工驗收工作實際上是由開發商準備齊材料後向建設局進行申請的，申請通過後也是開發商組織進行驗收。在通過竣工驗收15天內進行備案，房屋才能交付使用。

在交房時，業主要關注的是開發商是否取得了 “兩書一表”， “兩書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、“一表”是指《竣工驗收備案表》，還要關注面積問題，索要《面積實測表》。在進行驗房後確認房屋沒有存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準後，可簽署《房屋驗收交接單》領取房屋鑰匙。

第三關：辦理初始登記

提到房產證，不得不說的就是“大產證”和“小產證”。大產證是在房屋竣工驗收之後交付購房者之前，由開發商向房地產管理部門申請初始登記。一般對符合規定的申請，房地產管理部門應當在受理登記申請起３０天內作出准予登記的決定，頒發房地產權證。小產證即將房地產開發商取得大產證的房地產分割以後，由購房者取得的房地產權證。就是我們平時說的業主手中的房產證，即不動產權權。房產商只有取得了“大產證”，購房者才能去辦“小產證”， 可以說“大產證”是購房者辦理不動產權證的前提條件。

在竣工驗收備案沒有問題的情況下，制約開發商辦理“大產證”的一個很重要的原因是開發商可能未對房屋進行解押。在工程前期，因為資金問題很多開發商經常會將工程抵押給銀行以換取貸款。而在房屋建成後，開發商必須到銀行對房屋進行解押。如果購房者買了未解押的房子，不但房產證有可能遲遲辦不了，還有隨時被銀行收回的風險。

去年年底，青島樓市出了新的規定，今後房屋撤押後才能網簽過戶。市國土資源和房屋管理局發佈關於房屋買賣合同網籤備案有關問題的通知，其中提到，對房屋上存在抵押登記的，抵押人和抵押權人應當先申請註銷抵押登記，買賣雙方方可辦理房屋買賣合同網籤備案。業內人士分析,以前可以先網籤,貸款通過再撤押後過戶,此舉實行後,賣方需要先撤押再網籤後過戶,對賣方的籌錢能力是一個考驗，但該規定的實施為新規出臺後市民買房也規避了一個很大的風險。

房產證辦不了，開發商需承擔違約責任

根據相關規定，開發商應在商品房交付使用後９０日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。規定還指出，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因此，如果開發商拖著不給辦房產證，或者逾期未辦好房產證的話，就構成了違約行為，那是要承擔一定的違約責任的。

律師認為在遇到房產證超期未辦理的情況時，業主首先需要同開發商進行初步協商，主張進行違約金賠付。協商不成的話業主可走法律途徑，到法院進行起訴，要求開發商繼續履行合同或者要求解除合同，同時追究開發商違約責任。

（內容來源：城市信報）