這是一個粉絲向我提的問題，他一下子給房主100多萬，十分擔心200萬銀行貸款通不過，100多萬首付就拿不回來了。我十分明白他的擔心，購房者購買二手房的時候最大不穩定因素就是銀行貸款的問題，因為誰也不敢保證銀行一定能審批你的貸款，而且現在銀行的政策時刻發生變化，萬一銀行拒絕貸款，購房者首付款已經繳納給房主了，購房者想要討回首付款是一件非常麻煩的事情。

下面冷眼重點講解如何才能最大化的避免因為銀行拒貸造成購房資金的損失

一、目前二手房交易流程，房貸審批已經前置在首付款之前，首付款一般是在過戶當天繳納。

正常的購房順序，銀行的房貸審批應該是在購房者獲得房屋產權之後。因為購房者必須獲得房屋產權，才有資格把名下房產向銀行申請抵押，銀行才會去根據你提供的信息審核是否貸款。

前些年的交易流程一直都是這樣的，但非常容易造成糾紛。因為一旦銀行拒絕貸款，購房雙方都有巨大的損失。房主方面，已經把房產過戶給購房者卻沒有收到尾款，如果購房者拒絕購買還需要重新過戶、重新辦理房產手續等等。購房者方法，雖然房子已經過戶到名下，但如果銀行拒絕貸款根本無力支付餘款，必然導致購房違約，還要繳納鉅額的違約金。

為了避免陷入這種困境和糾紛，政府和銀行已經修改購房的流程。購房者支付定金之後，會有一個銀行預審批的流程，就是你把房產信息以及自己的資料提供給銀行，銀行先決定是否貸款，沒有問題會發放同意貸款證明，然後購房者再支付房主首付款，辦理過戶手續。

如此操作，極大的避免因為銀行拒貸，導致購房雙方的損失。

二、現實房產交易中三種常見拒貸情況，購房者規避方法。

雖然從交易流程上已經極大的避免了拒貸損失首付的情況發生，但現實交易過程中依然會發生因銀行拒貸損失資金的情況，但這些情況都是可以避免了，下面冷眼詳細講解規避的方式和方法。

1、中介非法操作、房主強勢要求，導致首付提前繳納給房主。

正常的交易流程都是先過銀行的預審批，購房者才能支付首付款，並且一般是過戶當天繳納首付款。但是這個流程政府並不強制規定，這就給中介可以操作的空間。很多房主急需用錢，會串通中介要求購房者在銀行審批結果沒有出來的時候就繳納首付款。很多購房者都是第一次購房，根本不清楚之中的差別，也不清楚其中的厲害，萬一銀行審批通不過，造成購房資金損失。

解決方法：購房者一定要清楚繳納首付款的時間點，一定是銀行預審批之後，最好是過戶當天繳納首付款。

2、政策法規變動影響購房者的貸款資格。

正常市場下銀行的政策法規不會出現太大的變動，但是近幾年政府新政頻繁出臺，而且房產交易週期非常漫長（2-3個月），完全有可能在銀行預審的時候購房者是有貸款資格的，到了購房者真正貸款的時候沒有資格了，這種政策不可抗力因素，購房者一定要考慮進去。

解決方法：簽訂購房合同的時候，一定要明文規定因政策不可抗力因素導致購房者無法貸款，房主需要全額退還購房款。

3、購房者的信用和財政情況發生重大變化。

因為房產交易時間比較長，從銀行預審到真正貸款給購房者需要2-3個月時間。在這段時間內如果購房者信用或者財政情況發生重大的變化，導致不符合銀行的貸款資格，銀行是有可能拒貸的。

解決方法：在房產交易的週期內，購房者一定要注意保護好自己信用記錄、良好的財政情況。

三、避免因為拒貸損失購房資金的五種解決方法。

購房者如果萬一發生了拒貸情況，也不要驚慌失措，還不是山窮水盡的時候，可以參考以下五種解決方法，最大化避免購房資金的損失。

1、簽訂購房合同時候，明文規定貸款不成功全額退還中介費

很多購房者可能不清楚，房產交易因為貸款不成功沒有成交，中介費也是不退還給購房者的。因為中介費只是房產中介的服務費，房產中介的服務內容包括幫你篩選房源，帶看房源，辦理有關購房的所有的手續、交付房屋等等，其中並不包括貸款按揭費用，所以無論購房者因為什麼原因無法貸款，中介費也是一分錢不退還的。

在這種情況下，購房者可以在簽署房產合同時候進行明文規定。要求如果貸款辦理不成功，中介必須無條件全額退還中介費用，這樣一方面可以在貸款不成功的時候保障自己的資金，另外一方面把你的利益和中介公司利益捆綁在一起，中介公司為了拿到自己的佣金，一定會盡心盡力辦理貸款。

2、瞭解拒貸原因，針對性的解決問題，再次去銀行申請貸款。

購房者如果被拒貸了，一定要去銀行的貸款經理處瞭解拒貸原因。銀行拒貸的原因無非是兩方面，一方面有可能是房主的問題，這個你不要擔心，如果是房主的問題，你完全可以要回首付款的。

另外一方面有可能是你的原因，比如貸款資格問題、貸款支出證明不夠等等，這個你可以針對解決，例如貸款資格問題，就更換購房人；如果貸款證明不夠，就提供更多的證明，讓銀行相信你有還款能力，還可以讓父母，前夫前妻做你的擔保人，承擔連帶責任等等

購房者把拒貸原因解決之後，可以再次向銀行申請貸款，成功獲得資金。

3、多找幾家銀行申請貸款，儘量選擇資金充足、體量不大的銀行。

購房者如果被拒貸也不要灰心喪氣，可以嘗試多找幾家銀行去申請貸款，雖然每個銀行的審核條件一樣，但審核力度不一樣。

有的銀行因為體量大不愁業務，房產貸款額度比較緊張，因此對房產貸款比較嚴苛；有的銀行體量小，房產貸款額度多，審核條件相對而言比較寬鬆，購房者嘗試到這些貸款條件寬鬆的銀行去貸款。並且多嘗試幾家銀行去貸款。具體銀行可以詢問中介，他們對各家銀行的貸款額度和貸款條件都十分熟悉。

4、貸款問題比較嚴重情況下，可嘗試尋找貸款中介的專業服務。

貸款中介公司是專業辦理貸款的，他們非常清楚每家銀行的貸款條件和審核力度，也知道提供什麼證明材料能保證你審核資格通過。他們專門處理疑難貸款問題，對貸款流程和手續非常熟悉，擁有比較專業的能力。

但是貸款中介的費用比較高，很容易亂收費，因為每個貸款問題不一樣，所以他們很可能漫天要價，因此你要多找幾家貸款中介進行諮詢。

5、實在無法貸款，和房主協商退房，購房合同中應明文規定銀行拒貸的免責責任

如果採取以上四種方式依然無法貸款，購房者只有和房主友好協商退房，但是首付款被沒收的可能性比較小，但購房者支付的定金是會被大機率沒收的。因為定金是購房者保證購房的保證金，無論購房者以什麼名義拒絕購房都是違約行為，定金肯定是沒收，如果定房合同中沒有明文規定銀行拒貸的免責責任，房主還有權利向購房者追討違約金。因此購房者一定要注意，在定金合同中一點要署名銀行拒貸的免責責任。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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