近四五年間，經常有群眾反映“戶口老賴”的問題：買賣二手房後，賣家的戶口一直不遷出，導致買家無法落戶或者買家的子女無法入學
從目前案件的審理結果看，“戶口老賴”的違約成本並不高
法治週末記者 肖莎
“請趕走我們房子裡的陌生人。”
6月12日，北京的高先生在人民網的地方領導留言板裡，寫下了這樣的內容。
高先生提到，他幾年前通過中介在北京市房山區購買了一套學區房，但賣家為了自己孩子能上學，至今未把戶口遷出。
“如果賣家佔用了房子的學區學位，我的孩子將不能在房屋對口的學校入學。當我考慮通過房屋中介把房子出售換一套房子時，中介告訴我需要降價才會有人買。”高先生說。
高先生為此諮詢了派出所，派出所稱法律沒有相關規定，派出所無權強制遷走他人戶口。
“我加入了一個戶口老賴論壇，發現全北京有類似經歷的人很多。”高先生表示。
在人民網的地方領導留言板裡，法治週末記者發現近四五年間，經常有群眾反映“戶口老賴”的問題，且反映問題的人不僅侷限於北京、上海，遼寧、雲南、山東、黑龍江等多省都有或都曾有類似的情況出現。
這些人遇到的問題大同小異：要麼是買賣二手房後，賣家的戶口一直不遷出，導致買家無法落戶或者買家的子女無法入學；要麼是買賣二手房後，發現上上家的戶口還在房子裡，始終無法將上上家的戶口遷出；要麼是在想出售房屋時，發現自己房子裡還有其他人的戶口，導致房屋無法按市場價出售；或者是購房者看上了一套二手房，但發現房屋裡有未遷出且短期內無法遷出的戶口，導致交易無法繼續。
北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴法治週末記者，近些年他代理了很多類似的案件，當購房者無法要求上家或上上家遷出戶口時，就會試圖通過民事訴訟的手段解決問題。
“但訴訟的結果，也只能是要求賣方支付違約金。法院無法強制要求賣方將房屋內的戶口遷出。”王玉臣說，因為遷戶不在法院的職權範圍內，戶口遷移屬於行政管理範疇，要求原房主遷出戶口不屬於民事案件受理範圍。
王玉臣還提到，從目前案件的審理結果看，“戶口老賴”的違約成本並不高，無論合同里約定的違約金金額是多少，法院判賣方賠的違約金金額多數在幾萬元左右。
額普遍不高
“在沒有出臺類似政策的地區，戶口老賴受害者大多隻能是通過民事訴訟的方式獲得一些補償。”王玉臣說，目前走入司法程序的，大多是房屋裡還有上上家的戶口的情況。
王玉臣補充道，如果房屋裡只有上家的戶口，一旦買方起訴，大部分上家都會自行遷出，買方會撤訴；但上家沒有辦法要求上上家遷出戶口，這種情況下，買方會通過起訴上家要求賠償違約金，並倒逼上家通過起訴上上家的方式，要求上上家遷出戶口，且賣方一般也會要求上上家支付違約金。
法治週末記者查詢中國裁判文書網已生效判決發現，近三四年的二手房買賣合同中，買賣雙方通常會約定：賣方應當在房屋所有權轉移登記之日起××日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。如因賣方自身原因未如期或無法將與該房屋相關的戶口遷出，需要支付相應的違約金。違約金有一次性按房屋總價百分比算的，如違約金為房價款的10%；有按天計算的，如從約定遷出的最後一天開始算違約金，每天的違約金為房價款的萬分之一。
“但無論哪種情況，法院最終判賣方支付的違約金，通常都比合同約定的違約金額低。”王玉臣說，如果賣方或戶口其他人員就是不遷出戶口，在不允許強制遷戶的省市，買方也很難有其他辦法維權。
記者查詢已生效判決看到，在北京市海淀區人民法院審理的唐某與李某房屋買賣合同糾紛中，唐某在購買李某的房屋時，雙方約定：出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起1日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷移手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。
但李某將自家人戶口遷出後，唐某發現房屋內還有其餘4人的戶口，因這4人的戶口始終無法遷出後起訴李某，並要求後者賠償違約金，約151萬元。
李某辯稱，自己在簽訂合同時對涉案房屋上掛有他人戶口的情形不知情，且他人戶口未遷出並非自己個人原因所致，自己並沒有過錯，故不同意支付違約金。即使支付違約金，合同中約定的違約金的標準亦較高。
法院認為，李某在簽訂合同時知悉相關條款，即應盡合理之義務以促成合同條款的履行。雖房屋內原有戶口非屬李某及其家人，但其未盡到合理審查義務，確保房屋原有戶口均遷出，以使房屋符合交付的義務，其自身行為應屬違約。
至於違約金的認定，法院稱違約金具有補償性，以填補損失為目的，李某表示合同約定的違約金標準較高，唐某無確切證據證明該房屋上尚有戶口未遷出影響其重大利益的情形存在。為此，本院結合本案的實際履行情況酌情確定違約金的具體數額為4萬元。
“通常被告都會辯稱違約金標準過高，要求酌情減免，而法院調低違約金的理由也大都是買方無法證明因戶口未遷出造成的實際損失。”王玉臣告訴記者。
王玉臣處理過的與戶口老賴相關的案件中，違約金最高的為263000元，額度與原告訴訟請求中的索賠金額一致，“這個案件中被告缺席審判，未提出減免違約金的請求”。
王玉臣認為，現在各地類似的案件很多，法院可以適當提高判賠的違約金額度，酌情增加戶口老賴的違約成本。
少數省市開先河：可強遷戶口
法治週末記者查詢公開資料發現，上海、江蘇全省、山東濟南和青島等地已經出臺相關政策，解決戶口老賴的問題。
江蘇省的動作最早。
2016年9月，江蘇省公安廳出臺了《江蘇常住戶口登記管理規定》，其中規定：“因合法穩定住所所有權轉移，該住所內原登記戶口未遷出，現所有權人書面申請將該住所內原登記人員戶口遷出的，公安機關應當受理並調查核實。情況屬實的，應當告知該住所內原登記人員按規定遷出戶口。經公安機關告知後，原戶口登記人員未遷出戶口的，公安機關可以憑以下材料將其戶口遷至社區家庭戶。”
約一年後，山東省濟南市出臺了相關規定稱：“房屋所有權、使用權發生轉移，原住戶應當在發生轉移前將戶口遷出。原落戶人員拒不遷出的，經現房主提出書面申請，公安派出所履行告知程序後，可將其戶口遷至戶籍地社區集體戶。”
青島市和上海市的相關規定類似，做法都是原落戶人員不遷戶的，經現房主申請並提供相關資料後，將原落戶人員的戶口遷至社區(村)公共戶。
王玉臣認為，這些規定有利於解決當地“戶口老賴”的問題，但需要注意的是，公安機關在強制遷出過程中，要竭盡一切方式聯繫戶口相關人員，充分給其做工作，要求自行遷移，儘量不讓其相關權益受到損害。只有無法聯繫，或者聯繫後在合理期限內拒絕遷出戶口的，公安機關才能強制遷出。
全國政協委員胡衛在去年全國兩會期間提交了題為《關於處理全國範圍內“戶口老賴”的建議》的提案，建議可由國家公安部出具一個關於“戶口老賴”的處理辦法或指導性建議，各省市、自治區、直轄市等可參照國家公安部的相關管理辦法或指導性建議，按照各地區自己的情況出臺相關細則。
北京盈科(上海)律師事務所房地產部主任郭韌律師認為，由於戶籍管理非常複雜，只有國家層面出臺了相關指引，更多的地方才有動力出臺相關細則，切實解決“戶口老賴”的問題。
（本文由樹木計劃作者【法治週末報】創作，獨家發佈在今日頭條，未經授權，不得轉載。）
相關推薦
