2018年下半年，銳理君在研判2019年房地產市場走勢時曾明確表態，下階段拿地的基本規律是：中心城區一定要搶，郊區核心片區一定要看，其它區域擇優關注。這在今年上半年的土拍市場中已經得到了充分驗證。
在中心城區強競爭背後，更多房企進入了“拿地圍城”——想進中心城區，競爭實在巨大；跳出中心城區，上半年郊區的供應也十分有限。
但下半年這一狀況必將改變，從近期成都的供地來看，郊區已經率先發力，諸多優質地塊已經對外公示。7月3日，成都市公共資源交易服務中心掛出公告，一宗位於新津縣花源鎮35畝純住宅用地就將於7月25日走上拍賣席。
△來源：成都市公共資源交易服務中心
銳理君第一時間對外發布了地塊信息，不少房企投拓人員也在打探關於這宗地的具體優勢，從目前公示的數據來看，以下五點首先需要掌握：
一、這是2019年下半年新津首拍，地塊的推出和選擇，出讓方應該作了嚴格的篩選，純住宅、無配建、最大1.8的容積率，完全可以打造高品質項目；
二、這也是2019年新津牧山健康城版塊首次供地，地塊周邊的龍光玖龍府等初步成型，整體成熟度不錯；
三、地鐵10號線二期預計年內開通，35畝地塊處於花源站和新津站居中位置，是地鐵開通前為數不多的“撿漏”機會；
四、地塊處於新津站TOD的規劃輻射範圍內，面積和總價適中，後期開發的可操作空間較大；
五、與新津接壤的雙流，上半年土地平均成交樓面地價達到12129元/㎡，此次距離雙流最近的牧山健康城版塊起拍價為4600元/㎡，巨大的“價差”勢必引起房企激烈爭奪。
關於地塊的更多信息，銳理君這兩天也去現場實地打探了一番，下面就具體給大家梳理一下。
【壹】宗地亮點
1
雙軌道+TOD 承接外溢人口和本地需求
目前，地鐵10號線二期目前已完成“熱滑”試驗，具備列車開行條件，預計2019年年底通車，在新津共設有7站，也就是說今年新津將在同類區縣中率先邁入地鐵時代。以此為契機，新津也在大力推行“TOD”營城，以軌道交通站點為核心，引領城市綜合開發。
計劃2019年7月25日出讓的這宗地，位於新津縣花源鎮柳河村9組，隸屬於新津“一心三城五鎮”規劃中的牧山健康城。從官方資料來看，牧山健康城處在成都“南拓”的重要廊道上，是地鐵10號線二期進入新津的首個區域，也是新津境內距離主城區最近的高品質居住區。
△牧山健康城將打造成高品質居住區
這35畝地，正好位於地鐵10號線新津站、花源站之間，天然具備“軌道交通”的優勢。更值得關注的是，地鐵新津站是新津軌道交通綜合樞紐，複合了成綿樂高鐵站、有軌電車農博園專線、新津客運站等交通服務功能。作為綜合交通換乘樞紐，多制式公共交通接駁站點，新津站TOD也被列入全市首批啟動的13個示範站點之一，計劃2019年內動工建設。地鐵+成綿樂高鐵+TOD三者結合，極大地增強了這35畝地未來開發的可塑性。
△新津站TOD今年將啟動建設
2
地塊方正無配建 可打造中高端社區
此次出讓的35畝的純住宅用地，最大容積率1.8，起拍樓面地價4600元/㎡，建築高度不大於24m，無任何配建要求。整體而言，該地塊面積不大，起拍價不高，拿地與打造成本可控。銳理實地探訪發現，該宗地已打圍，內部已完全平整，地塊方正，房企拿地後可以快速上手。
交通通達性方面，地塊北側為中鵬大道、南側為花紅街、西側為花源大道，三側道路已建成，東側的市政道路即將啟動實施。
△35畝地塊現場已實施打圍
3
臨學校和成熟物業 開發條件優越
再來看這宗地的四方位狀況：北側為成都職業技術學院，東側為南洋國際莊園小區和楊柳河，南側為優博淘商業廣場、龍光玖龍府（在建），西側為柳河苑小區。
△35畝地塊周邊開發成熟
綜合來看，該宗地不臨城市主幹道，周邊有多個成熟小區，而且相關的配套已經“明眼可見”，可開發優勢也十分清晰：
》交通配套
第二繞城高速、大件路、正公路等交通大道環繞，半小時內車程就可抵達雙流怡心湖版塊；軌道交通方面，成綿樂高鐵新津站距離地塊約2公里，地鐵10號線二期新津站和花源站距離地塊的直線距離都在1.5公里左右。
》教育配套
地塊2公里範圍內有花源鎮楊柳幼兒園、花源鎮中心幼兒園、花源初中、墨爾文國際學校（在建）、石筍街小學（待建）等，優質教育資源豐富，片區整體的教育水平較高。
其中，墨爾文國際學校是“中英十大項目”，佔地97畝，新建45個班級，新增1800個學位。石筍街小學，被譽為成都市公辦小學“五朵金花”，省市窗口學校，佔地約40畝，新建30個班級，新增 1350個學位。
△35畝地塊周邊教育資源齊全
》商業配套
宗地對面是已經呈現的優博淘商業廣場，從項目的外展廣告來看，太平洋影城已經入駐，未來這裡將形成全新的商業消費中心。
》生態資源
宗地沿河臨山，距離楊柳河約400米，2公里範圍內還有已建成的溼地公園。
【貳】拿地機會
1
樓面地價翻漲3倍 時隔15個月再供地
銳理數據統計顯示，近幾年牧山健康城土地樓面價上漲明顯。2015年樓面地價僅1600元/㎡， 2018年均價上漲了3倍高達5399元/㎡，這一數值遠超同類型的其它區域。
△近五年新津牧山健康城土地均價良性上漲
詳細來看，在公開拍賣市場上，2016年至今新津縣牧山健康城共出讓了4宗地，合計255畝，成交樓面均價為5300元/㎡。最近一次供地，要追溯至2018年3月28日，由交大房產以樓面地價5715元/㎡競得的50畝地塊，溢價率14.24%。
△2015年至今牧山健康城公開拍賣成交地塊容積率均在2.0及以下
供地少，但並不意味著這一版塊的關注度低。實際上，更多的房企已經通過收購、合作等方式進駐牧山健康城，目前版塊內已匯聚龍光、中交、金科、龍湖、領地、置信、保利發展等10多家全國一線房企。從這些企業的分佈來看，其中既有偏戰略性進入成都的中交，也有持續深耕新津的金科、領地、龍光等。
如今時隔15個月後牧山健康城再次供地，整個版塊的價值已經呈現了幾何級數增長，房企恐怕既要心動更要行動了。
2
上半年供銷比0.88 房價漲幅14%
銳理數據顯示，2019年上半年牧山健康城版塊銷售面積約21.5萬㎡，供應面積18.9萬㎡，供銷比僅0.88。半年來，整個區域的去化實際上非常快，尤其是6月份，去化量和速度在明顯加快。
△2019.1—2019.6牧山健康城住宅供銷價情況
從牧山健康城近五年住宅均價及增幅圖表中我們可以看到，住宅均價回升勢頭迅猛。2018年相較於2017年，均價增幅高達58.8%；2019年上半年住宅成交均價10898元/㎡，相較於2018年的均價9561元/㎡，增幅達到14%。
△近五年新津牧山健康城住宅均價回升迅猛
此外，2019年上半年新津住宅銷量排行榜中，牧山健康城版塊佔據了TOP6三個席位，與35畝宗地相鄰的龍光玖龍府項目銷量位列第一。這個銷量數據，放在大成都整個郊區來看，整個區域的去化速度都相當高。
△2019.1—2019.6新津銷量TOP6樓盤
【寫在後面】
2019年上半年，新津住宅用地共成交3宗，成交面積243.14畝，供地節奏其實並不快。據悉，下半年新津的供地量將加大，供地節奏也將放快，這宗35畝的純住宅地塊，擁有兩條軌道交通和TOD的加持，明顯具備“打頭陣”的意味，值得關注。