深圳地產商拿下北京東直門二十年“爛尾樓”

信達地產信達證券中國信達北京城建界面新聞 2017-05-22

一家在京城籍籍無名的地產商卻“買”下了這座城市最大“爛尾樓”。

消息源自於一封名為“特大喜訊”的郵件通報，這封發給深圳市益田集團股份有限公司（下稱益田集團）部分員工的通報透露，中國信達資產管理股份有限公司（下稱信達資產）已於5月11日下午公佈，益田集團將以收購部分股權的形式，與其共同構建“北京東直門交通樞紐項目”（下稱東直門項目）。

這封郵件重點表揚“益田集團北京公司經過三個多月的統籌謀劃與周密部署，歷時近一百天的腦力震盪和全神貫注，將不可能變為可能，終於實現了益田商業進軍北京的戰略意圖”。

東直門項目位於東直門外大街與東二環交界處，是一個總建築面積超過70萬平方米的商業綜合體項目。該項目90%權益是中國信達在2015年8月，從新加坡上市公司國浩房地產有限公司旗下的國浩房地產（中國）有限公司（下稱國浩中國）處購得，彼時信達資產付出的總代價高達105億元，其中債權近60億元。

更早之前，國浩中國於2007年以58億元的價格，從北京北大青鳥有限責任公司處接手東直門項目公司——北京城建東華房地產開發有限責任公司90%的股份，並後續將項目命名為“國盛中心”。而再往前追溯，東直門項目最早是起源於1990年代的東直門公共汽車總站改造。

從一個城市改造項目到房地產開發、從一家缺乏資金實力的民營企業崩盤到輾轉出售，直至信達資產接盤。如今以商業地產開發見長的益田集團入股，這個位於北京最核心位置的商業項目，在延宕“爛尾”20多年後，有了新的希望。

一位接近交易的知情人士告訴界面新聞，信達資產在當初競爭性談判邀約文件中透露，擬出讓該項目10%-35%股權，同時這個小股東將負責項目整體操盤，而項目整體估值約155.7億元，後續建設投入還需約30億元，項目傾向於持有運營。

益田集團並未透露此次股權合作的具體比例，也並未回覆界面新聞關於該項目的採訪要求。工商資料顯示，目前項目公司股東仍然為信達資產旗下的海南京灝實業有限公司（90%）、北京市東城區住宅發展中心（10%）。

按照整體估值測算，如果益田集團持股介於10%-35%之間，需要準備的資金高達15.6億-54.5億元，這對於益田集團並不容易。不過，從商業運營角度來看，益田集團的中標也似乎在情理之中。

1992年，畢業於東北師範大學並留教、後續調入深圳大學任教的吳群力決定下海從商，在地產中介行業積累了“第一桶金”，並夢想著有一天“自己蓋棟房子賣一賣”。

4年後，吳群力創立益田集團介入地產開發，憑藉地產經紀行業積累的市場與產品經驗，初期開發的深圳益田花園、益田名園、益田假日灣、益田半島城邦（一期）等項目很快打開了市場，益田迅速成長為深圳一家主流民營地產商。

2008年，益田集團在深圳深南大道核心位置的商業標杆項目“益田假日廣場”開業，成功實現了向商業地產運營商的轉型，如今益田假日廣場年銷售額已高達25億元。

2015年，益田集團進一步提出商業地產“輕資產”管理輸出模式，先後在深圳、西安、陽朔等地拓展項目。時至今日，益田集團已搭建好旅遊商業、新興產業、智慧地產、醫療健康、文化教育及金融六大戰略版圖，並完成了以深圳、上海、北京、長春、西安為中心的全國區域佈局。

一位接近益田集團的業內人士告訴界面新聞，商業地產仍然是益田的核心產業，在梳理出4條各具特色的產品線之後，其最終目標是上市。所以吳群力這兩年在深圳、上海、北京等地會加速擴張，並在陽朔、黃山、張家界、長白山等旅遊目的地進行商業小鎮的圈地佈局。

在“商業”標籤之下，還有幾個標籤可以總結吳群力的地產生意——“高等院校”，吳群力與母校東北師範大學合作，在東北投資了多個項目；“影視文化”，在商業地產院線方面與中影集團建立了緊密聯繫，雙方在北京多有合作；“舊改”，益田集團在深圳獲取土地的主要方式是參與“舊改”項目，最著名的莫過於苦戰近10年，仍然沒有完成拆遷談判的羅湖區“木頭龍項目”。

對於益田集團來說，此次與信達資產的重磅合作，來源於近幾年來與金融機構合作磨合後的選擇。苦於沒有上市平臺，益田集團過去一兩年來為撬動項目開發，與建設銀行、中信銀行、中信信託、信達資產等多個金融機構進行了多樣化合作。

與信達資產最大一筆合作是年初進行的ABS融資，這筆高達53億元的ABS成功發行背後的管理人和承銷商即是信達資產旗下的信達證券。去年底，信達資產還與益田集團成立了有限合夥企業，前者出資額高達15億元，投向位於深圳大鵬新區的舊改項目。

從深圳益田假日廣場出發，到陽朔、西安、長春，再到如今的北京東直門項目，益田集團擴張的野心全面顯露，這是不能容忍任何差錯的一步戰棋。

“對於東直門項目，益田集團已經下發禁言令，對於外界的詢問一律不回覆、不評論、不關注。”一名知情人士表示。

深圳地產商拿下北京東直門二十年“爛尾樓”

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