'“一月危情”後，新城控股拿地腳步大幅放緩，經營策略謹慎求穩'

一則實控人被刑拘的醜聞似乎成為了新城控股發展路徑上的轉折點。

在度過了艱難的7月後，近日，新城控股披露了7月經營簡報。記者注意到，新城控股7月共斥資12億元拿地，較6月約65億元的新增土地價款相比，削減近八成。與此同時，新城控股出售資產的步伐還在加快，目前已有多個項目被金科、旭輝等房企接盤。

聚焦、謹慎，甚至收縮似乎成為新城控股當前投資的主要邏輯。而在這之前，新城控股是以同比增長75%成功躍進全國房企八強的高速成長標本，且據中指研究院統計，其2019年上半年拿地金額僅次於碧桂園、萬科、融創和保利。

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拿地腳步大幅放緩

改變是明顯的。

7月簡報顯示，新城控股在河北省唐山市、山東省青島萊西市、山西省大同市、雲南省昆明市拿下12塊地塊，總計出讓面積約為64.9萬平方米，涉及土地價款為12億元。該金額與6月約65億元的新增土地價款相比，削減近八成。更早之前，據《國際金融報》記者統計，1月-5月，新城控股需支付的土地價款分別為112億元、27億元、63億元、181億元、118億元。

從7月的拿地情況來，新城控股所拿地塊均以底價或低溢價成交，且拿地時間均集中在7月上半月。未來，新城控股的放緩拿地腳步的動作是否會持續，成為外界關注的焦點。

與此同時，新城控股已開始著手轉讓項目，雖然擬轉項目貨值與2019年至2021年的每年可推貨值相比，體量並不大，但市場的疑問是，新城控股的土儲投資規模是否會銳減，後續是否還有轉讓計劃以及後續補倉情況是否可支撐其維持行業前十的地位。

隨著新一輪融資環境收緊，《國際金融報》記者就新城控股是否將提高拿地篩選標準等問題聯繫對方，其未明確迴應，僅表示“投資是隨市場、融資等綜合因素決定”。

事實上，在危機後，新城控股將其經營策略闡述為，“在2019年度2700億元銷售目標的基礎上，保持2020年及2021年銷售規模平穩”，雖未具體明晰數字，但高槓杆打規模戰的競爭方式顯然已不在新城控股的考慮範圍中。

目前，新城控股回籠資金的動作還在繼續。

在披露15個項目轉讓情況後，8月6日，有媒體報道，新城控股已退出位於上海市的金山區楓涇鎮、青浦區華新鎮和奉賢區的南橋新城的開發項目，上述項目總佔地面積19.84萬平方米，規劃建築面積30.44萬平方米，且均為合作開發。報道稱，新城控股退出後，其股份由合作方接手，其中包括金茂、融僑等。《國際金融報》記者據此向新城控股方面確認，其表示“不瞭解相關情況”。

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仍舊看重商業地產

值得注意的是，在收回資金強調維穩同時，新城控股明確對其商業部分提出要求：即在2019年40億元租金和管理費收入的基礎上，2020年、2021年，投資性房地產的租金和管理費收入目標不低於60億元和90億元，雖然同比增長率較2018年及2019年計劃的117%及81%有所減少，但今後連年維持在50%的年增長率背後，意味著新城控股對於商業部分的持續投入。

頗為有趣的是，此前，新城控股擬轉讓項目均為純住宅項目。

就7月而言，新城控股在昆明市晉寧區一口氣拿下6宗地塊。早在4月，新城控股就與該區政府簽訂合作協議，計劃投資50億元在晉寧建設一個佔地400畝的吾悅廣場。有業內人士指出，此次拿地是否與該合作有關還未知，但新城控股後續投資項目或會以商業綜合體為主。

此前有知情人士對《國際金融報》記者指出，吾悅廣場是新城控股的核心資產，項目中住宅部分因有商業加持，議價能力相對一般住宅要高。

2018年年報顯示，住宅銷售業務的毛利率為34.29%，僅約為物業出租及管理業務毛利率的一半，同時也低於綜合體銷售37.11%的毛利率。

與此同時，新上任的新城控股董事長王曉鬆，在2018年迴歸時曾分管商業開發事業部，並在內部管理運營方面作出諸多優化調整。如今，在優化土儲後，王曉鬆未來是否會將吾悅廣場定為新城控股的主要發展戰略，是否已將目光轉移到利潤上，效仿中海等房企通過高利潤、低負債等財務數據抵衝市場對規模的看重，或是新城控股待講的新故事。

截至8月6日，新城控股收於23.97元，股價繼續走低。

（文章來源：微信公眾號-地產深度報道）