南 京 買 房 服 務 中 心
買房就找祕書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會祕書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。
1、教育部新規，民辦全部要搖號，銀川等已經開始，南京的學區房還能繼續漲麼？初中學區房或者小學、初中雙學區房有什麼推薦？
輝哥：
（1）當前大部分城市，民辦招生都是少部分搖號、大部分自住招生，也就是擇優招生為主。南京20%搖號，80%自住招生。銀川率先一刀切執行新規，但是其他城市明年會不會跟進，或者說是會不會強制執行？現在說為時過早。但是不管民辦怎麼招生，真正優質的民辦就那幾個，能招生的學生數量基本也是固定的，所以不會影響到湧向公辦學區的學生數量，優質的公辦學區面對的依然是隻多不少的入學需求。所以，民辦招生新規對公辦學區不構成多大影響，真正影響的是優質民辦學校的數量以及招生規模會不會越擴越大，對學生形成過多分流，這是最關鍵的。從目前看，確實越來越多的優秀教師被民辦學校挖走，民辦學校也越來越多，都在不斷提升教學質量，今後對公辦校的衝擊可能會越來越大。
（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
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1、教育部新規，民辦全部要搖號，銀川等已經開始，南京的學區房還能繼續漲麼？初中學區房或者小學、初中雙學區房有什麼推薦？
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（1）當前大部分城市，民辦招生都是少部分搖號、大部分自住招生，也就是擇優招生為主。南京20%搖號，80%自住招生。銀川率先一刀切執行新規，但是其他城市明年會不會跟進，或者說是會不會強制執行？現在說為時過早。但是不管民辦怎麼招生，真正優質的民辦就那幾個，能招生的學生數量基本也是固定的，所以不會影響到湧向公辦學區的學生數量，優質的公辦學區面對的依然是隻多不少的入學需求。所以，民辦招生新規對公辦學區不構成多大影響，真正影響的是優質民辦學校的數量以及招生規模會不會越擴越大，對學生形成過多分流，這是最關鍵的。從目前看，確實越來越多的優秀教師被民辦學校挖走，民辦學校也越來越多，都在不斷提升教學質量，今後對公辦校的衝擊可能會越來越大。
（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
（4）南京對小學學區房的關注度一直是偏高的，初中學區房的關注度最近幾年提升很快，此前低估的優質初中學區房價，正在快速的價值體現。但是還是存在一定的低估機會，不妨根據今年中考的成績與排名，再去尋找一下。
一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
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（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
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一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
（4）南京對小學學區房的關注度一直是偏高的，初中學區房的關注度最近幾年提升很快，此前低估的優質初中學區房價，正在快速的價值體現。但是還是存在一定的低估機會，不妨根據今年中考的成績與排名，再去尋找一下。
一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
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（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
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2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
（2）有一些擅長三四線開發的房企，依然還在重倉和深耕三四線城市。比如碧桂園、榮盛、中南、綠地等。每個房企擅長的不一樣，但是主流房企是向一二線城市回收。
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一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
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（3）上半年，不管一二線城市還是三四線城市，百強房企的拿地數量是不一樣的，既與房企對某個城市開發前景的判斷有關，也與這些城市上半年推地的數量有關，有些城市推地多，有些少。不能看哪個城市拿地多，就一定判斷房企集體看好這個城市，投資潛力就一定大。
（4）城市之間有分化，房企拿地數量，或者更準確的說，上半年乃至今年全年土地成交量，過去幾年的土地出讓量和現有土地庫存，會決定這個城市今後樓市的供求比。房企拿地多的城市，不一定代表這個城市潛力大，反而是：賣地多的城市，未來會不會住房供應過量？今後房價反而難漲呢？所以要具體的看，要多個指標綜合論證。
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（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
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二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
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一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
（2）有一些擅長三四線開發的房企，依然還在重倉和深耕三四線城市。比如碧桂園、榮盛、中南、綠地等。每個房企擅長的不一樣，但是主流房企是向一二線城市回收。
（3）上半年，不管一二線城市還是三四線城市，百強房企的拿地數量是不一樣的，既與房企對某個城市開發前景的判斷有關，也與這些城市上半年推地的數量有關，有些城市推地多，有些少。不能看哪個城市拿地多，就一定判斷房企集體看好這個城市，投資潛力就一定大。
（4）城市之間有分化，房企拿地數量，或者更準確的說，上半年乃至今年全年土地成交量，過去幾年的土地出讓量和現有土地庫存，會決定這個城市今後樓市的供求比。房企拿地多的城市，不一定代表這個城市潛力大，反而是：賣地多的城市，未來會不會住房供應過量？今後房價反而難漲呢？所以要具體的看，要多個指標綜合論證。
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（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
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一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
（4）南京對小學學區房的關注度一直是偏高的，初中學區房的關注度最近幾年提升很快，此前低估的優質初中學區房價，正在快速的價值體現。但是還是存在一定的低估機會，不妨根據今年中考的成績與排名，再去尋找一下。
一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
（2）有一些擅長三四線開發的房企，依然還在重倉和深耕三四線城市。比如碧桂園、榮盛、中南、綠地等。每個房企擅長的不一樣，但是主流房企是向一二線城市回收。
（3）上半年，不管一二線城市還是三四線城市，百強房企的拿地數量是不一樣的，既與房企對某個城市開發前景的判斷有關，也與這些城市上半年推地的數量有關，有些城市推地多，有些少。不能看哪個城市拿地多，就一定判斷房企集體看好這個城市，投資潛力就一定大。
（4）城市之間有分化，房企拿地數量，或者更準確的說，上半年乃至今年全年土地成交量，過去幾年的土地出讓量和現有土地庫存，會決定這個城市今後樓市的供求比。房企拿地多的城市，不一定代表這個城市潛力大，反而是：賣地多的城市，未來會不會住房供應過量？今後房價反而難漲呢？所以要具體的看，要多個指標綜合論證。
（5）三四線城市，從去年下半年到今年上半年，大部分都在降溫，銷量在持續下降，有些降幅很大，但是也有少數的城市，銷量有所增長。總體來看，三四線城市以降溫為主，市場在下滑，高位買房站崗的概率很大，應該儘量迴避，但是也有少部分城市是例外，所以，輝哥覺得還是要分開看。
對於開發商也是一樣，很多三四線的需求在萎縮，尤其投資客大幅減少，但是本地的自住客群總還是存在的，因此還是能保證一定的成交量，如果所拿的地塊，具有地段優勢，依靠當地自住需求就能穩定消化，地價又很合理或比較低，有賺錢的空間，也未必就不能做。對於大部分房企來說，投資佈局也不可能完全依賴於一二線城市，容量是有限的，還需要三四線城市做一定的補充。
"南 京 買 房 服 務 中 心
買房就找祕書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會祕書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。
1、教育部新規，民辦全部要搖號，銀川等已經開始，南京的學區房還能繼續漲麼？初中學區房或者小學、初中雙學區房有什麼推薦？
輝哥：
（1）當前大部分城市，民辦招生都是少部分搖號、大部分自住招生，也就是擇優招生為主。南京20%搖號，80%自住招生。銀川率先一刀切執行新規，但是其他城市明年會不會跟進，或者說是會不會強制執行？現在說為時過早。但是不管民辦怎麼招生，真正優質的民辦就那幾個，能招生的學生數量基本也是固定的，所以不會影響到湧向公辦學區的學生數量，優質的公辦學區面對的依然是隻多不少的入學需求。所以，民辦招生新規對公辦學區不構成多大影響，真正影響的是優質民辦學校的數量以及招生規模會不會越擴越大，對學生形成過多分流，這是最關鍵的。從目前看，確實越來越多的優秀教師被民辦學校挖走，民辦學校也越來越多，都在不斷提升教學質量，今後對公辦校的衝擊可能會越來越大。
（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
（4）南京對小學學區房的關注度一直是偏高的，初中學區房的關注度最近幾年提升很快，此前低估的優質初中學區房價，正在快速的價值體現。但是還是存在一定的低估機會，不妨根據今年中考的成績與排名，再去尋找一下。
一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
（2）有一些擅長三四線開發的房企，依然還在重倉和深耕三四線城市。比如碧桂園、榮盛、中南、綠地等。每個房企擅長的不一樣，但是主流房企是向一二線城市回收。
（3）上半年，不管一二線城市還是三四線城市，百強房企的拿地數量是不一樣的，既與房企對某個城市開發前景的判斷有關，也與這些城市上半年推地的數量有關，有些城市推地多，有些少。不能看哪個城市拿地多，就一定判斷房企集體看好這個城市，投資潛力就一定大。
（4）城市之間有分化，房企拿地數量，或者更準確的說，上半年乃至今年全年土地成交量，過去幾年的土地出讓量和現有土地庫存，會決定這個城市今後樓市的供求比。房企拿地多的城市，不一定代表這個城市潛力大，反而是：賣地多的城市，未來會不會住房供應過量？今後房價反而難漲呢？所以要具體的看，要多個指標綜合論證。
（5）三四線城市，從去年下半年到今年上半年，大部分都在降溫，銷量在持續下降，有些降幅很大，但是也有少數的城市，銷量有所增長。總體來看，三四線城市以降溫為主，市場在下滑，高位買房站崗的概率很大，應該儘量迴避，但是也有少部分城市是例外，所以，輝哥覺得還是要分開看。
對於開發商也是一樣，很多三四線的需求在萎縮，尤其投資客大幅減少，但是本地的自住客群總還是存在的，因此還是能保證一定的成交量，如果所拿的地塊，具有地段優勢，依靠當地自住需求就能穩定消化，地價又很合理或比較低，有賺錢的空間，也未必就不能做。對於大部分房企來說，投資佈局也不可能完全依賴於一二線城市，容量是有限的，還需要三四線城市做一定的補充。
3、7月份以來，南京的推盤量明顯少了很多，是淡季來了，還是什麼其他原因？接下來怎麼買房？
輝哥：
（1）從去年以來的推盤節奏來看，一般每個月18號左右國家統計局發佈房價數據，包括南京在內，很多城市都是等數據發佈之後，局勢明朗之後，再大規模發放預售證。所以，每個月上半月推盤量少，主要集中在中下旬推盤，基本已經成了一個規律。
（2）至於淡季因素，今年在供應端可能未必很明顯。因為今年上市量大，市場還是存在壓力和考驗，各房企為了完成任務，可能還要提前多跑量，提前開啟下半年搶收和衝刺之戰。今年7、8月份的推盤量，估計不會少，買房機會應該很多。
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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會祕書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。
1、教育部新規，民辦全部要搖號，銀川等已經開始，南京的學區房還能繼續漲麼？初中學區房或者小學、初中雙學區房有什麼推薦？
輝哥：
（1）當前大部分城市，民辦招生都是少部分搖號、大部分自住招生，也就是擇優招生為主。南京20%搖號，80%自住招生。銀川率先一刀切執行新規，但是其他城市明年會不會跟進，或者說是會不會強制執行？現在說為時過早。但是不管民辦怎麼招生，真正優質的民辦就那幾個，能招生的學生數量基本也是固定的，所以不會影響到湧向公辦學區的學生數量，優質的公辦學區面對的依然是隻多不少的入學需求。所以，民辦招生新規對公辦學區不構成多大影響，真正影響的是優質民辦學校的數量以及招生規模會不會越擴越大，對學生形成過多分流，這是最關鍵的。從目前看，確實越來越多的優秀教師被民辦學校挖走，民辦學校也越來越多，都在不斷提升教學質量，今後對公辦校的衝擊可能會越來越大。
（2）真正優質的學區房，還是有繼續上漲的空間，基於3個判斷：
一是，教育焦慮症還在不斷蔓延和加劇，越來越多的家長要不惜6個錢包來給小孩上好學校，學區房的需求還在不斷擴大；
二是，優質的公辦學區數量太少，新學校很難短時間培養，往往很多年才出幾個，所以，優質學區始終都是稀缺資源，不怕有大量的供應來衝擊；
三是，決定學區房價格的還是看學區質量，質量和價格是對應關係，學區房價還能不能上漲？關鍵看是不是存在房價的低估？或者教學質量未來有提升的預期？比如南京一線學區房由於價格處於高位，部分二線學區房一度存在低估，性價比更高，過去1-2年的漲幅曾經階段性的明顯高出一線學區房。
（3）每年小升初、中考最新的成績排名變化，會影響到學區房價格的波動，裡面一定就會蘊含著一定的買房機會。以小升初為例，可以從各個學校考入南外學生數的變化，關注對應的學區房會不會有波動和買入的好機會：
一是，銀城小學、琅琊路小學，今年南外錄取人數明顯下降，不妨觀察是否有學區房降價？有沒有淘到好房源的機會？畢竟這種一線的老牌學區，年度的波動應該不會根本動搖學校的教學質量，今後肯定還是有保障的。如果能因此低價淘到好房源就很好。
二是，對於一些今年南外錄取人數上升的學校，要判斷一下教學質量的穩定性，尤其對於剛新辦的學校，如寶船小學等，今後能不能持續，需要做一個更詳細的瞭解和判斷，切記盲目提升對學區房價的預期。
三是，每個學校要結合排名變化以及當前的學區房價格和波動，對性價比有一個理性的判斷，一方面切莫過度追高，另一方面對於低估的，判斷清楚之後，下手也要果斷，不要錯失良機。
（4）南京對小學學區房的關注度一直是偏高的，初中學區房的關注度最近幾年提升很快，此前低估的優質初中學區房價，正在快速的價值體現。但是還是存在一定的低估機會，不妨根據今年中考的成績與排名，再去尋找一下。
一是，河西南外、致遠初中、金中仙林等新學校，或許剛開辦時期的成績不突出，但是今後的教學質量可以有個預期，有時候要看敢不敢賭。
二是，部分優質公辦校的學區房性價比需要重新評估一下，比如遙遙領先的樹人、上升迅速的新城本部、有些下滑的金陵匯文和29中，當前的學區房性價比是偏高、適中還是低估？每個人可能有不同的看法，但是今後的價值重估，就會蘊藏一定的機會。
2、三四線城市現在還能不能買？還是要在南京這樣的二線城市買？
輝哥：
（1）重回一二線基本是大多數品牌房企2019年投資佈局的主旋律。一大部分主流房企，上半年拿地明顯傾斜於一二線城市，甚至50%以上的拿地都在一二線城市，具體可見下圖。
（2）有一些擅長三四線開發的房企，依然還在重倉和深耕三四線城市。比如碧桂園、榮盛、中南、綠地等。每個房企擅長的不一樣，但是主流房企是向一二線城市回收。
（3）上半年，不管一二線城市還是三四線城市，百強房企的拿地數量是不一樣的，既與房企對某個城市開發前景的判斷有關，也與這些城市上半年推地的數量有關，有些城市推地多，有些少。不能看哪個城市拿地多，就一定判斷房企集體看好這個城市，投資潛力就一定大。
（4）城市之間有分化，房企拿地數量，或者更準確的說，上半年乃至今年全年土地成交量，過去幾年的土地出讓量和現有土地庫存，會決定這個城市今後樓市的供求比。房企拿地多的城市，不一定代表這個城市潛力大，反而是：賣地多的城市，未來會不會住房供應過量？今後房價反而難漲呢？所以要具體的看，要多個指標綜合論證。
（5）三四線城市，從去年下半年到今年上半年，大部分都在降溫，銷量在持續下降，有些降幅很大，但是也有少數的城市，銷量有所增長。總體來看，三四線城市以降溫為主，市場在下滑，高位買房站崗的概率很大，應該儘量迴避，但是也有少部分城市是例外，所以，輝哥覺得還是要分開看。
對於開發商也是一樣，很多三四線的需求在萎縮，尤其投資客大幅減少，但是本地的自住客群總還是存在的，因此還是能保證一定的成交量，如果所拿的地塊，具有地段優勢，依靠當地自住需求就能穩定消化，地價又很合理或比較低，有賺錢的空間，也未必就不能做。對於大部分房企來說，投資佈局也不可能完全依賴於一二線城市，容量是有限的，還需要三四線城市做一定的補充。
3、7月份以來，南京的推盤量明顯少了很多，是淡季來了，還是什麼其他原因？接下來怎麼買房？
輝哥：
（1）從去年以來的推盤節奏來看，一般每個月18號左右國家統計局發佈房價數據，包括南京在內，很多城市都是等數據發佈之後，局勢明朗之後，再大規模發放預售證。所以，每個月上半月推盤量少，主要集中在中下旬推盤，基本已經成了一個規律。
（2）至於淡季因素，今年在供應端可能未必很明顯。因為今年上市量大，市場還是存在壓力和考驗，各房企為了完成任務，可能還要提前多跑量，提前開啟下半年搶收和衝刺之戰。今年7、8月份的推盤量，估計不會少，買房機會應該很多。
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