圖片來源：圖蟲創意
曾憑藉“錦繡香江”品牌住宅在業內頗負盛名的香江控股，隨著房地產行業的競爭加劇以及多元化業務轉型的失利，如今也是盡顯疲態。
7月2日，剛剛由於年報事項被上交所進行過“靈魂拷問”的香江控股，再次發佈公告稱，公司日前收到上交所關於機構投資者調研事項的問詢函，問詢內容主要包含企業投資性房地產項目、土地儲備以及正在開展的科創相關服務業務具體內容等問題。
今日，香江控股開盤即飄綠，不過尾盤有所拉昇，最終報收2.47元，上漲0.41%。
01.
新的“拷問”
在此之前，香江控股曾披露，機構投資者於6月28日對其進行調研的記錄。公告中，不論是對公司的土地儲備、投資性房地產，還是正在探索的科創業務，香江控股均表現出信心十足。未曾想“樂極生悲”，香江控股的這一舉動再次引來上交所問詢。
對於持有的投資性房地產物業的情況，香江控股表示，旗下的香江家居是全國前五的綜合性家居連鎖賣場，目前公司自持的投資性房地產物業建築面積約104萬平米。以成本法計量，2019年第一季度財報顯示，公司投資性房地產科目為32.9億元，平均價格約為3000元/平米，遠遠低於目前物業當前市場的公允價值，因此目前公司持有的投資性物業具有較大的潛在市場價值。
對此，上交所表示疑問，要求香江控股列示公司各投資性房地產物業的面積和具體區域分佈，說明對其公允價值及較大市場潛力的具體判斷依據，並充分提示可能風險或不確定性。
地產業務方面，香江控股在調研記錄中表示，未來公司還有大量優質儲備用地，例如廣州番禺項目，位於萬博中心區域，目前還持有住宅、商鋪及車位等已開發未售面積合計約8.24萬平方米，未開發土地計容建築面積約36萬平方米，周邊市場價38000元-48000元/平方米。
但對於這些土地的獲取方式、獲取時間、相關開發計劃與進度、大量土地尚未開發的原因及合理性等具體內容，香江控股並未披露。據此，上交所要求企業予以補充說明。
此外，在科創業務方面，香江控股向機構投資者表示，公司已在南沙建成香江國際科創中心，致力於打造為“雲大物智”（雲計算機、大數據、物聯網、人工智能）領域的國際孵化標杆。對此，上交所要求香江控股對開展科創相關服務業務的具體內容及業務模式進行補充披露。
02.
轉型困境
前不久，上交所剛剛向香江控股發出了年報問詢函，主要針對公司及合併子公司的經營質量和資金、業務往來情況，以及房地產開發業務中項目去化、開發進展、產權證書辦理等方面的壓力問題要求它作出說明，同時就一些訴訟信息及若干滯納金、違約賠償金等事項是否對公司生產經營造成影響，要求香江控股進一步補充披露信息。
在經歷了兩次申請延期回覆上交所問詢後，香江控股終於在6月上旬對上交所下發的問詢函進行了回覆，針對問詢函中提出的資金壓力較大、資產負債率較高、天津房地產項目銷售等13個問題進行了一一解答。
根據2018年財報，三年前開始謀求從房地產業務轉型的香江控股現在主要以物業銷售、商貿流通運營為主營業務，這兩項業務的營業收入佔到它2018年總營收的89%，但二者相較去年同期都出現了比較大幅度的下滑。
事實上，由於業務轉型，最近幾年香江控股在國內土地市場上的動作比較少，僅有的佈局也只是集中在珠三角、長三角地區。2018年5月，香江控股獲得廣州翡翠綠洲十六期優質地塊，增加土地儲備25.2萬平方米；在長三角地區，香江控股先後在江蘇如東拿地；2018年，它與蘇州吳中區、揚州瘦西湖管委會、南京、南通、濟南高新區、青島膠州市空港經濟區等簽訂了戰略框架協議。
據財報披露，目前它在天津、廣州、成都三座城市的規劃計容建築面積儲備比較多，且在當地城市均位於行業前三位。但在儲備了160.6萬平方米規模的天津市場，它在2018年可供出售面積卻僅為24.03萬平方米，銷售面積更是隻有1.9萬平方米，銷售比例非常有限。
數據顯示，2018年，香江控股實現總營收41.4億元，較去年同期下降了12.2%；其中，商品房商鋪賣場收入約23.2億元，佔營業收入的56%，較去年同期下滑了11.9%；商貿流通運營收入約13.8億元，佔營業收入的33%，較去年同期下滑了25.2%。
無獨有偶，在主營業務收入紛紛下滑的同時，香江控股的各項成本卻“不降反增”。2018年，公司營業總成本同比上漲了0.7%，原因在於其2018年的財務費用大漲151.1%至3.4億元，其中更是包含了3.8億元利息費用，這直接導致香江控股的淨利潤大幅下降53.6%。
需要指出的是，早在幾年前，香江控股就將自己過去以住宅類房地產開發銷售業務為主，商貿物流地產開發銷售業務為輔的經營重點轉向以商貿物流地產開發銷售及運營為主。
但從香江控股近幾年的財報數據來看，商貿流通運營業務始終未能挑起香江控股的經營“大梁”，整體表現不盡如人意。除了2018年的相應營收出現下滑，2016年到2018年之間，香江控股商貿流通運營業務收入佔總營收的比重分別是55.8%、40%、33%，一年比一年低，明顯沒有承擔起轉型重任。
住宅地產業務佈局減少、“新興業務引擎”商貿物流業務一直無法實現突破，這讓香江控股陷入了多線失利的境地，轉型之路也因此變得異常艱難。
編輯 沈玉潔
歡迎關注、投稿、爆料。