港系地產江湖：何日君再來？

來源：地產風聲（ID:fangshi488）

文|內幕君

“香港雖只一個小島，卻活畫著中國許多地方現在和將來的小照。”

魯迅說。

1

清王朝大門被撞開之前，香港是桃花源，嵌在南方邊陲。不大的島，有人捕魚，有人種地。

1841年，英國人登陸後，香港瞬間被捲進顛沛流離的命運。

洋人上島第一件事：賣地。

1841年6月14日，在義律的主持下，香港進行第一次土地拍賣。拍賣地點選在隔海相望的澳門，因為那裡紙醉金迷，聚集著一幫鴉片販和做貿易的洋商，有的是錢。

這次拍賣，推出35幅地塊，每幅都是10英鎊起拍。最終，賣出34幅，最少的賣20英鎊，最高的賣到265英鎊。

3272英鎊輕鬆到賬，嚐到甜頭後，港英政府賣地如吸毒，有癮。

1881年，地產收入大概佔到香港財政收入三分之一，比鴉片還多。

競得土地的基本都是英商，對他們來說，地如白菜，少抽幾口煙的事。

看一收入比就知道地有多便宜。

十九世紀三四十年代，倫敦的女裁縫，一年收入大概是15英鎊，《簡愛》中的女主做家庭老師，一年能賺20英鎊。換而言之，那時的倫敦白領不吃不喝，一年就能在香港買塊地，佔有34米海岸線。

而一百七十年後，同樣的購買力，只剩兩個平方。

2017年，倫敦平均工資為39476英鎊，大概是35萬人民幣，港島的房價，20萬一平。

英國人侵佔前，島上只有7400人，兩千漁民，其餘是佃農，或小商販，誰也想不到腳下的土地，有朝一日，貴如金子。

第一批官地拍賣後，洋商上岸掘金，商鋪、街區接連湧現，中環、上環、下環逐漸劃定。海上升起一座全新的維多利亞城。

香港的地產江湖史，也由此徐徐揭開。

1889年，香港第一家房企誕生：香港置地及代理公司。由印度人遮打聯手怡和洋行創辦，專營地產生意。很長一段時間，置地盤踞一方，到1930年，已成中環最大的地主。此後50年，置地穩坐香港房企老大之位，從未旁落。

同期，太古輪船公司藉著航運壟斷的優勢，在鰂魚湧批量拿地，用來建糖廠和船塢。遮打與怡和洋行創辦的另一個公司——九龍倉，守著九龍半島西南部，痴迷於建設貨倉碼頭。

這一時期，香港地產江湖中，叱吒風雲的多為英商，比如怡和洋行、寶順洋行、公和洋行、林賽洋行。只有少數洋行的華人買辦，在夾縫中建起龐大的家業，比如何鴻燊的爺爺的哥哥何東。

多數華人，別說戰江湖了，連塊棲身之地都冇。1882年，有個英國工程師考察華人區後，相當驚訝：

街道窄到可以用一根竹竿撐到對面晾晒的衣服。

每間房屋平均要住17個人，人均住房面積甚至不到1㎡。那時候，香港華人的法定墓穴面積12方尺，一平多。死去比活著更有尊嚴。

也是從這時起，房荒如烏雲，罩在香港上空。一百多年，揮散不去。

2

香港開埠後60年，中環不允許華人居住，直到1906年，何東獲批居住在太平山山頂，局面才漸漸打破。

當時的中環，算是富人區，一些前清遺老在辛亥革命後逃港，都是提著錢直奔中環，重金買入洋房。因為房荒問題，投機炒房風盛行。

禮部尚書許應騤的兒子許秉璋，就是在中環置業，後來通過倒房，幾年時間賺的錢比他爹為官一生還多。

都知道南粵子弟“敢為人先”：梁啟超推動維新變法，孫中山確立“三民主義”。許應騤也是廣東人，和老鄉們比起來，許大人的“先”，過分精緻利己。

用今天的話來說，許應騤是個雙標G。在戊戌變法中，他作為守舊派，反對的旗子舉得最高，人稱“戊戌黑旋風”。

他母親不是正室，按照傳統，去世時棺材不能從家廟的中門抬出。這個時候，許尚書才不管什麼祖制族規，他責問族人：你們不讓我母親走中門，我能不能走？

族人回他：您是一品官員，當然可以。

然後，機智的許尚書把腿一跨，坐上棺材，下令：給我連人帶棺抬出去！

看呆眾人。

神奇的南粵大地，什麼樣的人才都有。

不久後，這裡將孕育出香港“地產五虎將”——長江實業、新鴻基、合和、恆隆、大昌，以及“四大天王”——李嘉誠、鄭裕彤、李兆基、郭得勝，還有“賣樓花”第一人：霍英東。

1923年5月10日，霍英東出生在香港一戶水上人家，在他7歲之前，兩個哥哥和父親相繼去世；55歲之前，他都不知道自己的根在哪。只聽父輩說，家鄉附近有一條鐵路，鐵路旁是稻田。

後來，霍家在香港修祖墳時挖出一塊石碑，上面刻著“番禺”字樣，這才找到根。

1945年，抗戰勝利，日本撤出侵佔4年的香港。一切恢復如昨，這個廣東靚仔開始傳奇一生。

這一年，霍英東22歲，幫母親張羅三年的雜貨店後，決定回到海上，像祖輩一樣做駁運。

他買了幾條船，風裡來浪裡去，同時兼營買賣戰後物資。有一回，霍英東花18000元（全文單位為港元）買回一批海軍的機器，轉手一賣，淨賺兩萬二。

那些同樣祖籍廣東，日後將左右半個香港的大佬們，此時還乳臭未乾。

合和的創始人胡應湘，祖籍廣州花都，還在上小學，打小就是學霸，後來去美國普林斯頓大學深造，學的土木工程。潮州的李嘉誠17歲，在舅舅莊靜庵位於高升街的一間鐘錶店當店員，剛學會鐘錶裝配修理技術。他的潮州老鄉劉鑾雄，還要6年才能從孃胎裡蹦出。順德的李兆基16歲，在老家父親開的永生銀號當學徒，是個富二代。李兆基的老鄉鄭裕彤，這一年23歲，拿著兩萬元現金和24兩黃金，從澳門來到香港，替岳父張羅開設周大福分店。江門人陳曾熙22歲，日本留學歸來不久，任職永隆銀行，負責外匯、樓盤按揭業務。中山的郭得勝34歲，大器晚成，在上環租店面，經營一家叫“鴻興合記”的雜貨店。

海上漂泊5年後，一場戰爭，讓霍英東賺到回到岸上的資本。

1950年，抗美援朝戰爭爆發，國際對新中國實施封鎖禁運，香港跟隨英國政府加入禁運。這樣一來，海外物資無法運到前線。

富貴險中求。

霍英東用他的船隊，把鐵板、膠管、汽油、輪胎、紗布等運到澳門，交給中資公司。

一百萬港元的貨，能賺十萬，就這樣，依靠運送戰爭物資，霍英東淘到一桶沉甸甸的金。

北京隆重紀念抗美援朝50週年時，霍英東是唯一被邀請出席的港胞。

有了這筆錢，1953年，霍生棄船登陸，和妻子呂燕妮創立霍興業堂置業有限公司，註冊資金465萬，另於1954年創辦立信置業。

不得不說，霍英東眼光刁，腦瓜靈。那時的地產行業，正站在風口上。

“禁運”使得香港轉口貿易蕭條，整個城市漂浮著大量遊資，單單香港銀行體系的存款就有37億元。

有錢沒處投，大水灌進樓市。

加上經濟發展推動人口快速膨脹，到1950年，香港已經超過200萬人，是日據時期的三倍。隨之而來的就是愈演愈烈的“房荒”，地價和房租脫韁野馬，跑個不停。

1955年，尖沙咀商業區每方尺售價200元，相當於一平1800元。同比漲幅超過50%。

當時香港的房子按幢賣，每幢3-5層不等，多數平民買不動。

有一個叫吳多泰的港漂，心生一計：何不分層出售？結果，兩幢5層樓高的房子，原本要三個月才能賣完，他按照每層三房兩廳出售，三天賣光。

緊接著，影響中國房地產進程的“創舉”出現了。

1954年，霍英東開發第一個項目——九龍油麻地公眾四方街新樓，預計建設100多幢樓，超600個單元，但他的啟動資金不夠。

於是，“賣樓花”登上歷史舞臺。

為了籌集資金，霍英東首創“分期付款”：交50%的訂金，其它的分5期還清，房子交付時為最後一期。

因為大家買的是施工階段的房子，恰如植物開花未結果，所以香港人稱之為“樓花”。

一年時間，100多幢樓銷售一空。用霍英東的話說：

“賣樓花方法一公佈，整個香港為之瘋狂。”

一次顛覆式營銷，把普羅大眾捲進地產這個大池子。買房的、賣房的，所有人如魚得水，再也出不去了。

霍英東由此聲震香港地產界，江湖喧騰起來。

3

1955年，霍英東在銅鑼灣蓋起17層高的蟾宮大廈，地價和建築費合計200萬，但他只從口袋掏出13萬，其它通過“賣樓花”支付。

蟾宮大廈落成後，成為當時香港最高的建築物，標誌著霍氏家族崛起。

隨後，霍家敞開大口袋，在銅鑼灣一帶收購地皮，希雲大廈、禮頓大廈、禮加大廈、禮希大廈等接連建起。

1956年，入贅周家的鄭裕彤守得雲開見月明，從老丈人手中接過“周大福”。

1958年，李嘉誠經營塑膠廠已有8年，是香港塑膠花大王。他給公司取名“長江”，寓意長江不擇細流，能納百川歸大海。這一年，他在香港島北角買地，蓋起一棟12層高的工業大廈，叫長江大廈，以此踏入地產界。

此後，李嘉誠將製造業撈到的錢，大把大把撒進地產行業，悄悄地書寫一個人的地產傳奇，名叫《李家的城》。

別看李首富現在得風得雨，其實，他35歲之前是個愛而不得的光棍：

我本將心拖明月，奈何明月藏靜庵。

直到1963年，看著李家小子業有所成，親舅舅莊靜庵才鬆口，同意將女兒莊明月託付他。

李嘉誠踏足地產的同年，郭得勝也拍馬趕到。拿著獨家代理日本“YKK”拉鍊賺的錢，郭得勝拉著馮景禧、李兆基等八人組團出道，成立永業有限公司。

過五年，郭得勝覺得8個老闆太難整，於是搞小團體，和馮景禧、李兆基另創新鴻基企業有限公司，被稱“地產三劍俠”。

每次有人問老郭，為什麼取名新鴻基，他都得解釋半天：

“新”是馮景禧的新禧公司之“新”，“鴻”是郭得勝的鴻昌合記之“鴻”，“基”是李兆基的“基”。

創辦新鴻基時，三劍俠各出100萬，互不賒賬。

同樣找人合夥做生意，霍英東差點運氣。說起澳門賭業，眾人皆知何鴻燊。

其實，50幾年前，站在何鴻燊背後的男人是霍英東。

1961年，霍英東在澳門創辦澳娛，大小四個股東。出資時，霍英東拿300萬，何鴻燊拿200萬，錢是找霍英東借的。

一代賭王，空手套白狼。

後來兩人意見相左，逐漸心生間隙。霍英東看不慣何鴻燊拿賭業牟利，“澳娛”成立之初有一個宗旨：公司所得利潤，九成用於建設澳門，包括髮展外港、現代化酒店及高速快船等，其它的用於澳門的慈善事業。

然而，何鴻燊是個嗜“賭”如命的人。

1974年，亞洲足協會議在伊朗舉行，霍英東時任香港足球總會會長，想著如何幫助中國恢復國際體壇合法地位，何鴻燊和鄭裕彤相視一笑，計上心來：

簡單，在伊朗開馬場。

矛盾最大時，兩人通過媒體嗆聲。

有一回，霍老放話：“當年，如果沒有我出錢疏通外港碼頭，澳門的一切都是假的，包括Stanley（何鴻燊英文名）的地位。”

何鴻燊聽到，本來就長的臉，拉得更長了，隔空迴應：“講我對澳門沒貢獻，真是笑話！霍生說自己二十年沒來澳門，公司不是我打理誰打理？”

後來，霍英東決定退出澳娛，跟何鴻燊說：“我把股份賣給你，10個億。”

何鴻燊一聽，太貴了，砍去一半價。

霍英東反過來說：“那不賣了，我花10億買你的。”

何鴻燊也不答應。

霍英東是大股東，佔股27%，何鴻燊佔25%。

再後來，霍英東不玩了，把持有的澳娛股份捐出去。

除了澳門賭業，霍何兩人一度攜手馳騁香港地產界。1962年，兩人在尖沙咀海邊投建商業大樓“星光行”。

1965年，香港地產建設商會成立，會長是霍英東，副會長是何鴻燊。董事局成員星光熠熠，有發明“分層出售”的吳多泰、“五虎將”中的胡應湘、陳曾熙，以及“四大天王”中的兩個：郭得勝、李兆基。

此時的霍英東，儼然華人地產圈一哥。

4

就在霍英東如日中天時，一聲驚雷，毫無預兆。

1967年那場“五月風暴”，霍英東被捲入其中，受到港府處處刁難。影響最大的是“星光行事件”。

就是前文提到的，霍何聯手開發的“星光行”，一棟用來收租的商業樓。

為給霍英東一點顏色look look，港府使出一個損招：不給大樓通電話。

緊接著，美國駐香港領事宣佈，“星光行租戶不能買賣美國貨”。重重打壓，霍英東只好賤賣星光行了事，接盤俠是老牌地產公司——置地，英資企業。

回憶起這段往事，霍英東說：“在香港，沒有哪一個富豪發家後，像我一樣如履薄冰地生存。”

確實，畢竟屬他“最紅”，頭頂五星閃閃。

明白沒有自由之島，拳頭大才有自由，霍英東淡出香港地產圈。

而他的小弟們磨刀霍霍。

趁著1967年香港地產低潮期，李嘉誠和鄭裕彤低價收割大量物業。對此，以大膽名揚江湖，被稱“鯊膽彤”的鄭裕彤有句名言：

所有行業的興衰都是有周期性的，在低潮時購進，總不會錯到哪裡去。

果然，不久後，機會降臨。

1969年，“遠東會”創辦，英資對香港證券市場的壟斷被打破，又過兩年，香港股市“四會”並存，即香港會、遠東會、金銀會、九龍會，華商企業上市渠道瞬間打開，港人玩股票的熱情空前高漲。

1971年底，香港股市收市時341.36點，1973年3月，最高峰衝到1774.96點。

牛氣沖天，地產業趁勢而動。1972年，超過65家房企上市。

5月，嘉年地產上市，成為香港最早上市的大型華人房企；7月，信和地產上市；8月，合和地產和新鴻基地產相隔一天上市，郭得勝本想籌1億，結果收回10億；10月，恆隆、鷹君先後掛牌；緊接著，長江實業、新世界發展、大昌地產排隊登場。

如今能在香港地產界叫響名號的，大多數在72年登陸資本場。

上市第一年，長實獲利4370萬，比預想的多出3000萬，李嘉誠欣喜之餘加速跑馬圈地，第二年公開發股5次，購入皇后大道聯成大廈、觀塘中匯大廈、德輔道中環球大廈等。

更為生猛的合和地產，1972年利潤達6070萬元，1973年市值36億，成為規模最大的華資地產上市公司。

這一時期，合和、長實、新鴻基、大昌、恆隆組成的地產五虎將，各具特色。例如，新鴻基稱霸工業市場，1956-1972年銷售額5.6億；恆隆沉浸於地鐵上蓋物業，以及當包租公，1977年租金收入2880萬，佔公司綜合純利超45%；大昌熱衷聯合開發。

眼看地產業日漸繁榮，全球航運業務江河日下，太古集團開始發力地產業。1976年，太古推出第一個項目太古城，先開的兩棟大樓叫“洞庭閣”、“鄱陽閣”，擔心銷售不佳，讓內部員工享受折扣認購，製造“短期售罄”的熱銷效應。

這種營銷花樣，40年後的今天，大陸各房企仍然屢試不爽。

當時，包玉剛也想從海洋轉向陸地。

這一年，一次會面，改變香港過去一百年的財富格局，甚至，決定了未來四十年的財富版圖。

李嘉誠約見包玉剛，想把手中的九龍倉股份轉給船王。包玉剛意在擴大陸地版圖，爽快買入。隨後，包玉剛暗暗增持“九龍倉”，1980年4月，包玉剛已佔股30%，把置地急壞了。

當時，香港最大的四家公司是怡和、太古、會德豐、和記黃埔，也稱為四大洋行，這四家公司握著香港一半經濟命脈。

九龍倉和置地都屬於怡和的下屬公司，置地握有九龍倉20%的股票，面對包玉剛的突襲，財大氣粗的置地以100元每股的高價，收購市價77元的“九龍倉”股票。

行船跑馬三分險，在海上馳騁三十多年，包玉剛什麼風浪沒見過？

兩天內，包玉剛調動21億現金，宣佈每股出價105元，拿現金收購2000萬股。置地一想，好漢不吃眼前虧，然後賣了1000萬股給包玉剛。

這一戰，標誌華資財團集體崛起。香港，進入“四大天王”時代。

1979年，在包玉剛的幫助下，李嘉誠收購和記黃埔。

此後，長實、和黃雙劍共舞，李家的財富像滾雪球一樣膨脹。

1981年年底，長實市值78.77億，是1972年上市時的62.5倍。這一年，長實成為港股中市值僅次於置地的第二大地產公司，利潤高達13.85億，是上市時的32倍。

鯊膽彤的新世界市值43.71億，排在長實之後，新鴻基排在第四。

和郭得勝“分手”後，李兆基另創恆基，1981年上市首年市值35億，位列第七。

5

金光漫天，有時是泡沫反射。

陳松青，南洋來的過江龍，曾是香港的發財神話：半年賺7個小目標。

1980年，他斥資9.98億，買入置地手裡的中環金門大廈，半年後以十七億出售，轉手就賺七億，惹得香港股民神魂顛倒，兩年把佳寧股價抬升一倍。

1981年，陳松青對外宣稱佳寧盈利20億，超過包玉剛和李嘉誠。

1982年，英中談判，香港前途未卜，各行各業惴惴不安，股市下挫。

佳寧的財富泡沫被戳破，負債累累，隨之停牌清盤，多家財務公司及銀行無法追回欠款。

佳寧財富大廈坍塌的原因，和現今一些企業別無二樣。

陳松青玩的把戲叫“一個鍋蓋蓋五個鍋”。他自己沒多少自有資金，也沒有足夠的抵押物，但通過行賄財務公司和銀行的高層，屢屢批得鉅額貸款。拿到貸款後，陳松青隨之買買買，給自己打造成“財大氣粗”、“運籌帷幄”的商界奇才。同時，操縱、逼高股價。

比如，1979年，他通過行賄高層人士，向馬來西亞裕民財務借入大筆資金，然後收購一家上市公司，隨即更名佳寧企業。緊接著通過莊家操盤，把股價從1元炒到18元。

環環相扣的精心佈局之下，韭菜難逃被割的命運。

而香港樓市，終究不過是政策市。

1984年，中英簽署《聯合聲明》，香港的前途漸漸明朗，歷史走入迴歸的平穩過渡期。

政治前景明朗加上本土經濟復甦，地產業開啟一輪長達13年的繁榮，在香港地產史上絕無僅有。

按照以往，二戰後每八九年，香港樓市必經一次低迷。

這一輪繁榮的直接結果：富人更富，窮人更窮。

1985年，包玉剛以5億新加坡幣購入會德豐股權，隔一年，再買渣打銀行14.5%的股份。有人說，他富得足夠買下一個國家，他笑說：

“我不願意知道自己到底有多少財產，因為害怕不知所措引起心臟停止跳動。”

整個80年代，長實完成60多個項目，物業一度佔據香港市場20%。李超人那時候有個嗜好：開發大盤。比如一個叫嘉湖山莊的項目，佔地38.8公頃，58幢高層住宅，一萬五千多個單元。

這時開發大盤有個好處，財富的雪球滾得快。

1991年，嘉湖山莊首期推出，每方尺1850元，相當於每平16650元，到1997年房價頂峰時突破36000元。八九十年代，長實開發了4個這樣的大型項目，攬金130億。

繁榮滋養下，長實為首的地產寡頭，加速長成。

1995年，香港四大地產上市公司的坐席依次為：長實、新鴻基、恆基、新世界，第五是陳曾熙的恆隆，第六是包玉剛的會德豐。

100家多家上市地產公司中，前10家的股票市值約佔地產建築類上市公司總市值的七成。

1996年，李兆基的資產高達127億美元，被《福布斯》雜誌評為亞洲首富，躋身世界十大富豪榜第四名。

同一年，香港631萬人口中，有41萬人處於赤貧，60萬家庭月收入僅5500元。

一個更有趣的現象：這一年，香港從事地產業的有64028人，相當於每100人中有一人乾地產，還不包括全民炒房。

當年，有個金牌經紀人廖玉娟，全年收入超過400萬元。足見樓市有多火爆。

社會流傳一句話：High Teah就揩，Low Teah就撈。意思是，高科技費錢，炒房子賺錢。經商獲利不如炒房投機。

炒房投機的後果是什麼？

1996年，香港甲級寫字樓租金每年每平945美元，全球第一，遠遠高於排名第二的莫斯科711美元，第三名的東京666美元。

這一年，地產業產值1157億，佔香港GDP10.2%，超過製造業和金融，僅次於進出口貿易，位居第二位。如果把建造業和樓宇業權業算上，則佔到29.1%。

僅僅賣地收入，就佔到政府財政收入的14%，這還不包括地稅、買賣印花稅、物業稅、差響、溢率稅。

土地養肥了香港，也反噬著這片土地。

1999年，一部批判“房地產”和“金融市場”的TVB熱劇——《創世紀》開播，用這個劇名來形容彼時香港，恰如其分。

劇中人物許文彪，說過這麼一段話：

“我不是沒有嘗試過安分守己，但我拼命幹活，就掙那麼一點點錢！外面那些人，他們懂建築懂蓋樓嗎？他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高賺大錢！這公平嗎？”

狹窄的香港，塞滿來自底層的吶喊。

6

1997年7月1日，香港迴歸闊別百年的懷抱。中英雙方的交接儀式上，霍英東被邀請就坐主席臺，身份是全國政協副主席。

地產盛宴正酣，後輩缽滿瓢滿，霍英東徐徐轉場。

1979年，中國女排在香港戰勝東洋魔女，首奪亞洲冠軍，霍英東為此宴謝八方。

宴會上，鄧麗君坐在女排對面，獻歌兩首。身姿灼灼，音之靡靡。

1984年，女排在洛杉磯奧運會豪取三連冠，路過香港時，被霍英東拉去購物中心挑禮物。

琳琅滿目，女排姑娘們看了又看，最後挑了絨毛玩具。

同年，霍英東捐贈一億港元設立“霍英東體育基金”，用來支持中國體育事業。

1993年，北京申辦2000年奧運會，霍英東是申奧顧問。他個人以中國奧委會的名義向國際奧委會捐資100萬美元，同時承諾：若申奧成功，我捐10億港幣建一座容納10萬人的主場館。

不僅僅是體育。

1983年，他投資興建的廣州白天鵝賓館開業，成為第一個中國人自行設計、自行建設、自行管理的現代化大型酒店。參觀的市民摩肩接踵，賓館5個公共衛生間，僅捲筒衛生紙就用掉200多卷。

1984年，廣州另一座由港商投資的酒店——中國大酒店開業，牽頭人是胡應湘，出資者包括李嘉誠、郭得勝、馮景禧、李兆基、鄭裕彤。

也是從這時起，胡應湘將合和的重心轉到內地，投資電力和交通，從而掉出香港地產五虎之列。

有一次，胡應湘向廣東省提出興建廣深高速，並根據未來車流設計6個車道。有工程師覺得胡應湘不切實際，問他：“這裡不比香港，普通人連自行車都買不起，你建6車道的高速公路給誰用？”

胡應湘確信，深圳和廣州會高速發展，回道：“香港也是這麼發展過來的。”

動動嘴的反對，向來容易。

1983年，胡應湘提出興建連接香港與珠海的伶仃洋大橋，但方案一直擱置。2001年，胡應湘又提建橋，這回的計劃更宏偉：港珠澳大橋。

計劃一出，香港豪門爭論不休，有贊同，有反對，也有吃瓜靜觀的。

李家是反對的。

2002年，胡應湘拉攏李兆基、鄭裕彤、何鴻燊、郭炳湘，提出集資150億，發動民間腰包的力量來推進方案。

和記黃埔是香港最大的港口運營商，同時在深圳和珠海有建有碼頭。

有了橋，港口業務勢必笙蕭默。

個體命運和國家命運的關係，是大佬的終生必修課。

有人問過霍英東：“你從商半個世紀，如何評價自己走過的路，假如人生滿分是100分，那你給自己打多少分?”

霍英東不假思索：“不止100分”。

接著補充道：我不單自己賺錢，還幫別人賺錢。

7

香港首任特首董建華，就曾在霍英東幫助下，讓家族企業免於破產。

董建華他爹叫董浩雲，中國東方海外貨櫃航運的創始人，是上世紀60年代的世界級船王，頂峰時擁有149艘船，總噸位1100萬噸，比希臘船王奧納西斯多出一倍。

董浩雲的青年時代，戰火瀰漫，幾度創業都因戰爭無疾而終。他的第一個孩子出生時，正值抗日戰爭全面爆發的1937年，被他寄予厚望取名建華。

之後，董家其餘子女相繼問世，老父親殷殷期盼，取名建成、建平、小平、亦平。

1986年，董建華接掌下的“東方海外”出現財政危機，霍英東輸血9.36億，幫助解困。也有傳聞，中國交通部通過霍家施以援手。

後來，董建華由商轉政，他以為自己能“救”香港。

一上任就推出“八萬五”建屋計劃，即“每年興建的公營和私營房屋單位不少於85000個；10年內全港七成家庭擁有自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。”

白紙黑字，寫在他的施政報告《共創香港新紀元》裡。

宏偉藍圖還沒鋪陳開來，風暴襲來。

1998年，索羅斯為首的國際金融炒家，將炮口對準香港，試圖做空港幣。

股市跌跌不休，香港危在旦夕之際，董建華拍板：調用外匯儲備，放手一搏。

這是一個艱難的決定，如果失敗，香港一蹶不振，並且要飽受西方的指責，說這是“對自由經濟原則的踐踏”。

時任香港財政司司長曾蔭權，後來回憶說：“決定由政府入市干預的前一晚，我忍不住哭了，壓力很大。生怕這個決定如果錯誤，害了香港，怎麼向中央政府、向市民們交代。”

香港政府動用100多億美元，消耗13%的外匯基金，總算平息這場無硝煙之戰。

一場艱難的外戰，贏了，對內之“戰”，董建華卻輸得徹底。

“八萬五”對香港樓市衝擊巨大，2003年，香港房價跌落谷底。有人高呼：

董建華滾蛋。

說他是殺富濟貧，中產走上街頭抗議，地產大佬公開喊話：房價大漲大跌都不好。

迫於壓力，董建華宣佈無限期停建及停售居屋計劃單位，理由是：

違背私人住宅物業市場應由市場主導的原則。

把市場還給自由，誰又能把生存的尊嚴還給螻蟻？自由之港，從這時開始，再也沒有地產江湖事。

大佬轉身離去，豪門內鬥不休。

2005年，董建華稱病辭職。2006年，沒能撐到北京奧運會開幕，霍英東在京病逝，留下300億遺產，霍家人爭爭吵吵。他的拍檔何鴻燊尚在，但17個子女早已明爭暗戰，搶著結婚霸熱搜。

2016年，91歲的鄭裕彤去世，同為88歲的李嘉誠和李兆基，在旁扶靈。

2018年，李嘉誠退休。2019年，李兆基也隱到幕後，交班前給香港年輕人留下致富祕訣：經濟未定，不宜早婚。

去年，林鄭月娥率隊北上，領著香港代表團訪問深圳、北京，慶祝國家改革開放40週年。

代表團成員中有李嘉誠次子李澤楷、郭得勝三子郭炳聯、李兆基長子李家傑、鄭裕彤孫子鄭志亮。

一個時代就此結束。

今宵離別後，何日君再來？

在支持香港填海計劃的宣傳短片——《讓下一代看見》裡，老去的劉德華，用年輕的聲音念旁白：

你覺得香港還有希望嗎？很多人覺得沒有，我覺得有。