一份亮麗的年報為兩年來業務始終疲軟的商業地產上市公司五洲國際打了一針“強心劑”，然而這份年報背後所暴露的問題讓人懷疑這針劑的藥效能否維持到下一次財報。
今年4月20日，五洲國際控股有限公司（五洲國際，01369.HK）發佈2016年度財務報告。公司擁有人應占利潤首次轉正，錄得1.01億元。按照五洲國際的說法，利潤的大幅增長在於項目的良好銷售以及集團實行了進一步監控管理費用的策略。
這是事實，卻不是全部真相。中國房地產報記者發現，2016年度五洲國際的其他收益為公司帶來的利潤達到3.11億元，較2015年同期增長約110.7%，所謂的其他收益包括補貼收益、利息收益、股票投資收入以及出售附屬公司收益，其中僅出售附屬公司一項就已經超過五洲國際去年的利潤，達到1.78億元。
進一步調查發現，這份應該屬於非經常性損益的“意外之財”貢獻者來自一家名為哈爾濱五洲城置地（以下簡稱“五洲城置地”）的公司，這家公司正是五洲國際在2015年6月在哈爾濱拿地並高調宣佈將打造370萬平方米東北亞動漫文化旅遊城——五洲夢幻島的項目公司。
企業徵信平臺顯示，五洲城置地在2016年8月26日被五洲國際賣給一家名為哈爾濱匯智成功房地產的公司，而該項目也隨後悄然更名為匯智五洲城。隨著這個百萬平方米項目被轉讓，這也意味著五洲國際進軍動漫文化產業的步伐正式“擱淺”，而其試圖在年報中隱藏這一事實。
幾經騰挪後，五洲國際報表亮麗，其間的大起落激起資金真相質疑。
影子公司
公開資料顯示，五洲國際總部位於江蘇省無錫市，自2004年便開始在無錫市開發、運營商業地產項目，核心產品為商貿物流產業園和城市/鎮綜合體。截至目前，業務已遍佈中國25個城市。
對比行業內同類型企業，五洲國際2016年的表現在數據上可圈可點。與五洲國際擁有類似業務的商貿物流企業，主營業務利潤增長速度均出現一定程度下滑，然而五洲國際在經歷2014年和2015年兩年虧損後，在2016年錄得公司擁有人應占利潤1.01億元，對比2015年虧損4.82億元，相當於上升121%。
五洲國際認為，增長主要動力是由於毛利率的上升、銷售和分銷開支以及管理費用減少、投資物業增值重估收益。
年報顯示，五洲國際2016年毛利潤達到13.45億元，相比2015年的7.15億元增長88%，對此，五洲國際表示毛利率上升是由於平均售價上升、產品組合變動等原因所致。不過，奇怪的是，在毛利之後出售附屬公司所得收益的1.78億元，在五洲國際年報中並未提及。
甚至對於所出售附屬公司的名稱，五洲國際也在年報中隻字未提，僅在年報第155頁列出了去年全年出售附屬公司的淨資產及現金支付情況，五洲國際在隱藏什麼？
中國房地產報記者查看了五洲國際的股權比例情況，通過對比2015年子公司與2016年附屬公司的名單變化，被出售的附屬公司目標範圍縮小至8家子公司，除去3家已經註銷的公司，剩下的分別為：煙臺五洲國際商品博覽城有限公司、黑龍江五洲國際商貿博覽城有限公司、上海五策房地產諮詢有限公司、南通五洲商業投資有限公司、哈爾濱五洲城置業有限公司。
而五洲國際2016年上半年財報進一步顯示，報告期內五洲國際出售附屬公司收入為1600萬元，對比全年出售附屬公司的1.78億元，可以推測主要子公司出售行為發生在去年下半年。
從企業徵信平臺信息來看，僅有南通五洲商業投資有限公司（以下簡稱“南通五洲”）與哈爾濱五洲城置業有限公司兩家企業的股權變更發生在2016年下半年。
其中南通五洲商業投資有限公司在2016年12月12日被無錫中南置業投資有限公司轉讓給無錫信仁協商貿有限公司，後者的股東為生於1991年的齊凱薇。一位接近五洲國際的內部人士透露，齊凱薇的工資收入來自五洲國際下屬公司無錫五洲國際裝飾城有限公司，從上述信息來看，南通五洲商業投資有限公司的轉讓涉及關聯交易，此筆交易在年報中並未體現。另一個值得關注的細節是，五洲國際總裁舒策丸妻子也姓齊，名為齊雪琴。目前二者之間是否有關係並不清晰。
不過相對於這筆交易，另一筆關於哈爾濱五洲城置業的交易更值得關注。這家子公司於去年8月26日全部股權轉讓給哈爾濱匯智成功房地產開發有限公司，而五洲城置業的註冊資本在同一天備案變更顯示為6億元人民幣，為南通公司的10倍。
五洲城置業顯然是一家規模更大的子公司，其股東原是香港五洲國際集團有限公司，這家公司為舒氏兄弟五洲系旗下位於香港的子公司，雖曝光很少但曾在2015年以2.496億元價格競得黑龍江省哈爾濱市香坊區的兩幅土地的使用權。而這兩塊土地正是五洲國際在哈爾濱高調宣佈進軍動漫文化產業並計劃打造百萬平方米項目——五洲夢幻島項目中的土地。
五洲城置業背後的城
對於五洲夢幻島項目的轉手，中國房地產報記者致電五洲國際，其品牌負責人朱泉峰表示該項目已經在去年轉手，“有買有賣很正常的”，但是考慮到這個項目曾經規劃建築面積達到370萬平方米、計劃投資150億元，其意義對五洲國際不言自明。
時間回到兩年前，五洲國際2015年6月30日公告稱，公司間接全資附屬公司香港五洲國際集團有限公司以2.496億元，競得黑龍江省哈爾濱市香坊區的兩幅土地的使用權，將用於開發動漫文化旅遊城。
公告顯示，上述兩宗地塊分別位於香坊區規劃閩江路與南北路交叉口及香坊區長江路與南北路交叉口，地塊面積分別是10.4萬平方米及7.4萬平方米，地價則分別為1.57億元及9260萬元。
根據建議的項目開發方案，進行收購事項之後，上述土地的規劃建築面積約為37.5萬平方米，擬開發興建多用途綜合體，包括一座動漫文化主題公園、商業中心、酒店、辦公樓及住宅單位。
這顯然與五洲國際商貿物流地產的主營業務大相徑庭，不過在董事會看來，收購事項將有助集團在中國迅速發展的文化產業中獲取增長契機，為集團的業務發展上開闢新方向，同時善用本公司在中國開發、運營及管理多功能商業綜合體的豐富經驗。
從後來的宣傳來看，這兩塊土地只是五洲國際進軍動漫文化的“前哨站”，在舒氏兄弟的計劃中，作為哈爾濱市政府重點招商引資項目，以此為起點動漫文化旅遊城未來將成為繼哈爾濱太陽島後又一大休閒度假旅遊聖地，促進提升哈東地區全新格局的建立。
於是從拿地的17.8萬平方米到後來五洲夢幻島總規劃佔地面積187萬平方米，規劃建築面積378萬平方米，規模增長了10倍，為此香港五洲國際集團計劃投資150億元人民幣進行重點打造。項目由4期住宅、65萬平方米綜合購物中心，以及27萬平方米首席動漫主題公園共同形成的五洲夢幻島大型文化旅遊城。
沒有任何徵兆，五洲夢幻島項目在去年8月迎來被轉手的命運，在所有的公開報道中並沒有關於此次轉手的報道，在上市公司的公告中也沒有體現。據一位不願透露姓名的哈爾濱地產人士透露，該項目開工後便斷斷續續遇到資金問題，農民工工資拖欠也頻繁發生。
蹊蹺的是，疑點重重的五洲城置業依然迎來了闊綽“買家”哈爾濱匯智成功房地產有限公司，在從五洲國際接受夢幻島項目後，該項目悄然更名為“五洲匯智城”。中國房地產報記者注意到，這家公司在接手項目後便將企業經營範圍做了更改，新增旅館、會議、展覽、洗浴、保健和設立內資娛樂場所等。中國房地產報記者致電哈爾濱匯智成功房地產有限公司，其一位楊姓負責人聽到記者的採訪要求後便掛斷了電話。
與此同時，五洲國際進軍文化產業的計劃也因此擱淺，對此朱泉峰則認為，“五洲國際不同項目都會有業務側重，不能因為要建一個主題樂園就說進軍文旅產業，總不能因為一個人愛吃川菜就說他是四川人吧。”
資金困局與高成本融資
然而核心問題在於，在2016年集中出售多家附屬公司，其背後反映的是當時陷入窘境的資金狀況。
事實上，去年集中出售這批附屬公司為五洲國際及時補充了現金流。從已經披露的信息來看，這部分子公司淨資產為2.93億元，五洲國際以4.71億元的價格售出了這部分資產，收穫頗豐。而這些公司的應付款項達到7.9億元，這些屬於流動負債的部分將持續為上市公司帶來資金壓力，早日“斷腕”可謂明智之舉。
在這部分被出售的附屬公司中，主要資產組成是2016年下半年轉讓的南通五洲和五洲城置業。除了五洲城置業的哈爾濱夢幻島項目的疑點外，南通五洲的項目也被爆出由於資金鍊問題導致項目無法竣工備案。
據《每日經濟新聞》2016年5月的報道，由南通五洲開發的張芝山鎮的五洲幸福灣小區在2013年底，200多名業主和該公司簽訂了銷售合同，約定2015年6月交房，可直到2015年底業主才拿到鑰匙，完成交房，但業主們很快又發現，新房根本沒有竣工備案，無法辦理產權證。對於上述業主所反映事項，五洲國際相關負責人曾透露稱，彼時公司資金鍊出現了問題，銀行解押、竣工備案等事宜。
五洲國際的資金鍊問題並非空穴來風。公開信息顯示，五洲國際於2013年香港上市，在2014年業績短暫上漲後進入下行通道。據五洲國際2015年財報顯示，其年內收入約33.33億元，同比下降22.6%，淨利潤虧損4.82億元，相比上年的2.53億元減少290.5%，同時，負債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。
在收入減少，淨利潤由正轉負的同時，五洲國際的負債率還在大幅增加。據公司2015年年報顯示，期內融資成本約3.69億元，較2014年1.18億元增加211.6%，公司負債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。
雪上加霜的是，五洲國際在銀行的受限制存款增加。五洲國際2015年報中披露，截至2015年12月31日，集團銀行結餘及現金（包括受限制現金及已抵押存款）相比2014年12月31日上升41.6%，部分現金為受限制銀行存款，限用於物業發展，該等受限制銀行存款將在對於有關存款的相關物業竣工後解除。2015年12月31日，集團的受限制現金為人民幣15400萬元，同比增長了73.9%。
2015年11月19日，五洲國際折價出讓公司股份。融創董事長孫宏斌胞弟孫宏兵以3.2億港元購入五洲國際已發行股本18.77%，價格較該股停牌前價格折讓51.43%。
2016年，五洲國際的資金狀況開始發生一定好轉。去年8月23日，五洲國際公司間接全資附屬公司無錫五洲國際裝飾城有限公司非公開發行境內公司債券5億元。一個月後，五洲國際又發行了15億元的第二期公司債。
財務數據來看，截至2016年12月31日，五洲國際現金及銀行結餘為37.6億元，增長了47.45%。與此同時公司受限制現金也由1.54億元減至0.92億元。不過這並不意味著五洲國際已經擺脫資金危機，公司目前的資金鍊依然承受著兩方面的壓力：短期應還貸款比例和融資成本高。
其中五洲國際需要在一年內償還的計息銀行貸款為34.95億元，佔總借貸額的60.47%。雖然在去年成功發行公司債，並且在今年1月份又發行了10億元公司債，但是這三期總額30億元的公司債的平均利率達到7.2%，這部分利息將在未來償還時給公司帶來壓力。而受高融資利息影響，五洲國際2016年融資成本達到6.08億元，同比增長64.77%。，“現在看來，盈泰聯合與五洲國際的合作雙方是各取所取，五洲國際希望藉助盈泰聯合來融資，盈泰聯合需要借與五洲國際合作來背書，方便其借五洲國際進行品牌營銷。”
而這一切都在指向五洲國際的資金隱憂。靠賣項目與不斷融資解救自己並不是高明策略，但主業不振的五洲國際目前的辦法似乎只有如此。
利用互聯網平臺輸血
除了高息融資之外，根據網絡媒體報道五洲國際可能還在利用互網金融平臺為自身輸血。
2016年9月18日，五洲國際與深圳盈泰聯合簽署戰略合作協議，就資源整合、項目投資和股權置換等方面建立合作關係。根據協議，五洲國際與盈泰聯合通過開展投資併購、產業培育、資本整合等方式，推動金融產業集聚發展和轉型升值，通過股權運作、價值管理、有序進退，推進金融資本合理流動，實現優化資源配置。
盈泰聯合官網顯示，公司註冊於深圳前海，註冊資本7.5億元，集團業務包括投資與併購、資產管理、融資租賃、商業保理、互聯網金融。
根據網絡媒體網貸天眼的報道，“盈泰聯合系”共有6家平臺，其中穩銀在線、小寶金服e人e貸、是盈泰聯合旗下平臺，第三方金融是盈泰聯合投資的平臺，憧憬金服、楚易貸是盈泰聯合戰略簽約的平臺。
從公開報道來看，無論是與小寶金服官網的合作還是盈泰聯合對外簽約，五洲國際和盈泰聯合都在一起。對此，該報道認為，“現在看來，盈泰聯合與五洲國際的合作雙方是各取所需，五洲國際希望藉助盈泰聯合來融資，盈泰聯合需要借與五洲國際合作來背書，方便其借五洲國際進行品牌營銷。”
不過常在河邊走難免不溼鞋。2017年3月，一家名為紅豐智投互聯網金融公司被爆資金鍊斷裂負責人跑路。該公司隸屬深圳紅豐資本電子商務有限公司。工商資料顯示，紅豐智投成立於2015年10月27日，註冊資本2000萬元，毛劍鋒任執行董事兼法人代表、郭載宏任紅豐智投總經理。
值得注意的是，深圳紅豐資本最大的股東是一家名為深圳五洲創富金融控股的公司，而這家公司的最大股東為無錫五洲投資有限公司，後者的企業法人正是舒策城。更有報道指出，所謂的紅豐智投就是五洲國際旗下P2P旗下公司。然而，五洲國際官方對此發表聲明稱，五洲國際及其上市體系內公司未對深圳紅豐資本電子商務有限公司（紅豐智投）有任何參股持股行為，其宣傳屬於五洲國際旗下公司的消息不屬實。
不過紅豐智投之外，盈泰聯合系的多家融資平臺也同時出現兌付危機。1月11日，穩銀在線發佈公告稱，因平臺風險工作不力，導致借款項目大面積逾期;1月13日，小寶金服發佈公告稱，近期因負面輿情增長，導致借款方還款意願銳減;1月18日，網友爆料，e人e貸自1月12號開始不能提現，平臺卻聲稱運營正常，並禁止投資人在群裡發言。
對此，中國房地產報記者以相關問題聯繫五洲國際相關負責人，不過截至發稿前五洲國際方面未有回覆。（編輯：肖順蘭）