'武漢備案價開一個小口，開發商就能撕開整個天空'

大家都知道的事實是

今年，武漢新盤的備案價有鬆動

看起來，這個口子開得不大

但只需要一個小出口，開發商就能撕開整個天空

房價允許小幅調整的閘門一開

開發商用“少賣一點，賣貴一點”的策略

成功放大備案價鬆動效應

過去開發商單次預售的最小面積是3萬方

這是有明文規定

也就是說，開發商單次至少有3萬方新房

一起申請預售，統一給備案價

但今年，哥發現這個規矩慢慢被打破

有一些項目的單次預售，遠未達到3萬方底線

甚至有項目一棟樓一棟樓申請預售

發展下去，會不會一個單元一個單元開賣？

圖源網絡

對開發商好處有2

其一，少賣一點

每次擠那麼一點出來開盤，需求明顯減弱的市場下，去化數據不至斷崖式下滑

其二，賣貴一點

既然新申請預售可以上調價格，為何不分批申請，拿到更高價格？

至於“3萬方”這個規矩是不用執行了，還是可靈活執行了？

哥也不知道，哥也不敢問

對比2017年，武漢樓市“少賣一點”已成定局

要支撐樓市這個龐然大物的財富蓄水池

“賣貴一點”，信心比黃金更重要

01

哥發幾張圖，大家看看，現在武漢新盤單次開盤拿預售的規模，大概是什麼水平？

以上，是哥隨手找的兩張預售證，單次申請預售的規模，只有1萬多方。

大家如果不相信，隨便去查幾個預售證，這已經是很普遍的現象。

但這些項目的總建築面積，都有幾十萬方。

如果嚴格按照規矩，最少單次預售面積的底線，是3萬方。

30多萬方的項目，一次開盤1萬多方，什麼意思呢？

相信大家感受比較一致，重回便祕式開盤的年代。

一次必須開3萬方，理論上拿到預售證10日內必須全部開盤對外銷售。

當時出臺這個規矩的目的只有一個，劍指開發商“捂盤”。

捂盤的目的當然是漲價，不能漲價的捂盤是磨洋工。

那現在一次只開盤這麼一點，在“允許”備案價合理上調的背景下，開發商的目的就很明顯。

圖源網絡

我們拿武昌某個大盤舉例。

去年，限價最嚴格的時候，開發商非常憂心忡忡。

他以為按照當時政策，整個項目幾十萬方不管幾年賣完，都只能一個價格，從頭賣到底。

價格不能動心思，那就只能求快速銷售跑量唄。

所以去年9月首開，一次拿4棟樓出來，總面積8萬多方。

10月和11月，又各開兩棟樓，每次開盤規模，都在3萬方以上。

今年，畫風突變。

3月開盤，單次預售面積，1萬多方

8月開盤，單次預售面積，2萬多方

更讓人驚喜的是價格。

開發商原本以為備案價沒有調整空間，但從第一次開盤，到最近一次開盤，均價從2.4萬調整到2.7萬，幅度超過10%。

備案價開了口子，開發商重回擠牙膏開盤，而且被放行了，這個口子就越開越大——那每次少申請預售一點咧，反正下次就可以漲價……

02

去年，在備案價最嚴厲的時刻，開發商極度佛系。

比如下面這個最極端的樓盤——

開發商連樓層朝向的差價都懶得做了，隨便吧，你們開心就好。

今年，其實只是在“備案價”開了一個小口子，而且幅度也不算大，差不多都控制在5%左右的浮動幅度。

但開發商的智慧是無窮的，他們通過撕這個口子，撐開整片天空。

漢口一個樓盤，今年申請的預售證，哥仔細觀察了一下，發現同一棟樓，他可以把不同房源的價格差，做到30%。

最低房價，低於片區均價，但最高房價，已經突破武漢房價穹頂。

如此分裂的價格表，配合開發商銷控策略，療效更佳。

圖源網絡

比如低區低價房源，封盤，拿出來只賣高區高價房源。

這樣，均價並沒有突破房管局指導的“備案價”。

但實際成交價格，遠遠高過允許上調的幅度。

低價房源留在手裡幹什麼？

繼續等待政策鬆綁。

到明年，政策更寬鬆的時候，重新拿出來申請價格。

這不是沒先例。

漢陽濱江某項目，去年預申請的價格，大概不到2萬。

大股東很不滿意，堅決封盤不開。

今年重新申請預售，給到的價格，接近2.5萬。

你說博弈也好，心理戰也好，開發商的策略，至少在房價層面，笑到最後。

03

很明顯，看起來武漢只在“備案價”上放鬆了一小步，但實際效果，遠遠大於5%的所謂穩步小幅程度。

圖源網絡

很多政策，一些分析說，幅度不大，安全可控，不礙大局啥的，都比較扯，量變和質變的關係，有的口子一開，就一定在執行中被放大。

他最終傳遞給武漢樓市的主旋律，或者今年武漢樓市賣方主策略——

少賣一點，賣貴一點

今年武漢樓市新房成交量增幅大概率比前2年少，市場噴湧而出的購房需求，正在減退，在庫存增加的背景下，開發商絕對比去年前年更難過。

這是市場規律決定的，本來不可避免，武漢樓市不可能永遠處於一種打雞血狀態。

但問題是，樓市需要支撐力，需要信心啊。

不斷湧入售樓部的人群，是信心，上調備案價，也可以是支撐樓市的基石。

雖然成交增幅減弱，但房價依然很堅挺，其實相比撕開一點備案價空間，給市場傳遞這樣的信號，才是正經事。

04

最近大家看川普的新聞沒？

他又幹了一件事，打破美聯儲（相當於美國人民銀行）獨立的神話。

川普這個人，你可以罵他奇葩，怪胎，但不能否認，他確實把美國經濟搞出起色，尤其喜歡扯掉各種神祕機構的底褲。

美聯儲長期號稱不甩美國政府，出臺政策從不考慮政府情緒。

過去美國總統都幫他裝逼，結果川普直接一腳把他踢翻——呵斥美聯儲降息。

別裝了，我還不知道你們怎麼回事？

美聯儲快為我選舉服務，快跪舔我。

圖源網絡

政策，永遠要為經濟服務。

去年下半年，武漢一如既往迎來供應量高峰，新房價格已經持續2年限價，二手房名義上在高位，事實上極難成交……

當時正是WQ高峰，很多投資客，藉著質量問題，開始退房。

一些豪宅項目的小戶型客戶退房，就被開發商定性為投資客逃跑的苗頭。

整個市場情緒，瀕於逆轉邊緣。

但從3月份開始，樓市突然扭頭向上，退房的開始有點後悔。

二手房開始活躍了嗎？

並沒有。

但備案價，勇敢的站了出來，他鬆了。

這傳遞給市場的信號非常強烈，更重要的是，新房價格的堅挺，跟各種已經開始認栽的二手房房東，爭奪武漢樓市話語權，讓市場重拾信心。

你看，上次開盤你沒買，這次漲了1000塊，人家已經淨賺10萬。

圖源網絡

因為二手房的踩踏效應太嚇人。

新房價格下調10%就是事故，下調20%就定性崩潰。

但二手房，人家房東根本不按比例來，直接降絕對金額。

1年前300萬報價的二手房，現在，劈樓價降70萬成交。

這2年，支撐武漢樓市神盤，神區域的內核，就是“一二手倒掛”。

二手房房東的信念，已經取代地王，成為各板塊房價的“珠穆朗瑪峰”。

後來，珠穆朗瑪開始逃跑，房東劈樓讓價，直接要坍塌買房信仰的節奏。

怎麼辦？

換賽道。再給市場，一個新的購房理由。

圖源網絡

這種操盤方式，大家可能會覺得很不可理喻——

前2年行情特別好，新房價格不允許調整；

現在普遍需求乏力，價格反而上調；

哥是這樣看的，這說明，武漢的城市價值，已經徹底穿越牛熊週期，無視供求關係，持續向好向上。

這至少代表一種態度，不要慌，在看多的路上，不是你一個人在戰鬥。