'成都東二環疑局 | 攀成鋼，你憑啥比萬象城貴辣麼多？'

買房君表弟是搖號狂人，這一年來屢搖屢敗，屢敗屢搖！昨天半夜時分，表弟微信通告：兩口子準備撤出高新區搖號大業，集中火力偵查東二環。

這段時間，東二環的確流量神盤連出，火的一塌糊塗。接下來，這個區域還將可能出現華潤置地悅璽、仁恆濱河灣、伊泰天驕、ICC天峻、人居東湖長島五大流量神盤次第粉墨登場，在成都樓市呈現“五星連珠”的奇觀。

而表弟在做搖號功課的同時，也搖出了疑問——

Q：濱河灣的價格比悅璽高好幾千，為啥上次報名的人數比悅璽還多？更洗眼睛的是——萬象城板塊和攀成鋼板塊，只隔了一條雙桂路，為啥攀成鋼的二手房要比萬象城貴那麼多？萬象城板塊的配套還要niubility撒！

B：攀成鋼和萬象城的關係，相當於郭德綱和于謙，他們都在東二環這張桌子上飆戲，郭德綱的身價就是要比于謙高一截。

萬象城與攀成鋼之間這種不平等的階梯關係，相信很多人都發現了——

▹上個月，“萬象城一哥”華潤置地悅璽和“攀成鋼一哥”仁恆濱河灣前後腳開盤。

前者推出356套建面134-155㎡的精裝房源，帶裝修價格16240-17634元/㎡；

後者推出207套建面185㎡的精裝房源，帶裝修價格18913-21538元/㎡。

看價格，濱河灣比悅璽高了3000元/㎡左右；

看人氣，後開盤的濱河灣，在2萬多張“房票”被悅璽等樓盤鎖定的情況下，報名人數仍然比悅璽多1200餘人。

要知道，由於限價的原因，二手房價格更能真實地體現兩個板塊的身價。

So，我們再來看看兩個區域的二手房價格。

萬象城板塊東起二環路，西至雙成五路，北到雙慶路，南邊與攀成鋼區域以雙桂路為界，二十四城一家獨大，住宅修了八期，近處覆蓋到了旁邊的城投觀城、成發紫東芯座、花樣年花郡等小區，遠處更輻射到了周邊槐樹店、東客站區域的華僑城濱江壹號、魯能城等樓盤。

（萬象城板塊華潤二十四城一至六期二手房價格）

從這些樓盤當下的二手房價格來看，雖然小區的掛牌均價最高達到了2.45萬/㎡的水平，但近半年來，區域內的老舊小區二手房成交價僅在1.1萬/㎡左右，而近十年內區域新建的小區，二手房成交價也僅在1.6-2.4萬/㎡之間。

反觀攀成鋼，這種價格不平等的感覺更“牆裂”了——

攀成鋼的邊界，西起二環路，東止沙河，南到牛沙路，北邊與萬象城區域以雙桂路為界，正牌的攀成鋼區域內，包含了仁恆、新鴻基、合景泰富、綠地等品牌開發商開發的10餘個樓盤。

（攀成鋼板塊十個主要樓盤二手房價格）

目前，這些樓盤的二手房價格基本都賣到了3萬/㎡左右，掛牌價最高更直抵4萬大關，近處覆蓋了餾金歲月、澳龍名城等小區，遠處則輻射到了靜居寺和東客站片區的上海東韻、塔子山壹號等小區，以及德商迎暉天璽等新樓盤，除部分房齡偏老的小區外，大部分小區的二手房價格都超過了2萬，且這些小區的房價基數和二手房成交量也明顯比萬象城輻射到的區域要高。

形象地說，東二環雙桂路上空懸掛著一幅“房價瀑布”。這條路的南北兩端，兩大板塊之間的房價落差，已形成“飛流直下一萬塊”的樓市奇觀。

那麼問題來了：攀成鋼的房子憑什麼能比萬象城板塊的房子每平米多賣1萬元？帶著疑問，買房君開始尋找答案。

在當下的成都，正嚴格的執行著房地產項目新的預售價格批售標準，那就是——

“預售價格=土地成本+建安成本+裝修成本+合理的營銷費用+適當的利潤空間”

土地成本、建安成本、裝修成本，以及合理的營銷費用和開發商適當的利潤空間，五者共同構成了成都現階段執行的預售價格批售標準。

竟然萬象城和攀成鋼兩個相鄰區域內新放出來的華潤置地悅璽和仁恆濱河灣在最終批出來的價格上有三四千的價格差，那很可能跟兩者的地價有關。

（萬象城與攀成鋼板塊）

查閱歷史資料，買房君發現，華潤置地悅璽系華潤在成都420廠舊址上開發的華潤二十四城項目的第8期住宅產品，華潤拿下這1082畝土地的時間是2005年，當時的地價僅255萬/畝，摺合樓面地價不足一千；而仁恆2009年拿下仁恆濱河灣178.56畝土地的代價卻是1100萬/畝，樓面地價高達5030元/㎡。

4倍有餘的地價差異，按目前執行的預售價格標準，再怎麼樣，仁恆濱河灣也應該要比華潤置地悅璽每平米多賣幾千塊錢才算合理。

地價影響房價，這一點足以解釋為何濱河灣要比悅璽多賣幾千塊錢，但卻解釋不通為什麼在“房票”充裕的情況下，悅璽僅有11061組客戶報名，而濱河灣卻可以在2萬多張“房票”被包括悅璽在內的多個樓盤鎖定的情況下，還能截獲12340張房票，情況比較遭，但結果卻很意外。

（華潤置地悅璽效果圖）

其實，眾所皆知，導致這一印象的根本原因，在於仁恆濱河灣所在的攀成鋼和華潤置地悅璽所在的萬象城這兩個區域高低有別的“房價剪刀差”，悅璽雖然只賣1.62-1.76萬/㎡，比濱河灣要便宜三四千，但區域二手房實際成交價格僅在2.0-2.5萬/㎡之間（數據為貝殼找房近半年成交數據），因此，區域新房與二手房之間的剪刀差僅為4000-7400元/㎡。

然而，價格賣到了1.89-2.15萬/㎡的仁恆濱河灣，所在攀成鋼區域的二手房實際成交價格卻高達2.6-3.4萬/㎡之間，區域新房與二手房之間的剪刀差高達7000-13000元/㎡。

（仁恆濱河灣效果圖）

這一系列的數據，也間接證明了為什麼濱河灣要比悅璽更貴，但濱河灣的熱度卻比悅璽更高，歸根結底是因為仁恆濱河灣的房價剪刀差更大，從而促成了濱河灣“萬人爭搶”的盛況。

通過對比，買房君發現了一個事實，那就是在人們看來已經發展得非常成熟的萬象城板塊，區域競爭力和剪刀差還不如較之略新的攀成鋼板塊。這其中的原因，除了前面說到的地價和剪刀差外，樓盤的品質也非常關鍵，縱觀萬象城和攀成鋼區域內部及其輻射到的周邊區域的多個樓盤，總的來看，攀成鋼區域的樓盤品質都較萬象城略高。樓盤不一樣，兩者所代表的區域品質自然也會有所不同。

從萬象城與攀成鋼所處的地段來看，兩個區域均位於東二環外側，一個位於成都城市東軸線蜀都大道東延線雙桂路以北，一個在雙桂路以南，雖然兩者規模大小和行政區劃均有差別，但單從位置來看，兩者算是勉強打成了個平手，不相上下。

（萬象城與攀成鋼地段PK）

而從兩者的區域形象上來看，萬象城隔雙成五路相望便是鋼管廠三區和長天路社區等老舊小區，板塊內部也還夾雜著紫東芯座、觀城、千居朝陽等幾個品相不高的樓盤，且不臨沙河水系，就像金庸筆下的周伯通一樣，武功雖強，但形象較差。但是，一次性完成約3000畝土地整理開發的攀成鋼區域，其南側也挨著牛沙小區、江東民居、農機院宿舍等老舊小區，內部也夾雜著新沙河陽光水岸、溜金歲月、澳龍名城等幾個品相一般的小區，好比金庸筆下的令狐沖一樣，人帥武功強，但身邊的人卻是三教九流無所不有。所以，兩個區域在外部形象上來看是半斤八兩，勉強可以說是打成了個平手。

（萬象城東側的老舊小區）

不過，在交通方面，兩者就有了比較明顯的差別，而這個差別，並不是在數量上，而是在權重上。雖然同樣是兩條地鐵線路、兩個地鐵站點（含一個換乘站）的一條BRT輻射的區域，但相比於途徑萬象城區域的地鐵4號線，貫穿攀成鋼區域的地鐵2號線串起的是春熙路和成都東站等成都最核心的商業地段和城市樞紐，故在交通方面，攀成鋼要略勝一籌。

因此，綜合來看，在第一回合地段的比拼上，攀成鋼略勝一籌。

（萬象城與攀成鋼配套PK）

作為佔據主城區東二環核心地段的兩大熱門板塊，萬象城和攀成鋼都有著人人稱羨的資源配套，萬象城區域的華潤萬象城商業已經成熟運營了近7個年頭，“萬象城”三字更已成為一個區域的代名詞，就好比在使“吸星大法”一般，周邊區域都往上靠；攀成鋼區域的配套雖然尚未完全兌現，但一切均在緊鑼密鼓的建設當中，由多個品牌開發商的成熟商超“挪移”而來，兩三年內必將全面兌現；單以此來說，萬象城的配套要比攀成鋼牛一些，但看區域發展卻不能僅著眼目下。

（萬象城區域規劃效果圖）

（攀成鋼區域規劃效果圖）

從兩個區域的規劃來看，萬象城因受限於個盤開發原因，規模只有1082畝，區域內僅規劃了70萬方的商業，但規模3倍於它的攀成鋼，卻有著200萬方的商業規劃，雖然平均下來差不多，但這卻也是攀成鋼區域的優勢所在，且新鴻基、香港置地、樂天、泰合等不同地域、不同類型的開發商的差異化商業產品規劃，以及同一區域多個商業體的巨大競爭，也有助於區域商業體項目後期商業活力的提升。

（“天府門廊”成都ICC）

而且，將攀成鋼劃分為南北兩個片區的東大路，乃是有著“成都華爾街”之稱的東大街的延伸，這條街上，寫字樓聚集，商業辦公都異常活躍。而定位“錦江國際新城”，號稱“天府門廓”的攀成鋼片區，也有著比萬象城區域更豐富、更先進的寫字樓業態規劃，雖然此時的華潤大廈辦公人氣活躍，但等到東大路上的寫字樓投入使用後，人氣卻未必會輸給它。

所以，僅從商業配套來看，攀成鋼就能完勝，甩萬象城好幾條街。

（沙河塔子山公園段）

（塔子山公園）

而從公園及公建配套方面來看，萬象城無論是數量還是質量都不及攀成鋼。萬象城片區內的24-city中央公園和雙桂公園，名義上是公園，其實只是條夾在小區與道路間的綠化帶；區域東南角的空地上雖然規劃了一座公園，作為雙桂公園的擴建區，但至今也未開工建設；沙河綠化帶和塔子山公園雖都觸手可及，但從最近的四五期過去也有七八百米的距離，也算不到區域範圍內。與之相比，攀成鋼片區的表現就要好得多了，沙河和塔子山公園就在區域東側，過條小路就是，緊挨著的仁恆濱河灣、ICC等樓盤更可直觀樓下沙河和420畝塔子山公園景觀，簡直可說是近水樓臺先得月，與萬象城根本就不是同一個段位。

除此之外，攀成鋼區域的公建配套也要比萬象城多一些，更方便片區居民的日常生活。

因此，在第二回合的配套比拼上，攀成鋼再次超過萬象城，取得第二回合的勝利。

當然，在區域的對比上，除了地段和配套外，教育往往佔到了相當大的比重。好的教育資源，往往能有效促推區域房價的上漲，並使之領先於周邊其他區域。

雖然，教育也屬於配套之一，但與商業等區域間可共用的配套不同，教育僅能適用於某個區域，特別是像成華、錦江這種行政區域有別的，教育更是相對獨立，不能混為一談。

（萬象城與攀成鋼教育PK）

從萬象城和攀成鋼兩個區域的教育配套來看，萬象城區域內僅有金蘋果博文幼稚園、嘉業蒙特梭利幼兒園和成都石室小學這2所幼兒園、1所小學共計3所學校；而攀成鋼區域內則有文軒YOYO國際幼稚園、成都市第三幼兒園雙橋園區、成都市第三幼兒園國際新城園區和鹽道街小學通桂校區、成都師範附屬小學慧源校區，以及成都市七中育才學校匯源校區這3所幼兒園、2所小學和1所中學共計6所學校，雖然這兩個區域因人口基數太大，都存在教育資源薄弱的問題，但無論是學校的數量還是質量，攀成鋼都要領先於萬象城。

所以，在第三回合教育的比拼上，仍然是攀成鋼勝出。

綜上所述，無論是地段比拼，還是配套的較量，以及購房者最關注的教育資源的比拼，萬象城區域都與攀成鋼區域有差距。兩者最終的PK結果是：攀成鋼勝。

跳過現象看本質，萬象城和攀成鋼區域還有一個本質的區別——

▹ 那就是萬象城區域是由華潤一家開發打造的，區域內華潤二十四城從一到八期，甚至以後的九期產品，都出自同一開發商之手，除了位置的細微差別和每期略有差異的產品規劃外，產品的質量都差不多，最終二手房的價格相差也不會太大；

▹ 而攀成鋼區域則截然不同，這一區域是仁恆、新鴻基、合景泰富、中洲、中糧、綠地、伊泰、吉寶、樂天、泰合，以及活動在幕後的香港置地、恆基兆業、九龍倉等10餘家或民營企業、或上市公司、或港企、或外企的品牌企業聯手開發打造的結果，區域內每個樓盤都有不同的定位，面積段、銷售價格、裝修標準、園林景觀、建築風格都不盡相同。

而這些差異化的產品因素，終將作用到整個區域，並體現在二手房的價格和樓盤關注度上。

因此，最終看來，萬象城與攀成鋼的這次PK，有著”錦江國際新城”和”天府門廊”之稱的攀成鋼，才是東二環真正的“王者”！