29.19億！萬科近零溢價拿下“最嚴限制地塊”，現狀如何？

時隔3個月，上海土地拍賣市場終於迎來第一場純宅地拍賣。

8月29日，寶山工業園區（BSP0-1801單元）108-04地塊開拍。萬科、招商地產兩家房企參與競拍，僅經過第一輪競價，萬科以29.19億元拿下該地塊，超過起始價0.1億元，接近零溢價。

萬科拿下的這塊地，有史上最嚴限制地塊之稱。

根據預出讓合同：

開發商需自持建築面積不低於15%的住宅物業，自持面積須用於租賃；

保障房建築面積5%以上；

公共服務設施建築面積不少於2%；

設置公共環境空間建築面積不少於8%；

公共通道寬不小於9米、長不小於188米；

建築高度限高50米，層高最高18層，住宅套數下限1091套，全裝修佔比30%，不含保障房，中小戶型佔比在60%以上，綠化率為35%。

此外，該地塊還特別要求“100%實施裝配式建築”，建築單體預製率不應低於40%或單體裝配率不低於60%。

裝配式建築

所謂裝配式建築，是指用預製的構件在工地裝配而成的建築。這種建築建造速度快，受氣候條件制約小，節約勞動力並可提高建築質量，牆體可反覆拆卸，重複利用，不會由於拆牆而產生建築垃圾。

近年來，萬科在向城市配套服務商轉型，加大了在商業地產、產業地產、養老、教育、長租公寓等方面的佈局力度。在各地土拍限制條件越來越多的趨勢下，城市配套服務商這一角色對萬科成功拿地和介入一線城市房地產市場，將起到重要作用。

但如此嚴格的限制，還是對萬科的資金運作和項目盈利能力提出了較高的要求。

那麼，這塊“史上最嚴限制地塊”的現狀又是如何？記者特意進行了實地探訪。

▲ 圖為寶山工業園區108-04地塊現狀。

該地塊位於寶山區滬太公路羅北路交叉口，距離上海市中心人民廣場30公里，距離最近的地鐵站7號線終點美蘭湖站約5公里，佔地面積8.08萬平方米，建築面積14.54萬平方米。

▲ 羅北路的路牌倒在草叢中。

地塊總範圍東至蕭雲路，南至羅北路，西至滬太公路，北至大理港。

▲ 一臺挖掘機的遠處高聳著幾幢樓房。

記者走訪發現，目前該地塊周邊無在售新房，在售的二手房主要集中在7號線終點美蘭湖站附近，包括遠洋集團、朗詩集團等多家品牌房企項目，單價在4.2萬元到4.5萬元，房齡大多在4到5年。

▲ 地塊的東側野草叢生，西側部分區域已經完成開挖。

▲ 一些施工設施擺放在地塊內，偶爾也有社會車輛暫停在此。

▲ 大型貨運車輛在周邊道路上川流不息。

記者觀察發現，該地塊區域目前存在幾處短板：周邊還有工廠和農田；地塊靠近滬太公路，來往大型車輛較多；地塊距離美蘭湖約4公里以上，區域輻射有限。

▲ 一條野狗出沒在該地塊上。

縱觀寶山區版圖，目前較為成熟的板塊大多為寶山南部板塊，包括東城板塊、淞南板塊、共富共康板塊、顧村板塊，居住氛圍較為濃厚。而寶山北部區域大多為工廠所在地，發展在一定程度上有侷限性。但羅店板塊還是有一定的發展潛力和價值，例如，生態環境優美、交通便捷、商業趨於完善、軌交疏導市區人口等。

▲ 一位市民從施工銘牌旁走過。施工銘牌顯示，這裡正在進行道路新建工程。

▲ 地塊面朝羅北路的入口處有幾個集裝箱簡易房，裡面住著一些外來務工人員。

除此地塊，寶山今年已經出讓3幅地塊，其中2幅為住宅用地，1幅為商業用地。值得一提的是，今年年初，碧桂園以22.45億元拿下的寶山區羅店鎮老鎮區C1-2、C5-5地塊距離本次出讓地塊1公里位置，且更靠近地鐵站，生活配套更為全面，而該地塊的成交樓板價為1.6萬元/平方米。