文 | 時代財經APP 屈慧
萬科介入之前，聯華集團已經走到了危急關頭，長期的資金鍊問題使得這家東莞本土的民營企業走向了地產末路。
兩年前的7月13日晚上，東莞虎英湖畔的御景山莊正在舉行一場晚宴，東莞本土富商廖翊暢盛裝出席。時年47歲的他自信非凡、滿懷激情，他要向在場的30多家媒體和公司下屬們宣佈，聯華集團要進行大轉型，同時分拆旗下的旅遊和農業板塊上市。
那時的廖翊暢或許沒有想到，兩年後，自己不但上市心願未遂，反而走在了債務重組的邊緣。
9月4日，萬科（000002.SZ）例行發佈的月度業績公告揭開了聯華集團的一個最新動態。8月，萬科在全國收購了24個房地產項目和5個物流地產項目，其中“東莞皇馬酈宮”與“御景灣八號”就來自於廖翊暢的聯華集團，這也是聯華集團在東莞最重要的項目。
兩塊地的淨用地面積約34.1萬方，容積率1.5，計容積率建築面積約51.6萬方，萬科擁有上述兩項目29.89%權益，需支付地價款約22.47億，摺合樓面價1.46萬／平方米。
萬科介入之前，聯華集團已經走到了危急關頭，長期的資金鍊問題使得這家東莞本土的民營企業走向了地產末路。繼去年甩賣掉三個項目後，今年3月30日，聯華集團正式在《東莞日報》上刊登公告，宣告進入債務重組程序。
圖：聯華集團債務重組公告來源：東莞日報
莞商廖翊暢24年的地產生涯或許就將隨著這一次的大重組而畫上句號，而他被資金鍊所耽擱的上市夢，也將無限期延後。聯華地產的重組印證著行業“馬太效應”殘酷的一面，“強者恆強”的生存法則將萬科、碧桂園、恆大這樣的企業送上了史無前例的規模高位，同時也在將聯華集團這樣的底層小房企送入被吞噬的境地。
資金鍊的沉痾
關於聯華的資金鍊問題，不時有傳言。2005年，聯華就曾第一次傳出資金鍊斷裂危機。2008年金融危機時，聯華地產的路更是坎坷，旗下項目或是降價甩賣，或是出現停工。廖翊暢也向媒體坦言，“（現金流）還是緊張，有一些能放慢的還是要放慢，要加快的還是要加快。”
這種狀況一直在延續，據時代財經瞭解，2010年-2015年之間，聯華地產位於東莞、三亞、江西等地的多個項目一直斷斷續續地處於爛尾停工狀態，其中萍鄉雍華庭項目被傳撤資，而增城皇馬小鎮更是在2013年被國土局直接收回，期間聯華的涉訴案件也是層出不窮。
2015年，通過資本運作，聯華曾有過短暫的緩和跡象，但這並沒能維持多久。在過往數年中，這家東莞本土企業就處於這樣一種資金鍊反覆受挫的局面。
聯華集團的債務大部分來自於銀行和金融機構的欠款。根據國家企業信用信息公示系統顯示，當前聯華集團涉訴案件10宗，其中就有和工商銀行三亞分行3.3億的欠款糾紛，其涉訴標的為聯華三亞陽光海岸項目。而根據聯華集團官網，2009年間，聯華國際集團下屬公司曾獲工商銀行海南分行40億授信。
這或許只是聯華債務困局的冰山一角。聯華的開發項目中，既有小到幾個億的小項目，也有高達180億的大投資，其融資需求巨大，自身的資金實力也不雄厚，且融資成本頗為高昂。
過去，除了從銀行借款外，聯華還曾通過信託計劃等高息渠道融資。如2014年曾發行兩筆名為“中融-聯華花園城股權投資集合資金信託計劃”、“民生信託-聯華星河IEO經營性物業抵押貸款集合資金信託”的信託計劃，分別募資7.5億、5億，年收益最高達10.7%和11.5%。
2016年，關於聯華集團重組的消息傳出，直至今年3月30日，債務重組才最終坐實。負責這宗重組案的湯春明向時代財經透露，目前聯華的債權人登記已經悉數完成，但對於債務規模，該負責人未進一步透露。
根據公告，聯華集團的重組將主要涉及東莞市聯華集團有限公司及其關聯企業東莞市皇馬酈宮房地產開發有限公司、東莞市海華商住區建造有限公司、東莞市星河傳說商住區有限公司，重組對象為本土房企東莞市峰景集團有限公司。時代財經瞭解到，東莞市聯華集團有限公司下轄17家子公司，涉及廣東、廣西、海南、貴州等多處房地產、旅遊項目。
從目前萬科接盤的動作來看，重組方峰景似乎並不打算獨自吞下這些項目。“峰景集團早年間亦是東莞本土較有代表性的開發商之一，但在這些年全國性品牌房企的擠壓下，峰景的聲音也越來越小。”一位來自東莞中原的業內人士向時代財經介紹到。
網絡資料還顯示，去年年中，聯華集團就進行了小規模的重組。彼時，其將東莞的芙蓉故里項目賣給了恆大，聯華花園城三期賣給了萬科和中天，聯華花園城蘋果公社賣給了碧桂園。“這些都是一些資源很好的項目”上述中原業內人士介紹到。
根據時代財經不完全統計，目前聯華集團還擁有三亞三美灣、陽光海岸、擎天半島、廣西梧州華貿中心、西江一號、寧夏中寧星湖灣、黑龍江牡丹江星河傳說等多個房地產項目。
聯華手中的這些地產資產已經升值不少，如上述萬科收購地塊現今的成本價已達1.46萬／平方米，而2009年拿下皇馬酈宮項目時，東莞東城區的項目售價還只有五六千。三亞項目亦是如此，聯華於十餘年前以極低的價格購入這些地塊，而今三亞的房價已經升到2萬／平方米以上。
富商廖翊暢“退房”
從謀求上市到債務重組，聯華的命運令人噓唏。1993年，年僅25歲的廖翊暢創立了聯華集團，作為土生土長的東莞中堂人，廖翊暢有著令人羨慕的教育背景，哈佛、劍橋、牛津、清華、長江商學院都曾留下他的身影。
在一眾莞商中，廖翊暢算是年輕有為的。最初，他的主業並不是房地產開發，而是工業地產承建。在珠三角工業蓬勃發展的90年代，幫工廠建房子讓廖翊暢賺到了第一桶金。用聯華集團的話來說，當時“廣東乃至珠三角有近三分之一的廠房都是‘聯華造’”。
一直到了上世紀90年代末，廖翊暢才介入房地產開發，這被認為是聯華集團的第一次轉型。1999年，聯華集團旗下第一個樓盤東莞雍華庭開始動工，這個總體量30萬方的樓盤靠著高層、高端的定位最終大獲成功，也打響了聯華在房地產行業的第一槍。
雍華庭之後，聯華集團在東莞相繼開發了星河傳說、聯華花園城、皇馬酈宮、御景灣8號等十餘個項目。在2005年前後，聯華已經是東莞本土房企裡排名前十的地產企業。
年輕、敢拼的廖翊暢頗有野心，在當時規模還不大時，他就開始探索省外發展，這與同期多數莞商死守本地的風格大不相同，聯華也成為最早走出去的東莞籍地產商。某種程度來說，走出東莞是聯華的第二次轉型。
2002年，聯華拿下三亞30萬方的陽光海岸項目，後續又在三亞拿下三美灣、擎天半島等項目，並迅速佈局了珠海、廣西北海、梧州、江西萍鄉、安徽黃山、貴州貴陽、遵義、黑龍江牡丹江市、吉林長春、寧夏中寧等多個城市。
2010年，聯華集團淨資產超過80億人民幣，房地產年銷售額逾30億。及至2013年9月，聯華集團總資產110億，淨資產51億。鼎盛之時，廖翊暢還組建過一支名為“東莞市聯華足球俱樂部”的球隊。此外，它還曾與阿聯酋迪拜投資集團、荷蘭皇家孚寶集團等國際大企有過合作，一時風光無兩。
聯華集團的另一個轉折點來自於2012年，這家東莞企業將總部搬入北京，並將內部架構重組，意圖向地產之外的農業、化工、金融、科技等多元產業領域大力拓展，轉型為綜合性的企業集團。
這場轉型在現在看來，並不是那麼成功。“退房”的決定使得這家企業喪失了這些年來的房地產發展機會，而手中堆積如山的大盤項目也因緩慢的資金週轉問題而陷入爛尾。
或許是形勢已不可逆轉，2015年，廖翊暢作出“第三輪創業”決定，宣告聯華國際“從以房地產為主轉型為金融和投資型、時尚型產業（包括旅遊、養生、商業等）為主的企業。”
這無疑是一個更徹底的“退房”信號。根據廖翊暢的設想，聯華接下來將著力發展文化旅遊、金融、實業投資等多個產業，“爭取用五年時間形成商業、旅遊、金融、投資、農業基本相當的五大板塊。”
與此同時，廖翊暢的上市設想由最初的“上市房企”變成了“將旗下的旅遊集團和農業板塊率先在香港借殼上市”。然而，擺在這家企業面前的一個現實問題是，巨大的資金困境還懸而未解，集團的整體轉型已然被鉅額的債務壓制。
【欲知更多相關資訊，請移步至各應用市場下載時代財經APP】